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房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“寡頭時(shí)代” 中小型房企該怎么生存
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 閱讀 570 次
土地市場(chǎng)的狂熱給了外界這樣的一種觀感:未來房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)是一個(gè)蒸蒸日上的產(chǎn)業(yè)。大型房企亮眼的業(yè)績(jī)又加強(qiáng)了公眾的這種印象,畢竟今年上半年,不止一家房企賣房就超過千億。
但被忽略的是,房地產(chǎn)行業(yè)的集中度正在快速提高,寡頭時(shí)代來臨,上半年僅萬科一家的市場(chǎng)占有率便升至3.9%;發(fā)生在大型房企之間的合作變得更加頻密,如今區(qū)域*高價(jià)地塊的,有不少正是手握大量資金、操盤能力過人的房企聯(lián)合體。
更加被忽略的是,中小型房企目前的生存境況。隨著拿地的難度加大,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼,留給這些房企的生存空間已經(jīng)十分狹窄。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查顯示,不少中小型房企開始尋求新的發(fā)展模式,但并不是所有公司都有格力地產(chǎn)那樣的好資源。無論是被動(dòng)的并購(gòu)、還是主動(dòng)的轉(zhuǎn)型,或許將使這些陷入發(fā)展困境的房企,步入新的發(fā)展軌道。而那些無法適應(yīng)新時(shí)代的,將會(huì)被淘汰。
大象們的游戲
萬科副總裁譚華杰曾形容,未來的房地產(chǎn)市場(chǎng),將越來越像是大象之間的游戲。投射到現(xiàn)實(shí),就是熱點(diǎn)城市高價(jià)地塊頻出、龍頭房企抱團(tuán)取暖,成為了2016年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的寫照。
中原研究的數(shù)據(jù)顯示,截至8月24日,2016年年內(nèi),全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過10億的地塊300宗,其中溢價(jià)率超過100%的區(qū)域*高價(jià)地塊達(dá)到了150宗。單宗地超過100億的總價(jià)地王達(dá)到了4宗,分布于深圳、上海、杭州、天津四地;超過50億的有24宗,超過30億的有77宗。
高價(jià)地塊的“角逐戰(zhàn)”中,頻現(xiàn)國(guó)企和央企的身影。貨幣寬松政策的宏觀背景,令央企的融資成本更低,也給了他們拿下區(qū)域*高價(jià)地塊的底氣。中原研究的數(shù)據(jù)顯示,今年前5月,全國(guó)土地市場(chǎng)總價(jià)超過15億元的105宗高價(jià)地塊中有52宗被國(guó)企獲得,合計(jì)成交金額達(dá)1785.8億元,占比為54%,國(guó)企拿下了過半的區(qū)域*高價(jià)地塊。
相比前幾輪地王潮,這一輪資金更為龐大,動(dòng)輒百億,因此,更多的高價(jià)地塊捕獲者選擇了攜手合作。金地集團(tuán)不久前在上海拿下88億總價(jià)地王,就要引進(jìn)一家合作伙伴。據(jù)接近金地的人士透露,不是龍湖就是招商。“現(xiàn)在只要你拿下了一塊地,就有人找上門來合作?!边@位人士補(bǔ)充。
保利和碧桂園這兩家“千億房企俱樂部”的房企,今年在佛山也已經(jīng)共同開發(fā)了兩個(gè)樓盤;而碧桂園合作的對(duì)象也不僅僅保利一家,此前碧桂園與萬達(dá)簽約將在汕尾碧桂園的商業(yè)地塊上聯(lián)合開發(fā)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng),將這個(gè)項(xiàng)目打造為集購(gòu)物、休閑、娛樂、文化、餐飲等功能于一體的性商業(yè)綜合體。
大型房企的合作也不僅僅局限在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。5月份,恒大和招商局集團(tuán)就簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方將開展多產(chǎn)業(yè)的全面合作,地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、健康及文化旅游等產(chǎn)業(yè)將是雙方戰(zhàn)略合作的領(lǐng)域。在地產(chǎn)領(lǐng)域,雙方將在住宅、城市綜合體、綠色建筑等方面加強(qiáng)緊密合作。
但對(duì)于大部分中小型房企來說,情況就不那么樂觀。沒有充足的資金,他們?cè)缭绲乇粩r在了購(gòu)地的大門之外。有一家深圳本地的小房企負(fù)責(zé)人告訴記者,地價(jià)過高、融資成本也不具有優(yōu)勢(shì),通過招拍掛拿地已經(jīng)是不可能的事,目前只能夠通過部分舊改的項(xiàng)目在夾縫中求生存。
轉(zhuǎn)型,或者消失
中原分析師張大偉認(rèn)為,目前很多房企在加強(qiáng)成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯(cuò)的成績(jī),但這兩方面的發(fā)展終究會(huì)遇到瓶頸。他指出,房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
不少中小型房企早已開始思考這個(gè)問題。實(shí)際上,在轉(zhuǎn)型路上起步較早的花樣年,如今已經(jīng)成為了社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域的佼佼者。其旗下現(xiàn)已有花樣年、彩生活和美易家三大上市平臺(tái),并已經(jīng)將萬達(dá)物業(yè)收入囊中。
花樣年提供的資料顯示,加上此次收購(gòu)的萬達(dá)物業(yè)6400萬平米估算,花樣年旗下社區(qū)物業(yè)管理規(guī)模將突破4.3億平方米,成為全球物管面積*大的公司。
而原本以高端房地產(chǎn)為主業(yè)的華麗家族轉(zhuǎn)型的模式則更為新奇,已經(jīng)完全跳出了房地產(chǎn)界既有的發(fā)展路線。據(jù)華麗家族方面透露,公司將在存量項(xiàng)目開發(fā)完后退出房地產(chǎn),未來的發(fā)展戰(zhàn)略將是以科技投資為發(fā)展方向,目前在金融、機(jī)器人、石墨烯、臨近空間飛行器等領(lǐng)域均有所布局。
銀河證券機(jī)械軍工行業(yè)分析師王華君、陳顯帆指出,華麗家族目前是“科技+金融”雙驅(qū)動(dòng),是“中國(guó)制造 2025”優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。
但也有業(yè)內(nèi)人士持謹(jǐn)慎態(tài)度。房地產(chǎn)與金融 評(píng)論人黃立沖就認(rèn)為,華麗家族轉(zhuǎn)型的幾個(gè)領(lǐng)域?qū)τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)來說是*難成功的,“越靠近房地產(chǎn)周邊的領(lǐng)域轉(zhuǎn)型就越容易,反之風(fēng)險(xiǎn)越高。”
另一些小房企已陷入虧損境地。綠景控股(000502)半年報(bào)顯示,上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入803.44萬元,同比下降35.62%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-2318.42萬元,同比下降330.62%。
綠景控股也正在轉(zhuǎn)型的路上馳騁。綠景方面表示,公司正在進(jìn)行非公開發(fā)行股票募集現(xiàn)金轉(zhuǎn)型醫(yī)療服務(wù)行業(yè)。這項(xiàng)計(jì)劃始于去年9月。去年綠景拋出非公開發(fā)行股票預(yù)案,定增募集資金100.54億元,用于7個(gè)醫(yī)療服務(wù)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。
也有不少中小型房企選擇被收購(gòu)。*受關(guān)注的是,被恒大控股的嘉凱城以及舉牌的廊坊發(fā)展。此外,融創(chuàng)中國(guó)也發(fā)起多項(xiàng)大標(biāo)的收購(gòu)案,擬收購(gòu)多家中小房企。
從嘉凱城的半年報(bào)來看,若不是被恒大收購(gòu),公司未來前景黯淡。嘉凱城8月19日晚間披露半年報(bào)顯示,1至6月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入21.42億元,同比增長(zhǎng)1.41%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損9.52億元,基本每股收益-0.53元。
截至8月24日,Wind數(shù)據(jù)顯示,75家已經(jīng)發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的房地產(chǎn)上市公司中,預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)約41%。其中,46家公司預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng),24家公司預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)同比下降,上市房企業(yè)績(jī)分化明顯。
這意味著,即使在火熱的上半年,也有房企沒有賺到錢,它們大多是中小房企。張大偉預(yù)測(cè),“將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域,而房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也將越來越激烈。”
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