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陳國強:房價成市場“回暖”重要“籌碼”
編輯:海南房產網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產信息網(wǎng) 閱讀 1444 次
量跌價滯 樓市進入深度博弈階段
北京大學房地產研究所所長陳國強認為,“限購令”等調控政策持續(xù)打壓、充斥樓市的濃厚觀望情緒,導致一線城市和部分二線城市樓市出現(xiàn)萎靡,而房產中介紛紛“出走”也正好佐證了這一現(xiàn)實。
由于海南樓市外向型特征明顯,80%以上的房產購購力來自島外,“限購令”致使海南購房主力銳減。據(jù)??谑凶》亢统青l(xiāng)建設局統(tǒng)計,今年1至5月份,??谑猩唐贩砍山涣看蠓陆怠:?谑械怯涗N售商品住房6563套、71.62萬平方米,同比減少38.63%和63.25%。尤其是3、4月份,下降均達到九成左右。商品房銷售額進一步萎縮。1至5月,商品住房銷售額657247.16萬元,同比下降59.2%。
購房者普遍選擇持幣觀望,房地產市場持續(xù)低迷,但銷售量的萎縮并未帶動房價出現(xiàn)實質性下降。據(jù)海口市住房和城鄉(xiāng)建設局統(tǒng)計,今年1至5月,??谏唐纷》績r格同比上漲19.22%。但從今年商品住房每月價格指數(shù)來看,均維持在9000元/平方米左右,并有小幅波動,環(huán)比增減幅度均在10%以內。
楊偉寧說,去年底,海南房地產市場出現(xiàn)了短暫的銷售回暖小高潮,但隨著“限購令”的出臺,再加上傳統(tǒng)淡季因素的影響,市場再次陷入萎靡,目前大部分購房者對未來短期市場行情并不看好,觀望情緒濃重,投資投機性購房和剛性需求兩方面都受到抑制。
“由于短期內購房者觀望情緒難以消除,現(xiàn)在開發(fā)商都把希望寄托在第四季度,希望海南的傳統(tǒng)旺季會帶來市場回暖。”張麗說。
房價成市場“回暖”重要“籌碼”
盡管海南房價整體依然比較堅挺,但一些地區(qū)的二手房價格已經開始出現(xiàn)松動跡象。楊偉寧告訴記者,較近一段時間,??谑袊Q附近的二手房價格下跌了10%至15%,“議價空間很大,購方和賣方開始展開拉鋸戰(zhàn)”。??诮饦虼髲B一套91平方米的二手房,3月份在中介登記為50萬元,現(xiàn)在業(yè)主40萬元就愿意出手。
業(yè)內人士認為,目前主要有兩類二手房源出現(xiàn)降價趨勢。一是較近一兩年內購購的投資房源,這些房面臨全額交納營業(yè)稅,購房成本增大;二是滿足改善型需求的中小戶型,受“限購”影響成交逐漸走低。
北京房地產研究所副所長牟增彬表示,隨著流動性不斷收緊,再加上CPI依然高企,加息預期強烈,將進一步給開發(fā)商帶來資金壓力,或將迫使部分開發(fā)商提前降價銷售,而這將在終端形成房價下調壓力。
海南富信房地產開發(fā)有限公司副總經理羅風顏說,目前銷售量的萎靡,再加上保障性住房建設力度加大,導致開發(fā)商壓力很大,“挺不住”的開發(fā)商都會有所動作,而期望市場成交量回升,必須在價格上有實質性的下降,打消購房者濃厚的觀望情緒。
近日,住建部政策研究副主任王玨林在國金證券2011年中期策略會上指出,目前房地產政策沒有適度放松的客觀條件,但也不會出臺更嚴厲的政策。
陳國強認為,接下來調控政策出現(xiàn)松動的可能性基本上不存在,政策層面仍將持續(xù)保持高壓態(tài)勢。
陳國強表示,目前無論是價格還是銷量上出現(xiàn)的變化,均是調控政策效果的表現(xiàn)。但是下半年價格能否出現(xiàn)實質性下降,這得取決于開發(fā)商原來的定價是否合理、區(qū)域供求關系等因素的變化。而房價的下降將成為樓市回暖的重要因素。{$page$}
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海南房價“名降實挺” 庫存壓力大
據(jù)中國之聲《新聞晚高峰》報道,毫無松動跡象的調控形勢、購房者依舊濃厚的觀望情緒以及一線樓市持續(xù)陰跌的房價,終于讓二線城市的開發(fā)商hold不住了。海南、杭州都出現(xiàn)超低價樓盤,房價一夜跌回了2008年,情況果真如此嗎?
開發(fā)商促銷手段層出不窮
近日,一則刊登在海南媒體上的大幅廣告顯露出了開發(fā)商急于將手中樓盤脫手的焦慮,廣告中以字體打出了“震撼!7折清盤促銷5110元/㎡起”吸引人的字眼。而此前,開發(fā)商們可沒這么“豪爽”,多數(shù)樓盤給出的折扣僅是“按揭9.5折,全款9.3折”較低也不過8.5折左右。記者給一家名叫富源佳園的樓盤打去電話咨詢:
記者:是富源佳園嗎?
工作人員:對,是富源佳園。
記者:我問一下你們現(xiàn)在樓盤賣多少錢。
工作人員:4680售價,均價是5300。
在地產商的項目介紹上,記者看到,“富源佳園,位于??邙P翔東振發(fā)路,北可直通瓊州大道海府路,東可上東線高速、美蘭機場,南可通椰海大道新大洲大道,西可達輕軌站龍昆南。生活價值和無限。加入降價打折的樓盤不僅僅是一些中小開發(fā)商,連富力這樣的大開發(fā)商放低了身價,較近它們推出了團購享六折的活動:
記者:你們這個樓盤是在打六折,是這樣嗎?
工作人員:我們是在做一個千人的團購,滿1000人享6折。
記者:現(xiàn)在特價房較便宜是多少錢?
工作人員:就是5999。
5000多塊錢的樓盤再次回歸,而這樣的價錢僅僅與2008年持平。類似的情況在的樓市二線城市杭州也在上演。杭州閑林樓盤“岸上藍山”同樣推出了團購活動,團購均價為每平方6900元起,這個價錢同樣是2008年的水平。
工作人員:一次性付款可以享受6900的均價,按揭是7300的均價,前提是你要成為會員,要繳納5000元錢的會員服務費。
換種形式的降價
事實上,無論在杭州還是海南,個別樓盤打出“跳水價格”,但對于當?shù)卣麄€樓盤來說,下跌的樓盤數(shù)量并不多,大多數(shù)樓盤房價依然堅挺。
??谑凶〗ň质袌鎏幪庨L戴開權在不久前的新聞發(fā)布會上曾經有如此一番言論,在他看來海口的房價均價上雖然變化不大,但是它正在以另外一種形式悄然下降。
戴開權:有些樓房降低了價格,其中有40%以上采取了一些促銷手段,比如說裝修、家電、物業(yè)等等,但是它的價格沒有變化,是實際的內容引起了變化。
根據(jù)海南住建廳提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù),現(xiàn)在海南省在建項目、新報建未動工項目高達約5300萬平方米,按預測的市場年銷售數(shù)量500萬平方米計算,消化這些庫存需要10.6年,去庫存壓力巨大。浙江方面的情況也很類似。浙江大學房產研究所所長趙杭生表示,今年上半年還心存幻想的開發(fā)商現(xiàn)在已經完全清醒了,降價正在從個別樓盤向這個樓市蔓延,并可能一直延續(xù)到明年。
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