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謝逸楓:還敢說樓市已拐點(diǎn)將崩盤嗎?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 763 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  引語:2011年11月9日下午,國家統(tǒng)計局發(fā)布《2011年1-10月份固定資產(chǎn)投資主要情況》報告。數(shù)據(jù)顯示,2011年1-10月份,全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)241365億元,同比增長24.9%,增速與1-9月份持平。其中,國有及國有控股投資83938億元,增長12.4%。從環(huán)比看,10月份固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)增長1.34%。1-10月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元,同比增長31.1%。其中,住宅投資35832億元,增長34.3%。全國商品房銷售面積79653萬平方米,增長10.0%。報告還顯示,1-10月份,全國住宅銷售面積增長9.0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源68429億元,同比增長20.2%。10月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.27。
 
  統(tǒng)計局公布的前三季度數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)開發(fā)投資方面,前三季度全國累計投資總額44225億元,同比增長32.0%,比上半年回落0.9個百分點(diǎn)。其中住宅投資總額31788億元,全國商品房銷售面積71289萬平米,同比分別增長35.2%和12.9%,住宅銷售面積增長為12.1%。前三季度,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源61947億元,同比增長22.7%,9月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.41。對比上述數(shù)據(jù)得出,房地產(chǎn)開發(fā)投資方面,10月份單月全國累計投資總額5698億元,其中住宅投資4044億元。10月份商品房銷售面積8364萬平方米。

  一,你如何看這報告的數(shù)據(jù)?
 
  亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓表示:“從國家統(tǒng)計局報告數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)各指標(biāo)下行趨勢延續(xù)。頭先是前十月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元,同比(較上年同期)增長31.1%,為8月以來連續(xù)第三個月增速放緩;全國商品住宅銷售面積70971萬平方米,同比增長9.0%,較1-9月12.1%的增速繼續(xù)收窄。其次是商品房開發(fā)商在10月主動收縮投資,未來這個趨勢會繼續(xù)加強(qiáng)。1-10月房屋新開工面積達(dá)16.04億平方米,同比增長21.7%,較前9月23.7%的增速繼續(xù)放緩。在調(diào)控未放松的背景下,前十月,房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積增速繼續(xù)下滑。
 
  再次是今年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速較前9月進(jìn)一步回落,特別是10月單月的新開工面積增速繼續(xù)創(chuàng)出年內(nèi)低點(diǎn),以及單月施工面積增速年內(nèi)頭現(xiàn)負(fù)增長。較后是銷售和資金來源增速也持續(xù)下滑趨勢延續(xù)。目前行業(yè)的景氣度尚處于下行的中期,可以判斷此次調(diào)整將是一個相對平緩但曲折的過程,市場基本面還處在一個尋找新量價平衡點(diǎn)的下行軌道中。”
 
  二,目前這種趨勢是否有蔓延或擴(kuò)散?
 
  亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓表示:“目前,樓市寒冬逐漸從一二線城市蔓延到三四線城市,全國商品房市場全面降溫。年內(nèi)層面在調(diào)控力度上不會放松。但既然已出現(xiàn)效果,只要進(jìn)一步繼續(xù)保持調(diào)控措施即可,效果還將繼續(xù)顯現(xiàn)。不過,也不會再進(jìn)一步加碼,未來幾個月,如有政策變化,可能主要集中在地方政府身上。”
 
  三,樓市整體如何?
 
  亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓認(rèn)為:“開發(fā)商的心態(tài),在房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(國房景氣指數(shù))上亦有所體現(xiàn)。10月,國房景氣指數(shù)為100.27,比9月份降低0.14個百分點(diǎn),是較近26個月以來的新低。連續(xù)5個月下降后,國房景氣指數(shù)已經(jīng)在臨界線左右徘徊。“國房景氣指數(shù)”以100為臨界值,指數(shù)值高于100為景氣空間,低于100則為不景氣空間。”

  四,房價是否下降了?是下降房價的上漲幅度嗎?

  亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓表示:“官方?jīng)Q心堅定,對于樓市調(diào)控的表態(tài)亦未見松動。11月6日,國務(wù)院總理 在俄羅斯圣彼得堡重申,“對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施,決不可有絲毫動搖,我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格。”話聲剛落,人民日報在8日又連發(fā)三文,呼吁“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策、規(guī)范市場體制機(jī)制”。樓市調(diào)控的持續(xù),令房價繼續(xù)承壓。

  據(jù)易居測算,1-10月,全國商品住宅成交均價同比上漲6.7%,較1-9月下降1.4個百分點(diǎn),商品住宅成交均價漲幅有所收窄,但是降價不會蔓延到三四線城市,除非會是采取了限購的城市。不過,對于中國房價上漲的大趨勢依然不會改變,全國600多個城市,即使47個城市限購,影響也不是很大。中國房價看漲是未來二十年大趨勢。”

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  五,明年投資額是否會下降?為什么?

  亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓認(rèn)為:“明年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將會有比較明顯的下滑,從數(shù)據(jù)上表示。目前中國總體經(jīng)濟(jì)比較穩(wěn)定,房地產(chǎn)還沒到綁架中國經(jīng)濟(jì),必須靠房地產(chǎn)“保駕”的地步。從房地產(chǎn)行業(yè)來看,今年的房地產(chǎn)投資增速比較高,保持30%以上增長幅度。

  受到各個因素的影響,預(yù)計明年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度明顯會下滑。一方面是保障房擠壓。保障性住房今年新開工的面積比去年增長了72%,明年新開工的面積肯定沒有增長。另外一方面是受調(diào)控影響。商品住房的新開工面積,目前來看增長速度已經(jīng)明顯下滑了。估計在目前的貨幣政策下,明年商品住房新開工面積的增長也是持續(xù)下滑的,沒有懸念。其他方面是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型。”

  易居根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)測算,10月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5698億元,環(huán)比(較上月)下降11.6%,同比增長25.1%;商品房銷售面積8364萬平方米,環(huán)比下降26.9%,同比下降9.9%;房屋新開工面積為1.26億平方米,環(huán)比下降20.8%。10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資額和房屋開工面積的大幅下降,主要是因?yàn)榻衲昵叭径热珖U戏啃麻_工率高達(dá)98%,四季度新開工減少;另外房價開始下跌后,企業(yè)對后市的預(yù)期趨于悲觀,投資熱情劇減。單論10月,房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)表現(xiàn)更為慘淡,保障房擠壓商品房。

  在財政力挺下,保障房投資在三季度加速推進(jìn)。財政部11月9日發(fā)布的10月份公共財政收支情況顯示,前10個月全國財政支出主要項(xiàng)目情況:住房保障支出2653.49億元(含執(zhí)行中追加預(yù)算形成的支出),增長79.6%(其中保障性安居工程支出1742億元,增長1.5倍),完成預(yù)算的102.7%。隨著前期銷售項(xiàng)目后續(xù)投入的逐步完成,以及后續(xù)項(xiàng)目跟進(jìn)的減少,明年之內(nèi)房地產(chǎn)投資同比增速出現(xiàn)斷崖式下跌,將是大概率事件。”

  據(jù)國土部公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2011年10月,全國未開工的房地產(chǎn)用地約為21.3萬公頃,其中住宅用地16.5萬公頃;未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬公頃,其中住宅用地35.5萬公頃。按照中國目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率平均約1.5來計算,也就是1平方米的用地可以建成1.5平方米的房子。這樣一來,當(dāng)前全國尚未開工的房地產(chǎn)用地應(yīng)該可以建成大約32億平方米的房屋,未竣工的房地產(chǎn)用地可以建成68億平方米的房屋。

  2010年全國房屋銷售面積約10.43億平方米,而當(dāng)前未開工和未竣工的房地產(chǎn)用地可以總計提供100億平方米的房屋,如此巨大的潛在供應(yīng)量大約相當(dāng)于前者的9.5倍。也可以說未來幾年內(nèi)的房屋供給量都有保障。國土部在當(dāng)前樓市調(diào)控已經(jīng)初現(xiàn)成果的背景下公布這條消息,其用意就是進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)市場,讓大家都明白到政府調(diào)控樓市成定局、未來房價大反彈的可能性不大。此外,較近國土部正在對《閑置土地處置辦法》進(jìn)行修改,目的就是為了加大對囤地行為的查處,確保房屋的供給量,防止未來樓市反彈。

  國土資源部發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示,今年前三季度,建設(shè)用地供應(yīng)總量同比增長四成,交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地占比明顯提高。前三季度,全國建設(shè)用地供應(yīng)605.1萬畝,同比增長40.8%。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看,工礦倉儲用地、房地產(chǎn)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等用地,同比分別增加40.3%、14.0%和74.8%,分別占供應(yīng)總量的34.5%、29.4%和36.1%。在國家發(fā)展水利等政策帶動下,基礎(chǔ)設(shè)施用地的數(shù)量和占比增長明顯。

  國土資源部披露的數(shù)據(jù)顯示,今年第三季度全國住宅地價環(huán)比增長1.69%,較上一季度下降0.48個百分點(diǎn);同比增長率較上一季度亦下降0.25個百分點(diǎn)。住宅地價環(huán)比負(fù)增長的城市從二季度的6個擴(kuò)大到12個。截至2011年10月,未開工的房地產(chǎn)用地約為21.3萬公頃,其中住宅用地16.5萬公頃;未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬公頃,其中住宅用地35.5萬公頃。按照開發(fā)建設(shè)周期,這些已供應(yīng)的房地產(chǎn)用地將逐步轉(zhuǎn)化為房屋有效供應(yīng),存銷比的變化將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響,促進(jìn)房價合理調(diào)整。

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