一、物業(yè)管理費(fèi)的支出是一種消費(fèi)性支出

　　消費(fèi)是作為社會成員的人們?yōu)闈M足個人物質(zhì)和文化生活需要對各種產(chǎn)品和勞務(wù)的使用。消費(fèi)性支出是貨幣的持有者購購較終產(chǎn)品或服務(wù)來滿足自身的需求或獲得某種滿意而發(fā)生的支出。而投資性支出是為了實現(xiàn)資本的增值，實現(xiàn)資本的積累。很顯然，在目前的物業(yè)管理市場，大部分業(yè)主的物業(yè)管理支出為消費(fèi)性支出，享受物業(yè)管理的過程也是一種消費(fèi)行為。附著在居住消費(fèi)之上的物業(yè)管理服務(wù)是大部分業(yè)主作為住房消費(fèi)的一部分來獲得的。在現(xiàn)代消費(fèi)理念中，業(yè)主購購了房產(chǎn)，實際上只完成了住房消費(fèi)的一部分，物業(yè)管理消費(fèi)才剛開始。這一消費(fèi)是一個持續(xù)而漫長的過程，直至發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)自然終止為止。因此，對于大部分業(yè)主而言，物業(yè)管理的消費(fèi)屬性是十分確定的。然而由于目前我國的絕大部分物業(yè)管理公司是從過去的“房管所”衍生出來的，加之政府的“福利”觀念、“福利面前人人平等”的觀念等的影響，致使業(yè)主的消費(fèi)意識、消費(fèi)理念遲遲不能完整樹立起來，消費(fèi)行為也被嚴(yán)重扭曲。這樣既打擊了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營積極性，也湮滅了業(yè)主的許多消費(fèi)欲望，從而嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。因此，明確物業(yè)管理的業(yè)主消費(fèi)屬性，具有十分重要的意義。

　　1、有助于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。明確了業(yè)主的消費(fèi)者地位和消費(fèi)者行為，則意味著物業(yè)管理企業(yè)的收入來源是消費(fèi)者的消費(fèi)。而不同的消費(fèi)群體或物業(yè)小區(qū)，其消費(fèi)理念、消費(fèi)能力、消費(fèi)行為、消費(fèi)心理、消費(fèi)要求差異很大，則要求物業(yè)管理企業(yè)必須更加貼近消費(fèi)者，不斷挖掘業(yè)主的潛在需求，為業(yè)主提供更全面、及時、周到和細(xì)致的服務(wù)，特別注重“個性化服務(wù)”的提供。

　　2、有助于業(yè)主理性地消費(fèi)。只有樹立了業(yè)主的消費(fèi)意識，業(yè)主才能根據(jù)自己所支付的價格來定位自己的物業(yè)管理消費(fèi)層次，而不是攀比。并對物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量的好壞，質(zhì)價比的合理度以及在物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題提出相應(yīng)的意見、建議，行使自己的權(quán)力，積極參加管理。

　　3、有助于政府制定積極的物業(yè)管理消費(fèi)政策。明確了物業(yè)管理的消費(fèi)屬性，有助于政府根據(jù)居民的消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)方式和消費(fèi)趨勢制定出意在使物業(yè)管理消費(fèi)機(jī)制正常運(yùn)行、物業(yè)管理消費(fèi)順利實現(xiàn)的各項方針、制度、規(guī)定及具體措拖，并使消費(fèi)模式與消費(fèi)政策相匹配，從而促進(jìn)物業(yè)管理消費(fèi)的健康發(fā)展。

　　二、物業(yè)管理消費(fèi)的特征

　　1、物業(yè)管理消費(fèi)的高消費(fèi)性。物業(yè)管理消費(fèi)不是一種本能性消費(fèi)，而是一種社會性消費(fèi)。物業(yè)管理消費(fèi)和單純的物質(zhì)消費(fèi)相比，消費(fèi)支出明顯偏高。物業(yè)管理行業(yè)是建設(shè)于良好的社會再生產(chǎn)能力之上的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約著物業(yè)管理行業(yè)繁榮興旺的水平。目前，物業(yè)管理服務(wù)除了深圳、廣州、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和城市發(fā)展良好以外，在相當(dāng)多的內(nèi)地城市遇到了阻滯，這除了體制和觀念的因素以外，起決定作用的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約。深圳的人均收入水平居全國前列，現(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)按平均每平方米3元、月支出300元計算，也只占到其家庭收入的3％左右。而這一比例到內(nèi)地，則可能上升到30％。即便按大大低于這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的低成本運(yùn)作模式來計算，其物業(yè)管理費(fèi)支出也在家庭收入的5％以上，大大超出了業(yè)主的承受能力。因此，對大多數(shù)人而言物業(yè)管理消費(fèi)是一種高消費(fèi)的支出。將物業(yè)管理消費(fèi)定位于高消費(fèi)意在將之區(qū)別于傳統(tǒng)的“房屋管理”。傳統(tǒng)的“房屋管理”只是從生理上維持居民作為自然人的較低生存的消費(fèi)。明確物業(yè)管理的高消費(fèi)特性，有利于各級政府立足于國情、省清、市情，考慮居民消費(fèi)水平的差異，來定位物業(yè)管理消費(fèi)的時間和空間及“房屋管理”消費(fèi)的時間和空間；有利于提高物業(yè)管理的行業(yè)壁壘，從而提升整個行業(yè)的檔次；有利于業(yè)主進(jìn)行正確的消費(fèi)定位，采取正確的消費(fèi)行為，避免出現(xiàn)目前許多人有意無意排斥物業(yè)管理消費(fèi)的現(xiàn)象。只有當(dāng)社會發(fā)展到一定程度后，物業(yè)管理消費(fèi)才會成為人們的內(nèi)在需求。

　　2、物業(yè)管理消費(fèi)的發(fā)展性。即物業(yè)管理消費(fèi)的深度和廣度隨社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)或時期，也存在所謂的物業(yè)管理，但那里（時）的物業(yè)管理內(nèi)容單一、功能單一、層次較低。即使個別地區(qū)（時期）具有現(xiàn)代意義的物業(yè)管理，但能有資格享受這一消費(fèi)的也只是個別群體。盡管大部分人或群體客觀上有此需求，但也無法得到滿足。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物質(zhì)財富的豐富，物業(yè)管理消費(fèi)將遞進(jìn)增長。

　　3、物業(yè)管理消費(fèi)的層次性和群體性。不同文化層次、不同收入水平、不同職業(yè)，由于其價值觀、審美觀的不同，對物業(yè)管理消費(fèi)的要求也不一樣。一般而言，收入較低、文化層次不高的群體或小區(qū)，偏重于對物業(yè)管理硬件消費(fèi)的要求。而收入較高、文化層次較高的消費(fèi)群體或業(yè)主，既重視對物業(yè)管理硬件的消費(fèi)，更重視對物業(yè)管理軟件的消費(fèi)。

　　4、物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性。物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性表現(xiàn)為消費(fèi)空間和容量的彈性。從空間上講，物業(yè)管理消費(fèi)的空間可大可小，小到業(yè)主自己的家庭，大到整個社區(qū)，甚至整個城市，到處都有物業(yè)管理消費(fèi)的內(nèi)容。物業(yè)管理的消費(fèi)容量也是如此。物業(yè)管理消費(fèi)不同于物質(zhì)消費(fèi)那樣，不享受物業(yè)管理的某些內(nèi)容，不會對業(yè)主產(chǎn)生某些身心影響或嚴(yán)重影響。

　　5、物業(yè)管理消費(fèi)的公共性。物業(yè)管理消費(fèi)是一種公共消費(fèi)。因為，其有兩個基本特性。一是非他性。物業(yè)管理公共服務(wù)一旦提供了，便會有眾多的受益者，業(yè)主將共同消費(fèi)這一服務(wù)，不可能將其中任何人排斥在外，每個人也不可能拒絕消費(fèi)。二是非競爭性。物業(yè)管理公共服務(wù)一旦提供了，在達(dá)到充分消費(fèi)之前，多一個業(yè)主的加入或少一個業(yè)主的加入并不影響他人的消費(fèi)。為消費(fèi)某一公共服務(wù)，業(yè)主之間不必開展競爭或爭奪。

　　三、物業(yè)管理消費(fèi)的功能

　　物業(yè)管理消費(fèi)具有許多其他消費(fèi)不可替代的功能?！坝邢薜膬r格，無限的享受”為物業(yè)管理的基本功能。

　　一個杰出的物業(yè)管理企業(yè)除了能提供合同約定、可量化的服務(wù)之外，其服務(wù)范圍和服務(wù)水準(zhǔn)能達(dá)到相當(dāng)?shù)膹V度和深度。在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個杰出的物業(yè)管理企業(yè)能提供規(guī)范、完善、人性化的高質(zhì)量服務(wù)，實現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長物業(yè)的使用壽命，實現(xiàn)保值增值；在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個杰出的物業(yè)管理企業(yè)更能將服務(wù)提升到文化的層面，盡可能地賦予物業(yè)以附加值。社區(qū)文化、社區(qū)經(jīng)濟(jì)概念的引入，使得物業(yè)管理的功能有了更加廣闊的發(fā)揮空間。

　　具體而言，現(xiàn)代物業(yè)管理具有如下功自能：

　　1、教化和益智的功能?，F(xiàn)代物業(yè)管理的已不再是在清潔、綠化、房管、保安等四大傳統(tǒng)項目的經(jīng)營和服務(wù)上了?，F(xiàn)代物業(yè)管理追求的是一種小區(qū)的情調(diào)、小區(qū)的感覺、小區(qū)的文化，使業(yè)主肩一種情感的歸屬。這樣的物業(yè)管理消費(fèi)，能增長消費(fèi)者的見識，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高業(yè)主的素養(yǎng)。

　　2、促進(jìn)身心健康的功能。在衣食無憂的現(xiàn)代都市人群中，越來越多的人已不再滿足于偏居一隅，追求舒適、個性的生活小區(qū)正成為人們更高層次需求的集中表現(xiàn)，“購房購環(huán)境，購房購享受”的理念也為越來越多的現(xiàn)代人所接受。因為人的一生大部分時間將在小區(qū)度過。生活在高端小區(qū)，享受著高端物業(yè)管理，能產(chǎn)生“物我兩忘”的高度體驗。這樣人就會心情舒暢，心胸開闊，身心健康，生活質(zhì)量提高。

　　3、社交和繁榮文化的功能。物業(yè)管理消費(fèi)與其他消費(fèi)一樣，存在著循序漸進(jìn)、由低層次向高層次螺旋式上升運(yùn)動的規(guī)律。物業(yè)管理消費(fèi)的層次越高，越表現(xiàn)出對高品位服務(wù)、高品位文化和精神服務(wù)的需求，以滿足其自身高層次的需求。而現(xiàn)代物業(yè)管理則能通過建立多種平臺或采取多種形式，來促進(jìn)業(yè)主的交流，繁榮社區(qū)文化。而社區(qū)文化的振興和繁榮將推動人與人之間的信息和情感交流。因此，從這個意義上講，物業(yè)管理消費(fèi)促進(jìn)了人們的社會交流和情感的交融。

　　4、具有凈化社會空氣、促進(jìn)社會和諧發(fā)展的功能。營造文明、安怡、祥和的家園氛圍，使業(yè)主的思想道德水平和文化素質(zhì)有明顯而易見提高，是現(xiàn)代物業(yè)管理的基本目標(biāo)之一。高質(zhì)量的物業(yè)管理消費(fèi)可以提高人的整體素質(zhì)，從而促進(jìn)整個社會的和諧發(fā)展。

　　恩格爾定律顯示，隨著人們生活水平的日益提高，人們花在基本生活消費(fèi)上的支出比例不斷下降，花在物業(yè)管理等社會性消費(fèi)上的支出比例將不斷上漲。根據(jù)這種社會發(fā)展趨勢，物業(yè)管理這一消費(fèi)市場將越來越巨大?！蹲≌c房地產(chǎn)》

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