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交易量回調(diào)明顯 長期穩(wěn)預期需多管齊下
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:新華社 閱讀 478 次
交易量回調(diào)明顯 降“虛火”效果顯著
國家統(tǒng)計局本月18日*新數(shù)據(jù)顯示,一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調(diào)控政策以來,房價走勢明顯趨穩(wěn)。70個大中城市中一二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫,三線城市較為穩(wěn)定。
在北京,自國慶節(jié)實施“京八條”調(diào)控新政以來,許多購房者都感受到“過山車”似的行情變化。
軟件工程師楊先生兩個月前想換一套西城區(qū)的 房,由于當時房價“脫韁”上漲,房主加價兩次至760萬依然惜售。調(diào)控后不到一周,中介又打電話來說房主愿意賣了??蓷钕壬鷧s害怕自己“高位接盤”而不再盲目跟風。
“新政對我們影響不知道還將持續(xù)多久?!蔽挥诒本┪髂衔瀛h(huán)外的某“剛需盤”銷售人員坦言,過去休息日能接待30組左右客戶,現(xiàn)在*多幾組。而在海淀區(qū)某“改善盤”售樓處,記者停留的兩個多 里,鮮有客戶光顧,曾經(jīng)人頭攢動的看房熱潮不復存在。
“進入11月以來,各地新房和二手房整體成交量再度環(huán)比回落,且降幅均有所擴大,一些非調(diào)控城市也受到了政策的外溢影響?!敝性瘓F研究董事程澐認為,限購政策再度收緊,意味著地方的調(diào)控力度存在繼續(xù)趨緊的可能。
在房價曾“領漲”全國的深圳,經(jīng)過兩次調(diào)控加碼后樓市顯著“降溫”。根據(jù)深圳市規(guī)土局公布的日交易情況計算,10月份,深圳新建商品住宅成交面積同比下降22.1%,二手房成交下降6.2%;從價格看,新房成交均價55611元每平方米,環(huán)比下降10%。至此,深圳房價連續(xù)三個月上漲勢頭得到扭轉(zhuǎn)。
一線城市漲勢不再,熱點二線城市更是“轉(zhuǎn)冷”。記者看到,一些樓盤甚至出現(xiàn)批量退房現(xiàn)象;有的二手房中介門口,前來解約的市民甚至排起了隊,但大規(guī)模違約并未出現(xiàn)。
“由于限購限貸,客戶要么失去購房資格,要么掏不起增加的首付,更多的是借機緩一緩。我們有50多位交過意向金的客戶基本都申請退款了;另外88位付完定金的客戶也有部分放棄交易?!碧K州工業(yè)園區(qū)東沙湖路某新樓盤的銷售人員感嘆說,現(xiàn)在投資投機者肯定看不到了,剛需改善者也選擇觀望。
“由于網(wǎng)簽有滯后期,預計10月以來各地成交回落的行情,將在11月、12月數(shù)據(jù)集中體現(xiàn)?!眰I(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說。
未開盤項目壓力大 部分樓盤將“調(diào)價保量”
記者實地走訪出臺新政城市的多個樓盤發(fā)現(xiàn),雖然調(diào)控后新建商品房普遍遭遇看房人數(shù)銳減、交易量跳水等降溫行情,但截至目前,大部分一手樓盤價格暫時還沒出現(xiàn)明顯的下滑。面對濃厚的觀望情緒,部分在售項目準備用“買”和“優(yōu)惠促銷”等方式吸引購房者;一些未售項目干脆推遲了申請預售開盤時間。
“說沒有壓力是假的,看著售樓處空蕩蕩,肯定會有擔心,但是今年的任務已經(jīng)完成得差不多了,如果集團在其他城市銷售情況也不太好,不排除適當調(diào)價沖量。”蘇州一家港資房地產(chǎn)開發(fā)商負責人說。
記者注意到,由于這一輪房地產(chǎn)的火爆行情,一線城市和部分熱點二線城市的存量商品房得到了相當程度的消化,一些樓盤只剩下小部分預售房,開發(fā)商的資金壓力普遍緩解。因此面對調(diào)控后的市場蕭條,大部分開發(fā)商選擇了暫時先“扛一扛”。特別是一些外企、央企和國有房地產(chǎn)開發(fā)商,由于融資成本更低,更傾向于保持價格穩(wěn)定,“繼續(xù)開”“慢慢賣”。
“作為開發(fā)商,我們也希望平穩(wěn)發(fā)展,不愿意經(jīng)歷市場的大起大落;更害怕過度透支,未來沒得做?!焙贾轂I江房產(chǎn)集團股份有限公司副總經(jīng)理朱立東說,此前房價的猛漲連自己都沒有想到,國慶假期各地陸續(xù)出臺樓市新政是幫助市場糾偏的必要舉措,目的是通過抑制投機投資,讓住房回歸居住屬性。
一個典型的現(xiàn)象是,杭州多個樓盤外地客明顯減少。而前期從杭州透明售房研究院的數(shù)據(jù)看,杭州外來人購房比例8月份達到了三分之一,9月更是升至四成之高。
南京工業(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華說,現(xiàn)在“剛需”和投資投機客都陷入觀望,未來三個月至半年內(nèi),高位運行的房價可能開始出現(xiàn)松動,特別是一些交通位置差、配套設置不全的項目,價格有回落空間。
專家和業(yè)內(nèi)人士一致認為,今年以來制造了無數(shù)話題的“地王”房企,未來日子可能是*難過的。尤其是那些實力有限而又“高溢價”拿地的房企,遭遇新政調(diào)整期,或?qū)⒚媾R生與死的抉擇。
市場盼“因城施策” 長期穩(wěn)預期需多管齊下
“短期看,嚴格的調(diào)控措施有效抑制了房價過快上漲的勢頭,規(guī)范了市場秩序,調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。但長期看,政策影響還不好判斷?!鼻迦A大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為,推進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展需要多管齊下。從地方出臺的限購措施看,意在遏制投資投機性購房需求,對自住需求是保護的,這些政策會隨著不同城市的特點和市場條件的改變而進一步完善。
記者采訪中,一些地方房管局負責人、開發(fā)商以及專家學者認為,目前無論是北上廣深等一線城市,還是經(jīng)濟快速發(fā)展的熱點二線城市,本地居民的剛需和改善型需求仍大量存在。應避免調(diào)控政策誤傷合理購房者,同時防止合理需求過分抑制,形成“蓄水池效應”,未來造成報復性反彈。
位于深圳蛇口的“山語?!笔菄鴳c新政后開盤的個項目。盡管觀望情緒濃厚,但開盤當天,記者看到前來選房的人并不少,中小面積依然銷售順暢,*終推出的500余套房源銷出59.5%,均價為5.8萬元每平方米。
在距離鄭州市區(qū)較遠的南龍湖,雖然有的樓盤尚未開盤,但前來考察的看房者隨處可見。一位“80后”購房者小晏告訴記者,本打算在市里買一套90平方米、均價1.2萬元左右的房子,由于限購后首付提高到30%,她轉(zhuǎn)而選擇均價約七、八千元的南龍湖地塊。
“既然是打擊投資投機,為何作為首套房也提高了負擔?”小晏說,市場雖說清凈了,但心里仍患得患失——買吧,怕房價下跌;不買吧,又怕房價繼續(xù)漲。*期盼的是房地產(chǎn)能有一個穩(wěn)定預期。
而“科學規(guī)劃”“因城施策”成為專家建議的關鍵詞。
事實上,當前不同地區(qū)樓市之間的分化愈發(fā)顯著,市場結構差別較大,調(diào)控的力度和方式方法也應有所不同。來自住建部門的數(shù)據(jù)顯示,同樣是限購限貸城市,濟南、蘇州、武漢、杭州、廣州等地的商品房庫存去化期都已不到9個月,超出合理區(qū)間下限。
“這次各地的調(diào)控相比之前的統(tǒng)一限購體現(xiàn)了更多的地區(qū)性特點,但從房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展來講,調(diào)控能力建設還有很大的‘成長空間’?!苯鲙煼洞髮W城建學院教授陶滿德建議,政府首先應基于當?shù)厝丝谠鲩L、經(jīng)濟發(fā)展等,對房地產(chǎn)業(yè)有一個中長期的科學規(guī)劃;然后才是密切監(jiān)控,引導市場。只有政策穩(wěn),預期才會穩(wěn);預期穩(wěn),市場就能穩(wěn)。
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