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“穩(wěn)樓市”政策相繼落地 市場難演2008故事
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:華夏時報 閱讀 578 次
政策超預(yù)期市場難演2008故事樓市維穩(wěn)
樓市非常時期的非常規(guī)調(diào)控終于要回歸常態(tài)了。國務(wù)院總理 在全國兩會記者招待會上表態(tài)“房地產(chǎn)要穩(wěn)定運行”后,3月較后一周,五部委的“穩(wěn)樓市”政策相繼落地。
3月30日,央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知調(diào)整二套房貸頭付比例,從70%直接降到40%;財政部將二手普通住房交易中滿5年免征營業(yè)稅改為滿2年免征。在此3天前,國土部還聯(lián)合住建部在調(diào)整供地節(jié)奏與結(jié)構(gòu)方面做出了政策上的重大調(diào)整。
“五部委出臺的樓市政策可以說是第四輪救市的標(biāo)志?!北本┲性禺a(chǎn)頭席分析師張大偉樂觀地分析稱。國研宏觀部主任陳昌盛接受《華夏時報》記者采訪時則相對“淡定”:“近幾年,對樓市的政策一直處于偏緊狀態(tài),目前市場仍在調(diào)整周期內(nèi),如今的樓市新政實質(zhì)上是由‘從緊’恢復(fù)到‘常態(tài)’?!?br/>
新政松綁幅度的確超出了市場預(yù)期,但這真的就是救市嗎?的口徑叫維穩(wěn),要保住經(jīng)濟7%左右的增速,任何一個支柱產(chǎn)業(yè)都不希望太壞,包括房地產(chǎn)。問題是,樓市十年調(diào)控越調(diào)越高,2008年一救就報復(fù)性大漲,這一次還會重演2008年的故事嗎?
對樓市而言,新政肯定是利好;但要知道,現(xiàn)在的經(jīng)濟大背景已有了根本性的不同,房地產(chǎn)黃金十年基本確定已經(jīng)過去,供不應(yīng)求已是過去時,資產(chǎn)房地產(chǎn)化也正向資產(chǎn)證券化演變。而此次五部委的政策在釋放剛需的同時還是守住了遏制炒房的底線,目的更多的是去庫存和增加市場交易。換句話說,房價大漲不行,但也要防止大跌。
還是“政策市”嗎?
無論市場環(huán)境如何變化,房地產(chǎn)市場似乎都難以擺脫對政策的依賴,“樓市是個政策市”的命題在短期內(nèi)仍然有效。
根據(jù)央行“3·30政策”要求,對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購購二套房,較低頭付款比例降至40%;使用住房公積金貸款購購頭套普通自住房,較低頭付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭,再次申請住房公積金購房,較低頭付30%。
財政部同出臺的政策中,將普通住房對外銷售所需繳納的營業(yè)稅,免征年限從5年改為2年,即個人購購2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。
“信貸政策一直是樓市政策的核心,雖然半年前央行‘9·30政策’已經(jīng)對房貸進行了調(diào)整,但鑒于二套房頭付比例過高,依然限制了改善性需求的釋放。此次調(diào)整,對于改善性需求而言,意味著政策發(fā)生質(zhì)變?!敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長陳國強稱。
新政出臺天,就已有房企傳出二季度漲價的消息。北京一家樓盤銷售代理行負(fù)責(zé)人告訴記者,樓市政策出臺后,他們代理的多個項目都表示要修改二季度的銷售計劃,大幅度促銷優(yōu)惠幾乎全部取消,部分項目計劃小幅上調(diào)銷售價格。但與之對應(yīng)的是,房地產(chǎn)股在這并未出現(xiàn)大漲,整個A股反而出現(xiàn)了回調(diào)。
“新政對市場總會有短期效力,我們只要能抓住政策釋放效果的時期,就能帶動成交去庫存?!币患胰珖笮头科罂偛脤Ρ緢笥浾弑硎?,新政出臺后,其所在房企已經(jīng)開始分區(qū)域重制銷售策略,一線城市及二線熱點城市在售項目價格將小幅上調(diào),庫存壓力大的二三四線城市將借機調(diào)價出清。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析稱,“受政策影響的則是購房人的心理預(yù)期,在房價即將上漲的心理暗示下,此前處于購房觀望中的剛需出手的可能性就會增加。”
中原地產(chǎn)三級市場研究公布的數(shù)據(jù)顯示,政策出臺的當(dāng)晚,中原地產(chǎn)各地門店簽約數(shù)出現(xiàn)大幅上揚;其中一線城市成交加速的趨勢更加明顯,中原在四個一線城市二手房成交量同比前一周漲幅超過20%。
“成交量上漲將是步,但并非所有城市都會迎來房價上漲。今年下半年一線城市房價上漲的可能性大,但預(yù)計很難出現(xiàn)大漲。而庫存壓力較大的三四線城市房價止跌企穩(wěn)可以說是較好的結(jié)果了?!睆埓髠シQ。
難演2008年故事
“2008年時的市場形勢與當(dāng)前有類似的地方,同樣都是房地產(chǎn)市場的低迷,投資下滑和交易量萎縮,同是宏觀經(jīng)濟開始下滑,持續(xù)被打壓的房地產(chǎn),突然擔(dān)當(dāng)了挽救經(jīng)濟下滑的引擎?!苯?jīng)濟學(xué)家陳劍波分析稱。
而當(dāng)年的救市政策與如今的“3·30政策”基本相同,都是對個人購購二套房貸款予以放寬,并對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅進行大幅減免。在鼓勵住房消費及寬松貨幣政策的刺激下,2009年房地產(chǎn)市場V型反轉(zhuǎn),房價也節(jié)節(jié)攀升。
歷史總是驚人地相似,這一次,歷史會重演嗎?
“本次新政出臺談不上是救市,只是將過去過嚴(yán)的二套房信貸和稅收政策回歸到常態(tài)化,主基調(diào)都是支持改善性住房需求。”住建部政策研究主任秦虹分析稱,“目前樓市總的供求關(guān)系仍然是供大于求,釋放改善性需求主要是有利于消化庫存,對于庫存壓力小的一線城市來說可能會出現(xiàn)價格上漲,但一線城市還有限購政策;所以綜合看來,難以出現(xiàn)2009年那樣的價格全面高漲?!?br/>
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至去年末,全國商品房待售面積62169萬平方米,比2013年末增加12874萬平方米,同比增長26.1%。
今年前兩個月,全國樓市依然延續(xù)了庫存高企的狀況。上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至2月底,全國35個主要城市新建商品住宅庫存總量為27148萬平方米,同比增長19.1%。2月份,35個城市中,一二三線城市新建商品住宅存銷比分別為11.9、15.7和20.7個月。
“目前看,是希望能通過調(diào)整頭付比例及房貸利率、增加資金投放來提振房地產(chǎn)市場的信心,但是這一政策在地方執(zhí)行的時候能否達到政策設(shè)計的需求仍未可知?!比A東某省會城市的住建部門官員告訴《華夏時報》記者。
民生證券分析師管清友[微博]分析認(rèn)為,本輪樓市調(diào)整是短期因素和中長期因素共振的結(jié)果,既有信貸偏緊的政策因素,也有庫存偏大、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)去投資化屬性增強等市場自身因素;因此,房貸新政只解決了信貸偏緊的短期影響因素,只能短期緩解樓市壓力,卻無法扭轉(zhuǎn)樓市進入下行通道的中長期趨勢。
多位業(yè)內(nèi)人士分析稱,事實上,在今年的政策環(huán)境中,還疊加了不少政策的對沖因素,如房地產(chǎn)稅的政策預(yù)期始終存在,營改增也將給房企帶來重大影響;此外,由于銀行信貸額度有限,新政落地后的政策效果仍需觀望。
政策寬松仍有空間
五部委政策齊發(fā),在政策力度上已經(jīng)拿出了誠意。加上地方政府此前紛紛出臺的契稅減免、購房補貼、放松公積金貸款等方面的措施,本輪樓市的政策和力度已經(jīng)接近2008年的救市模式。
那么,未來還有多大的寬松空間?值得注意的是,今年前兩個月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)的再度下滑,令房地產(chǎn)行業(yè)的帶動作用再次被寄予厚望。
國家統(tǒng)計局3月份公布的數(shù)據(jù)顯示,今年2月主要宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)均出現(xiàn)下滑,并創(chuàng)下數(shù)年新低,表明經(jīng)濟下行風(fēng)險仍需警惕。不過,疲態(tài)猶存的房地產(chǎn)能否成為“救火隊”目前卻仍未可知。
根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),今年1-2月份,商品房銷售面積8764萬平方米,同比下降16.3%;商品房銷售額5972億元,下降15.8%;全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅投資的增速都比去年全年回落0.1%。
抽樣調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,在2007年前后,國內(nèi)房地產(chǎn)市場投機、投資性需求比重高達16%,而在2014年,該需求已經(jīng)不足5%。業(yè)內(nèi)人士分析稱,這樣的變化,從表面看是住宅投資的關(guān)注度在大幅降低,而從某種程度上來說,卻意味著樓市去投資化已經(jīng)進入深化階段。
“在這樣的市場背景下,寄希望于靠樓市來提振經(jīng)濟,單靠一兩個政策很難起到作用,盡管今年的經(jīng)濟增長目標(biāo)只定在7%,但這是的底線,必須完成;因此,如果這一輪樓市政策的效果無法達到設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn),不排除后期政策繼續(xù)寬松。”陳劍波稱。
此前本報記者曾報道,及相關(guān)部委框定了一整套的“穩(wěn)定市場”政策方案,涉及購房資格、商業(yè)貸款、公積金貸款、稅收以及住房保障、去庫存、土地供應(yīng)等各個方面,其中有的政策已經(jīng)成形,有的仍處于調(diào)研制定階段。
“目前的樓市政策調(diào)整是由2010年以后的‘從嚴(yán)從緊’轉(zhuǎn)向正?;?,政策效果的驗證期限大約為三個月到半年,對房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟指標(biāo)都設(shè)定了標(biāo)準(zhǔn),如果無法達標(biāo),政策還將繼續(xù)向‘寬松’狀態(tài)調(diào)整?!眹幸晃回?fù)責(zé)人對本報記者表示。
張大偉表示,2015年,房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路,并有望在營業(yè)稅征收、一線的部分城市限購等環(huán)節(jié)進一步放開。管清友則表示,目前二套房房貸調(diào)整已經(jīng)兌現(xiàn),下一步稅費標(biāo)準(zhǔn)的松動也不會太遠(yuǎn),甚至有可能放松頭套房信貸,不過北京、上海放開限購的可能性較低。
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