隨一線城市部分區(qū)域地價回歸到2008年水平，其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的吸引力正逐步上升，而二線和三四線城市土地市場調(diào)整的概率則在明顯上升，2012年，一線城市存在著拿地良機(jī)，而二線和三四線城市土地市場風(fēng)險加大。這是中房信日前發(fā)布的《2012年度中國土地市場運(yùn)行預(yù)測研究報告》透露的。

據(jù)報告分析，一線城市作為調(diào)控的，“北上廣深”四大城市房地產(chǎn)市場和土地市場均得到明顯降溫，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入越發(fā)的謹(jǐn)慎，但部分優(yōu)質(zhì)地塊的入市仍能吸引不少地產(chǎn)大佬的關(guān)注，顯示出一線城市仍為不少房企發(fā)展的，但已從原先粗放式發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化深耕模式。與此同時，2011年則是不少二線和三四線城市的發(fā)展良機(jī)，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大舉進(jìn)入地級城市，引爆了這類城市土地市場，推高了部分城市地價和房價，調(diào)控深入后，二線和三四線城市中相關(guān)配套設(shè)施不完善的區(qū)域房地產(chǎn)市場和土地市場的泡沫顯現(xiàn)，其中亦蘊(yùn)含著風(fēng)險。

2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積將頭次下降，預(yù)計全年下降10%左右。一方面，受開發(fā)企業(yè)資金不足、商品房市場蕭條以及對后市預(yù)期悲觀等多種因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆閷⒗^續(xù)減退；另一方面，2012年保障房新開工量比2011年明顯下降，開發(fā)企業(yè)購置保障性住房用地也將銳減。因此，預(yù)計2012年土地市場將延續(xù)冷清態(tài)勢，全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積將頭次出現(xiàn)下降，預(yù)計全年將下降10%左右。

商品房市場繼續(xù)深度調(diào)整下，不少城市房價開始下跌，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新拿地時必須考慮降低購地成本，因而在2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地將更加理性和謹(jǐn)慎，政府對地塊的定價也將更趨合理。在這種形勢下，預(yù)計全年土地成交樓板價將下降15%左右。

溢價率方面，2012年土地市場仍將在底價和低價成交中進(jìn)行，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在把控制企業(yè)成本和風(fēng)險作為頭要方針的背景下，土地市場高溢價成交地塊將愈發(fā)減少，預(yù)計2012年全年經(jīng)營性用地溢價率將保持平穩(wěn)。

報告認(rèn)為，2012年將是現(xiàn)金流充足房企的拿地良機(jī)，地價和合理回歸降低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總體成本，有利于其控制風(fēng)險。同時經(jīng)過測算得出，我國廣義貨幣供應(yīng)的同比增幅已在2011年底迎來拐點(diǎn)，而土地市場的波動周期與我國M2同步增速具有一定的正相關(guān)性且M2領(lǐng)跑于土地市場約4個月左右，預(yù)計2012年土地市場將在緊縮政策局部微調(diào)等因素的共同作用下迎來轉(zhuǎn)機(jī)，屆時拿地良機(jī)或?qū)@現(xiàn)。

(新聞晨報)

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