樓市調(diào)控政策的經(jīng)濟合理性有二：一是抑制房價的過快上漲；二是淘汰過剩的房地產(chǎn)開發(fā)商。從當年勒令直屬企業(yè)退出房地產(chǎn)市場開始，大撤退的“集結(jié)號”已經(jīng)吹響了。但國資委專業(yè)正規(guī)軍，其集結(jié)號很難號令地方軍和游擊隊，土地財政的收入與房產(chǎn)開發(fā)的厚利導致地方政府與民營房企堅守陣地，直至政府祭出了“限貸”的殺手锏。

　　土地財政收入支持的政府投資項目通常都有商業(yè)銀行的配套貸款，其中很高的比例是基礎(chǔ)建設(shè)投資，其投資周期多半都在五年以上，有的甚至長達十年二十年才能產(chǎn)生經(jīng)營性現(xiàn)金流。而銀行的貸款周期通常在五年以內(nèi)，這就出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的失衡：“短融長投”，即項目的貸款期短于投資的回收期。在貸款到期之時，若政府投資項目還沒有產(chǎn)生正現(xiàn)金流，土地財政的收入可輕而易舉地“接鏈子”，支持項目貸款及時展期或順延，隱形的信貸風險就從該項目轉(zhuǎn)移到了地方政府身上，這就是中國特色的“次級貸”之一。伴隨著樓市調(diào)控的升級，地方政府的土地出讓金收入急劇減少，所以“次級貸危機”正在醞釀，部分省市可能一觸即發(fā)。

　　什么叫“次級貸”？顧名思義，“次品”的對應(yīng)詞是“ ”。在貸款市場上，如果信用等級高的貸款對象是 ，則信用等級低的貸款對象就是次品。在美國，給富人的貸款是 ，給窮人的貸款就是次品。在房價上漲的趨勢中，窮人按揭貸款的風險被房價上漲的收益掩蓋了。而該類貸款又被華爾街多次拆分，再“打包”出售，杠桿率逐級放大。所以在房價下跌時，窮人丟掉房子一走了之，該類按揭貸款的現(xiàn)金流中斷，“次級貸”危機一觸即發(fā)。由此看來，當年美國“次級貸”危機爆發(fā)的導火線是突發(fā)性的現(xiàn)金流中斷。

　　在中國，當土地財政收入滾滾而來之時，隱形的“次級貸”違約風險不斷被掩蓋，地方政府會沉浸在房地產(chǎn)開發(fā)的財富盛宴之中，既聽不到政府的集結(jié)號，也看不到一觸即發(fā)的“次級貸”。此外，政府體制的信息傳導機制不通暢，風險管理體制不健全，官員們習慣于彈冠相慶，報喜不報憂。地方政府貸款的違約風險通常會在集中爆發(fā)之時才會被拿上桌面，提上議事日程。而在此時，政府可以調(diào)動的信貸資源卻可能非常有限了。較近一段時間，土地出讓金收入大幅度減少，貸款到期的項目頻繁出現(xiàn)，再加上前期創(chuàng)紀錄提高存款準備金率的緊縮效應(yīng)浮出水面，地方政府的信用違約已在預料之中。由此可以判斷，突發(fā)性的現(xiàn)金流中斷隨時可能誘發(fā)“次級貸”危機。

　　美國的“次級貸”危機我們都會挺身相救，面對中國本土的“次級貸”危機，政府能視而不見嗎？所以，銀行開始兩次下調(diào)存款準備金率，銀監(jiān)會放話支持地方政府的貸款展期，蕪湖罔顧政府禁令刪改房地產(chǎn)政策，上海推出了寬松的二套房購購政策……在我看來，這些舉措都是未雨綢繆，提前應(yīng)對可能一觸即發(fā)的“次級貸”危機。

　　地方政府的投資與經(jīng)營是一個不規(guī)范和不透明的市場，“次級貸”危機的幽靈在政策調(diào)控的陰霾中游蕩，導火線將是土地出讓金收入的驟停。雖然不敢斷言房地產(chǎn)的調(diào)控政策會因此改弦易轍，但至少可以說，調(diào)控的高峰已過，調(diào)控過度的省市將依次啟動自救措施，人們也該喘一口氣了。

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