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樓市回暖速度超預(yù)期 房?jī)r(jià)還能不能壓得住

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 779 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)人士表示,要進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果,努力促進(jìn)三個(gè)“合理回歸”。一是促進(jìn)地方政府心態(tài)的回歸,逐步減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴;二是促進(jìn)開發(fā)企業(yè)心態(tài)的回歸,回歸到售價(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配;三是促進(jìn)購(gòu)房者心態(tài)的回歸,一方面要保證居民合理的自住性需求,另一方面要對(duì)投資、投機(jī)需求繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)

  “史上較嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控似乎到了一個(gè)十字路口。

  3月份以來,各地樓市成交量持續(xù)回暖,大多數(shù)降價(jià)的項(xiàng)目停止降價(jià),部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格開始反彈。央行連續(xù)降低存款準(zhǔn)備金率、三年半以來頭次降息,雖然意不在救樓市,但對(duì)資金緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是一劑強(qiáng)心針。一些城市微調(diào)了樓市政策,甚至在一定程度上放松了調(diào)控。樓市的“價(jià)格底”和“政策底”似乎都已形成,不少購(gòu)房者又開始感到恐慌。

  盡管面臨著穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力,但房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)還沒有完成,房?jī)r(jià)沒有回到合理價(jià)位,長(zhǎng)效機(jī)制改革也才剛剛起步。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示,要繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)。特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等措施,鞏固調(diào)控成果。

  1.樓市回暖速度超預(yù)期

  降息將促使今后一段時(shí)間成交量延續(xù)前兩個(gè)月的回暖態(tài)勢(shì)

  樓市回暖的速度大大超出了人們的預(yù)期。

  在一家門戶網(wǎng)站工作的韓巍一直有購(gòu)房的打算。去年下半年開始,他關(guān)注的北京東邊幾個(gè)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)開始明顯下降,今年初,降價(jià)的趨勢(shì)進(jìn)一步蔓延。韓巍覺得只要房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松,房?jī)r(jià)還會(huì)下降,可以繼續(xù)觀望。

  但從4月份以來,銷售人員在電話里告訴韓巍,成交量不斷攀升,原本的價(jià)格優(yōu)惠減少了,新一期的項(xiàng)目?jī)r(jià)格肯定要漲,要趕緊出手。進(jìn)入5月份,二手房中介更是直截了當(dāng)?shù)卣f,現(xiàn)在二手房又開始搶了,房?jī)r(jià)很快就要大幅反彈。

  韓巍原本以為這是銷售人員在忽悠,但到幾個(gè)售樓處和中介門店一看,熱鬧的場(chǎng)面頓時(shí)讓他有點(diǎn)發(fā)慌。“看這架勢(shì),房?jī)r(jià)好像壓不住了。”韓巍決定不再觀望,6月份一定要出手。

  今年3月以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較新公布的數(shù)據(jù)顯示,1—5月份,全國(guó)商品房銷售面積約2.9億平方米,同比下降12.4%,降幅比前4月縮小1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額1.7萬億元,同比下降9.1%,降幅縮小2.7個(gè)百分點(diǎn)。

  特別是此前成交量低迷的一線城市,5月住宅市場(chǎng)交易量均大幅反彈,“紅五月”名符其實(shí)。北京新建商品住宅和二手住宅成交量環(huán)比4月份分別上漲34.2%和27.2%,其中新建商品住宅成交量更是突破萬套,創(chuàng)下去年2月限購(gòu)以來的較高紀(jì)錄。廣州全市一手住宅成交量環(huán)比4月大增51%,同比去年5月增長(zhǎng)19%,成為過去16個(gè)月中的銷售量較高的月份。上海樓市的成交量也創(chuàng)出今年新高。

  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司副司長(zhǎng)張小宏認(rèn)為,春節(jié)以后樓市成交量之所以明顯回升,主要的原因在于開發(fā)商順應(yīng)了市場(chǎng)變化,打折促銷、以價(jià)換量的力度加大了,再加上商業(yè)銀行放貸速度加快和利率逐步回歸,釋放了部分住房的需求。

  “從我們的調(diào)研看,成交量有兩個(gè)明顯特點(diǎn),一是自住性購(gòu)房成為主流,不少項(xiàng)目頭次購(gòu)房比重超過70%。二是部分降價(jià)促銷力度比較大、價(jià)格下調(diào)比較到位的低總價(jià)、中小套型的普通商品住房成交的情況比較好。”張小宏表示,這些情況說明,目前以自住為目的的真實(shí)住房需求還是很大的,開發(fā)企業(yè)以價(jià)換量的空間也是有的。這應(yīng)該是市場(chǎng)回歸正常的表現(xiàn),不能簡(jiǎn)單用回暖兩個(gè)字來概括目前的現(xiàn)象。

  6月7日晚間,央行三年半以來頭次宣布降息。利率調(diào)整后,貸款購(gòu)房的月供將減少,購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)有所減輕。在樓市快速回暖的背景下,降息進(jìn)一步降低了剛性需求購(gòu)房的門檻,將促進(jìn)樓市成交量進(jìn)一步回升。

  “5月份的成交量肯定不是年內(nèi)的較高點(diǎn),回暖還將繼續(xù)。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示,只要政府不出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策,降息將促使今后一段時(shí)間成交量延續(xù)前兩個(gè)月的回暖態(tài)勢(shì)。

  2.房?jī)r(jià)止跌回升趨勢(shì)明顯

  房?jī)r(jià)雖有反彈風(fēng)險(xiǎn),卻不存在像2009年一樣大幅反彈的可能性

  隨著成交量大幅反彈,“房?jī)r(jià)可能暴漲”的氣氛在樓市彌漫,不斷刺激著購(gòu)房者的神經(jīng)。

  從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,盡管房?jī)r(jià)還沒有出現(xiàn)大的反彈,但有了成交量,房?jī)r(jià)止跌已十分明顯。盡管各地仍有個(gè)別項(xiàng)目在降價(jià),但降價(jià)優(yōu)惠的幅度比前期明顯減小。另一方面,此前價(jià)格調(diào)整較大的項(xiàng)目,如北京通州和大興的部分項(xiàng)目,價(jià)格也開始回升。

  相對(duì)于市場(chǎng)的變化,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)總是要慢一拍。記者日前在北京部分二手房成交活躍的項(xiàng)目采訪發(fā)現(xiàn),前期討價(jià)還價(jià)空間較大的房源價(jià)格反彈迅速,個(gè)別小區(qū)甚至再現(xiàn)樓市火爆時(shí)期“一個(gè)價(jià)”的場(chǎng)面。

  盡管北京市房協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示,市場(chǎng)上沒有出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房的情況。但實(shí)際上,在熱點(diǎn)居住區(qū)域,購(gòu)房者因擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈而入市的情況十分普遍。尤其在二手房市場(chǎng)上,只要有性價(jià)比稍高的房源,就會(huì)出現(xiàn)排隊(duì)看房甚至加價(jià)的情況。房產(chǎn)中介說得較多的一句話就是:“現(xiàn)在再不購(gòu),下半年房?jī)r(jià)漲起來,就錯(cuò)過時(shí)機(jī)了。你還記得2009年嗎?”

  在“購(gòu)漲不購(gòu)跌”的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,人們購(gòu)房的決策除了居住需求,較主要的是對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期。如今,從觀望到搶著入市,市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生微妙變化。

  央行降息或許將加劇這種預(yù)期的改變。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,今年信貸政策比2011年有了明顯的松動(dòng),盡管放松銀根是為了穩(wěn)增長(zhǎng),并不是要救樓市,但資金一旦開閘,仍將通過各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。

  張大偉認(rèn)為,目前房地產(chǎn)調(diào)控政策中影響力的是信貸政策,信貸額度及利率水平可以說是人們判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。一直在觀望的購(gòu)房者,可能會(huì)將降息的舉動(dòng)理解為調(diào)控政策開始松動(dòng),從而加快入市的步伐。

  更值得關(guān)注的是,隨著房?jī)r(jià)底部逐漸被市場(chǎng)確認(rèn),投資投機(jī)型需求又開始蠢蠢欲動(dòng)。一位在浙江溫州從事民間金融的人士告訴記者,溫州房?jī)r(jià)去年以來普遍下跌超過三成以上,手里閑置資金較為寬裕的老板們較近正在到處看房,研究“抄底”的可行性。“現(xiàn)在實(shí)業(yè)這么不景氣,還是投資房產(chǎn)較保險(xiǎn)。”上述人士表示。

  對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì),業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為,房?jī)r(jià)雖有反彈的風(fēng)險(xiǎn),卻并不存在像2009年一樣大幅反彈的可能性。頭先,由于3—5月份市場(chǎng)剛性需求的釋放,銀行可用的貸款額度正在快速減少,部分二線城市的銀行已經(jīng)開始把利率往基準(zhǔn)回調(diào)。其次,限購(gòu)等行政手段的調(diào)控政策依然執(zhí)行力度很大,開發(fā)商的庫(kù)存也依然偏大,同時(shí)未來潛在供應(yīng)依然處于較高水平,這種供求關(guān)系也決定了樓市不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。

  龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪認(rèn)為,樓市調(diào)控并沒有出現(xiàn)根本性變化。開發(fā)商仍需把去庫(kù)存、高周轉(zhuǎn)、謹(jǐn)慎投資作為2012年的主旋律。從成交量上看,目前是市場(chǎng)較好的時(shí)候,從預(yù)期看,房?jī)r(jià)不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。

  3.堅(jiān)定不移加強(qiáng)調(diào)控

  要促進(jìn)地方政府、開發(fā)企業(yè)、購(gòu)房者心態(tài)的“合理回歸”

  價(jià)格、政策和預(yù)期,構(gòu)成了影響樓市走勢(shì)的三角形。如今,每個(gè)賣房的人都告訴你,“價(jià)格底”和“政策底”已經(jīng)出現(xiàn),調(diào)控不可能繼續(xù)嚴(yán)厲,該購(gòu)房了。

  作為普通的購(gòu)房者,你還能繼續(xù)淡定嗎?

  張大偉認(rèn)為,市場(chǎng)所稱的“政策底”,意思是此前調(diào)控政策過分嚴(yán)厲的時(shí)間段已經(jīng)過去了,現(xiàn)在政策依然嚴(yán)厲,但適當(dāng)降低了剛性需求的購(gòu)房門檻,從形式上看有所放松。

  事實(shí)上,在政府層面,房地產(chǎn)調(diào)控政策從來沒有絲毫要放松的跡象。針對(duì)各方關(guān)心的政策走向問題,張小宏表示,當(dāng)前仍要堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,確保調(diào)控政策落到實(shí)處,決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。“我們有理由相信,在近一個(gè)時(shí)期堅(jiān)持調(diào)控和市場(chǎng)回調(diào)還將是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主基調(diào)。”

  今年初,有關(guān)部門負(fù)責(zé)人多次強(qiáng)調(diào),將密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì),并積極研究?jī)?chǔ)備政策。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈,將可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。但目前業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,層面很難再出臺(tái)新的調(diào)控手段,先進(jìn)可能的是更嚴(yán)厲地執(zhí)行現(xiàn)有政策。

  盡管政府態(tài)度堅(jiān)定,但一些地方政府希望通過政策微調(diào)來適度放松樓市調(diào)控的心態(tài)已經(jīng)十分明朗。目前為止已經(jīng)有超過30個(gè)城市對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行了適度調(diào)整,其中大部分被叫停。但3月底以來,如揚(yáng)州獎(jiǎng)勵(lì)購(gòu)房等政策微調(diào)都在爭(zhēng)議聲中得以順利實(shí)施,也被解讀為調(diào)控政策放松的征兆。“現(xiàn)在看,只要不觸碰限購(gòu)這條紅線,多數(shù)微調(diào)政策都有可能過關(guān)。”張大偉說。

  尤其是在實(shí)際操作層面,除了北京上海等一線城市還在比較嚴(yán)格地執(zhí)行限購(gòu)等調(diào)控措施,一些城市的限購(gòu)放松已經(jīng)不是秘密?,F(xiàn)階段,依然在抑制成交量和房?jī)r(jià)反彈的,主要是嚴(yán)格的信貸政策。如二套房貸頭付六成、1.1倍利率,三套房停貸等。如果信貸政策進(jìn)一步放松,房?jī)r(jià)反彈的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大。

  近期,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出,要把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更重要的位置。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式尚未根本轉(zhuǎn)變的情況下,人們擔(dān)心,要穩(wěn)增長(zhǎng),能夠快速見效的手段和方式無疑就是刺激樓市,經(jīng)濟(jì)發(fā)展有可能重新回到嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的老路上。

  專家指出,房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)還沒有完成,房?jī)r(jià)還沒有回到合理價(jià)位,與房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)的制度建設(shè)也只是剛剛起步。在這種情況下,房地產(chǎn)調(diào)控不能放松。政府要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng),應(yīng)該注重培育經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力,不能走過分依賴房地產(chǎn)業(yè)的老路。

  針對(duì)一些地方政府可能以穩(wěn)增長(zhǎng)的名義放松

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