五、業(yè)主參與大廈管理的形式
　　當(dāng)業(yè)主購購多層建筑物的單位時(shí)，亦同時(shí)擁有該大廈不可分割的業(yè)權(quán)份數(shù)，因此參與該大廈的日常管理應(yīng)該是業(yè)主的基本權(quán)力。在香港，業(yè)主參與大廈管理形式通常有三種：即業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主立案法團(tuán)及互助委員會(huì)。
　　(一)業(yè)主委員會(huì)
　　通常大廈公契里都列明了業(yè)主委員會(huì)的組成方法及動(dòng)作程序。因此，其權(quán)利與責(zé)任同樣來源于大廈公契。委員會(huì)的任務(wù)主要是協(xié)助加強(qiáng)各業(yè)主與管理者的溝通，并就大廈管理的重要事宜向物業(yè)經(jīng)理提供意見及作出建議。
　　管理者通常有責(zé)任在大廈入伙一年之后召開業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。此后業(yè)主委員會(huì)須每年召開一次大會(huì)，每次召開大會(huì)及討論內(nèi)容均須按一定的民主程序進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì)通常包括主席、副主席、秘書等職位，并且所有會(huì)議須有詳細(xì)記錄及保存在一個(gè)固定地方可供其他業(yè)主查閱。業(yè)主委員會(huì)通常不少于五名成員(依大廈單位個(gè)數(shù)而定)，任期為每三年一屆。除了每年召開年會(huì)以外，亦應(yīng)該按管理者的要求，隨時(shí)召開會(huì)議。至于業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限可大到召開全體業(yè)主大會(huì)，如大會(huì)通過多數(shù)決議案后，可給管理者三個(gè)月書面通知而終止管理公司的服務(wù)。但是通常在大廈入伙后的頭兩年，業(yè)主委員會(huì)是不可發(fā)出類似的終止通知的，業(yè)主委員會(huì)具體權(quán)限還看大廈公契是如何規(guī)定的。
　　(二)業(yè)主立案法團(tuán)
　　業(yè)主立案法團(tuán)是根據(jù)《建筑物管理?xiàng)l例》規(guī)定而成立的獨(dú)立法人組織，具有法人地位、資格及訴訟權(quán)力。所以法團(tuán)在法律上代表所有業(yè)主管理該物業(yè)的公共地方與設(shè)施，可以任免物業(yè)經(jīng)理或物業(yè)管理公司及監(jiān)督其工作表現(xiàn)。
　　成立法團(tuán)的步就是召開業(yè)主大會(huì)，并選出管理委員會(huì)，然后再由委員當(dāng)中選出一名管理委員會(huì)主席，如公契有規(guī)定還須選出一名副主席，另外還要選出一名司庫與一名秘書(但這兩個(gè)職位不一定要由委員擔(dān)任)。管理委員會(huì)成立后28天之內(nèi)，必須按照條例向土地注冊(cè)處處長申請(qǐng)并把各業(yè)主注冊(cè)后方成為法團(tuán)。有了業(yè)主立案法團(tuán)，各業(yè)主在該建筑物所享有的權(quán)利、權(quán)力、特權(quán)及所負(fù)責(zé)任等就都交給了法團(tuán)去運(yùn)用及執(zhí)行。
　　事實(shí)上，法團(tuán)是透過管理委員會(huì)代表業(yè)主處理一切有關(guān)他們利益的事情，而管理委員會(huì)將用類似公司董事局的方式處理法團(tuán)事務(wù)。根據(jù)規(guī)定，法團(tuán)須于成立之日15個(gè)月內(nèi)召開法團(tuán)的周年大會(huì)，其后每年須召開業(yè)主周年大會(huì)一次。管理委員會(huì)亦須至少每三個(gè)月開會(huì)一次，管理委員會(huì)必須容許業(yè)主或業(yè)主書面授權(quán)人士在合理時(shí)間內(nèi)審查帳目，并且須定期向業(yè)主報(bào)告處理法團(tuán)事務(wù)的經(jīng)過。與業(yè)主委員會(huì)相比，法團(tuán)的權(quán)能要大得多，而且能更好地代表物業(yè)主的利益，因此在1993年頒發(fā)的《建筑物管理?xiàng)l例》中就已規(guī)定，一座大廈如成立了業(yè)主立案法團(tuán)，那么該法團(tuán)所屬的管理委員會(huì)將取代已有的業(yè)主委員會(huì)，也就是說兩種形式不可以同時(shí)在一座大廈里存在。
　　(三)互助委員會(huì)
　　互助委員會(huì)是由大廈住客(包括業(yè)主與租客)組成的志愿組織，其基本目標(biāo)是使各住戶發(fā)揚(yáng)睦鄰精神、團(tuán)結(jié)互愛、提高責(zé)任感以及改善大廈內(nèi)的治安居住環(huán)境和在一定程度上執(zhí)行樓宇管理工作?；ブ瘑T會(huì)較少要有三人，即主席、秘書及司庫各一名，由居民自行選出，然后向政務(wù)總署提出申請(qǐng)，獲批準(zhǔn)后即告成立。由于互助委員會(huì)是由業(yè)主及租客自發(fā)成立的組織，其活動(dòng)一般不可以使用管理費(fèi)，而主要是向社會(huì)團(tuán)體、商戶、賽馬會(huì)、市政局及政務(wù)署等申請(qǐng)贊助。
　　另外須指出的是互助委員會(huì)的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所廣泛采用。居者有其屋是政府以優(yōu)惠價(jià)錢賣給低薪的房屋；公共屋村是政府以優(yōu)惠租金租給那些住房特困人士的房屋。這些房屋通通由香港房屋委員會(huì)管理，因此，也是由房屋委員會(huì)來聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司來管理這些物業(yè)，通常一個(gè)管理合約期為兩年，互助委員會(huì)的意見對(duì)物業(yè)管理公司能否在合約期滿后得到政府的續(xù)約也有相當(dāng)?shù)挠绊懽饔谩?br />　　與業(yè)主立案法團(tuán)相比，互助委員會(huì)對(duì)大廈管理的參與相對(duì)較少，而其相當(dāng)多的精力都用于組織各種消閑康樂活動(dòng)，聯(lián)絡(luò)居民感情及增加他們對(duì)屋村的歸屬感。另外，每個(gè)屋村可以成立多個(gè)互助委員會(huì)(每座大廈一個(gè))，但如組織立案法團(tuán)則只能成立一個(gè)法團(tuán)。理論上講，法團(tuán)與互助委員會(huì)是可以在一個(gè)屋村里同時(shí)存在的。
　　目前在國內(nèi)由外商管理的高端外銷物業(yè)中，已開始引用港式的大廈公契，但業(yè)主能夠參與大廈管理的形式 于業(yè)主委員會(huì)，政府還沒有相應(yīng)的法律或條例來支持及接受業(yè)主立案法團(tuán)的成立。

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