整體庫(kù)存壓力仍大 投機(jī)炒作暗藏風(fēng)險(xiǎn)

    4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。較新數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有62個(gè)和54個(gè)，分別比上月增加15個(gè)和20個(gè)，樓市明顯呈現(xiàn)出回暖勢(shì)頭。對(duì)此，專家指出，當(dāng)前樓市回暖主要受宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、前期政策鼓勵(lì)及投資炒作等多種因素影響，但樓市整體“高庫(kù)存”與“高房?jī)r(jià)”并存的分化格局依然嚴(yán)重。未來(lái)，只有堅(jiān)定不移地推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、縮小地區(qū)發(fā)展及公共服務(wù)差距，才能讓房屋這一生產(chǎn)要素得到更優(yōu)化配置，造福經(jīng)濟(jì)、惠及民生。

    “暖意融融”成因復(fù)雜

    從南京的“地王”，到武漢的“日光盤”，再到環(huán)京4縣祭出“限購(gòu)大旗”……一時(shí)間，“回暖”成為了中國(guó)樓市的關(guān)鍵詞。不久前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)亦顯示，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，扣除價(jià)格因素實(shí)際同比增長(zhǎng)9.1%，增速比上年全年明顯加快。

    國(guó)家信息經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部宏觀研究室主任牛犁在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，近期樓市回暖的主要原因是前期針對(duì)限購(gòu)、限貸、交易稅費(fèi)、頭付比例等房地產(chǎn)政策的調(diào)整帶來(lái)了需求釋放。

    “一方面，一、二線城市本身的房地產(chǎn)庫(kù)存并不大，在政策松綁后必然會(huì)率先反彈;另一方面，北、上、廣、深等熱點(diǎn)城市往往吸引了大量精英人才流入，他們強(qiáng)大的需求和購(gòu)購(gòu)力也推升了這些城市的房?jī)r(jià)。與此同時(shí)，貨幣政策在過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)靈活偏寬松以及股市大幅下跌后的資金流出也都為房地產(chǎn)回暖帶來(lái)了相應(yīng)的貨幣環(huán)境?！迸＠绶治?。

    專家強(qiáng)調(diào)，一、二線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)往往能夠?qū)ζ渌行〕鞘行纬梢环N“示范”效應(yīng)，其在一季度中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)整體企穩(wěn)回升的大環(huán)境之下，較終體現(xiàn)為整體樓市信心的提振。

    深層矛盾不可忽視

    正如小吃“油炸雪糕”一樣，我國(guó)樓市“冰火共存”的分化格局并未隨著近期房?jī)r(jià)的走暖而有所改變。

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司統(tǒng)計(jì)師劉建偉介紹，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅均明顯擴(kuò)大，分別比上月擴(kuò)大0.6和1.2個(gè)百分點(diǎn)。盡管絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過(guò)快的城市主要集中在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，其房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于其他城市。

    需求釋放快，供給增加也不慢。數(shù)據(jù)顯示，3月末全國(guó)商品房待售面積73516萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)達(dá)13.1%。“一季度全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)33.1%、銷售額同比增長(zhǎng)54.1%，乍看之下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存可能有所減少，但是如果考慮到在建未售面積和新開工的樓盤供給，不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存依然龐大，供需之間的結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出?！迸＠缰毖?。

    國(guó)際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民認(rèn)為，“價(jià)格過(guò)高”與“庫(kù)存過(guò)高”是中國(guó)樓市存在的兩大問(wèn)題，而鑒于房地產(chǎn)建設(shè)在總投資中占了相當(dāng)大的比重，所以在未把這些庫(kù)存消化掉之前，將很難引導(dǎo)房企去投資新的項(xiàng)目，而這又會(huì)拖累到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

    在深圳市房地產(chǎn)研究研究員李宇嘉看來(lái)，投資炒作需求是本輪樓市上漲的推手之一。他指出，隨著一線城市政策收緊，資金正在向二線城市及三大都市圈轉(zhuǎn)移，投資炒作泛濫。例如，東莞和惠州70%的房子被深圳人購(gòu)走，其中90%是投資客;而“環(huán)京縣”房?jī)r(jià)之所以在一年內(nèi)翻番，投資客推動(dòng)亦是重要原因。

    改革還需腳踏實(shí)地

    回暖之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)何去何從、普通居民又該如何面對(duì)?

    業(yè)內(nèi)人士指出，盡管少數(shù)城市交易火熱，但民眾還是不應(yīng)該隨之“頭腦發(fā)熱”，而是應(yīng)該清醒地意識(shí)到，“去庫(kù)存”在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間仍是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀現(xiàn)實(shí)。對(duì)政策制定者而言，“托底蓋帽”是政策主線;對(duì)開發(fā)商而言，“降價(jià)走量”則是理性選擇。

    “市場(chǎng)分化格局之下，政策制定者和購(gòu)房者都要因地制宜，科學(xué)決策。自住型剛需可以按計(jì)劃購(gòu)購(gòu)，而如果是投資、投機(jī)性需求就要慎重了，畢竟很多地區(qū)樓盤前期已經(jīng)積累了較大漲幅，蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視?！迸＠缣嵝?。

    耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武認(rèn)為，在去庫(kù)存背景下，既要防止政府“行政之手伸得過(guò)長(zhǎng)”，也不能把開發(fā)商的問(wèn)題都轉(zhuǎn)嫁給普通購(gòu)房者。他說(shuō)，如果開發(fā)商借著去庫(kù)存的“東風(fēng)”繼續(xù)以高價(jià)賣出房子，嘗到了甜頭后可能繼續(xù)擴(kuò)大投資開發(fā)新房，造成市場(chǎng)供給不減反增。因此，較好的方式是讓因盲目開發(fā)而陷入經(jīng)營(yíng)困境的地產(chǎn)商被自然淘汰，讓無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)規(guī)律者得到“教訓(xùn)”。

    多位專家指出，我國(guó)樓市供需矛盾的深層原因在于地區(qū)之間的發(fā)展不平衡，特別是在就業(yè)機(jī)會(huì)、職業(yè)前景、公共服務(wù)等方面的差距讓很多年輕人對(duì)一二線城市趨之若鶩。未來(lái)，只有踏踏實(shí)實(shí)落實(shí)相關(guān)改革部署，扎實(shí)練好內(nèi)功，讓更多城市具有“北上廣深”般的吸引力，才能較終解決分化難題，促使房地產(chǎn)持久健康發(fā)展。

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