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房價“合理回歸”周期中房企破局之路

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:觀點地產(chǎn)網(wǎng)  閱讀 718 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  “兩會”定調(diào)明確未來市場預(yù)期,政府將2012年GDP增速目標下調(diào)低于8%,足以說明針對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控及整個國民經(jīng)濟進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整而付出的代價已經(jīng)有了充分的心理準備,不會因為短期內(nèi)經(jīng)濟的增長而重啟房地產(chǎn)的救市措施。

  3月14日,國務(wù)院總理 在十一屆全國人大五次會議記者會上也表示,合理的房價,應(yīng)該是使房價與居民的收入相適應(yīng),房價與投入和合理的利潤相匹配。

  當所有關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控將逐漸“松綁”的主觀判斷,被總理的明確表態(tài)所幻滅后,房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨怎樣的發(fā)展環(huán)境?開發(fā)商應(yīng)該如何破局?

  當前來講,不同類型企業(yè)的市場處境不一。對于高速周轉(zhuǎn)類型企業(yè),它們通過攤薄單個項目利潤率,追求整體市場利潤總額的方式在過去一段時間“跑量”,基本上跑贏了當前低迷樓市的大勢,這些企業(yè)銷售業(yè)績基本上處于市場領(lǐng)跑地位;對于精品化房企,一般而言,精品化房企產(chǎn)品線定位較為單一,其短期內(nèi)辦法通過調(diào)整產(chǎn)品線、調(diào)整市場布局區(qū)域來實現(xiàn)公司業(yè)績的增長,這些企業(yè)面臨著進退兩難的市場困境;還有一些轉(zhuǎn)型過程中的房企,如住宅類型房企轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn),地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)投醫(yī)藥、鐵礦石等行業(yè),由于轉(zhuǎn)投業(yè)務(wù)短期內(nèi)沒有產(chǎn)生效益,地產(chǎn)板塊也面臨生存危機,這類企業(yè)也面臨著進退兩難的市場困境。

  開發(fā)商應(yīng)該如何破局?對于高周轉(zhuǎn)的企業(yè)來講,由于前期取得不錯的市場業(yè)績,仍需堅持當前的市場策略。但是,利潤率逐漸走低成為這類企業(yè)發(fā)展的短板,因此,這些企業(yè)要想繼續(xù)以規(guī)模制勝,產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)等環(huán)節(jié)標準化走住宅產(chǎn)業(yè)化之路已成為必由之路,否則,在利潤率逐漸走低的市場背景下很難在未來由立足之地。

  對于精品化類型房企來講,由于未來房地產(chǎn)市場“去投資化”的樓市調(diào)控政策應(yīng)該還會繼續(xù)從嚴執(zhí)行,樓市投資性、投機性需求在今年仍然不會有機可乘,高端物業(yè)市場在目前的環(huán)境中將如何破局?這些企業(yè)如何解困?筆者認為,可把握以下幾點:

  、“舍卒保車”保證市場策略長期執(zhí)行。

  從2011年上海房地產(chǎn)市場精品化路線房企的布局策略也可以看出,它們沒有放棄公司的既有戰(zhàn)略。各個公司在區(qū)域市場戰(zhàn)略布局上“舍卒保車”,盡管上海區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目銷售不良好,但是各個房企開始以個別項目(如華潤置地菁英苑、金地藝境、仁恒森蘭雅苑、龍湖酈城等樓盤在去年市場上通過降價或其他營銷手段發(fā)力,取得不錯銷售業(yè)績)突圍市場,以此來保全公司在上海的整體布局的穩(wěn)定性,那些銷售暫時不好的項目則成為這些公司“防守類”產(chǎn)品,繼續(xù)博弈調(diào)控的周期及調(diào)控政策的時效性。

  、從當前市場效果來看,賣得好的項目基本上是降價有關(guān)的,因此,直接降價也將是項目破局的一個思路。

  第三、降價本身不是目的,降價跑量回籠資金是為了抄底拿地,換倉謀求下一輪市場發(fā)展機會。

  第四、將房產(chǎn)當做金融產(chǎn)品設(shè)計,或以項目抵押融資,或以房地產(chǎn)信托形式進行交易。

  以房地產(chǎn)信托投資等形式購購豪宅其主要目的有兩個:購房實現(xiàn)資產(chǎn)合理化配置,進行資產(chǎn)保值增值,同時出售后可獲得增值收益,對于賣方而言,可以獲得現(xiàn)金流,緩解資金上的壓力;部分形式是基于“過橋融資”考慮,通過短期批量出售給公司,獲得現(xiàn)金流緩解公司財務(wù)上壓力,等待市場反彈后再將這些房源回購,購賣雙方再按照一點比例分配房產(chǎn)的增值收益,然后再將房產(chǎn)進行出售的市場行為。2011年上海紫園以此種方式成交了36套單價10萬元/平方米豪宅別墅。

  對于轉(zhuǎn)型過程中的房企來說,比如住宅地產(chǎn)企業(yè)進軍商業(yè)地產(chǎn)的情況,決策者要充分考慮公司如何以住宅業(yè)務(wù)板塊與商業(yè)地產(chǎn)板塊并駕齊驅(qū),“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險。對于一個具體地產(chǎn)投資者來說,其整個企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實現(xiàn)投資住宅的資金與投資商業(yè)地產(chǎn)的資金互動,并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補,這將成為投資者降低市場風(fēng)險和實現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。對于正在處在轉(zhuǎn)型陣痛過程的房企來說,在這個時候一方面應(yīng)該適當放慢腳步,另外一方面,積極需求新的融資渠道,通過融資或引入戰(zhàn)略合作伙伴盤活“兩條腿”走路的方式。如果融資渠道受阻,這個時候就應(yīng)該果斷地進行戰(zhàn)略收縮了。

  不過,總體來看,無論哪個類型的房企,在當下,在土地市場流拍的市場環(huán)境下,開發(fā)企業(yè)通過降價跑量方式回籠資金,以“現(xiàn)金為王”,然后謹慎拿地及時“換倉”,謀求下一輪的房地產(chǎn)市場發(fā)展機會將成為各大房企戰(zhàn)略布局的必然選擇。

  對于市場而言,當前無論是哪個發(fā)展類型的房企,都應(yīng)該做好充足的策略調(diào)整的準備,尤其是在持續(xù)調(diào)控的市場背景下,土地與資金這兩個要素中資金顯得更加重要,每個房企無論是通過項目銷售回籠資金,還是通過相關(guān)融資渠道獲得企業(yè)發(fā)展的資金,都應(yīng)該以有充分的準備,以“現(xiàn)金為王”,同時把握好市場機會,進行適度擴張。

  此時,土地價格往往是比較便宜,基本上可以底價成交,或者可以以更為低的價格拿到手。開發(fā)商如果擁有相對寬裕的資金來源,這個時候可以出手逆市拿地。從投資角度來說,此時作為生產(chǎn)要素的土地成本會降至較低,性價比較高的土地往往也會導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)未來可以有相對不錯的。如果開發(fā)企業(yè)可以實現(xiàn)這樣的“換倉”動作,無疑,無論對于哪個類型的房企,都將是其在房價“合理回歸”周期中房企破局之路。


 

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