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全國二次房改方案提速 新房租賃市場大開發(fā)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:中國經(jīng)營報(bào)  閱讀 532 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  深圳、上海、北京等特大型城市房地產(chǎn)市場的急速升溫吸引了廣泛的公眾注意,也使住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)將更多的精力投入到了穩(wěn)定特大城市房地產(chǎn)市場上來。但是,盡管如此,住建部的另一項(xiàng)重要工作已在悄然提速。

  這項(xiàng)工作就是“進(jìn)一步深化住房制度改革總體方案”(下稱“二次房改”)的起草與制定。按照的統(tǒng)一安排,“二次房改”方案的擬定已經(jīng)明顯提速,住建部目前已經(jīng)完成了二次房改的草案起草工作,其他工作正在進(jìn)行當(dāng)中。

  “租購并舉”正在成為“二次房改”的核心思路。作為配套手段,住建部正在擬定關(guān)于充分發(fā)展住房租賃市場的意見。同時(shí),在二次房改的思路當(dāng)中,國有資本組建大型房屋租賃企業(yè)發(fā)展租賃市場,也已經(jīng)在一定程度上形成了共識(shí)。

  草案起草

  “目前草案已經(jīng)是初步完成了,但僅僅是較初步的草案而已,還在不斷的調(diào)整完善,這項(xiàng)工作,只是做了榜首步?!?月16日中午,一位接近監(jiān)管層的權(quán)威人士告訴記者,“關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革”方案的草案起草工作,目前已經(jīng)“較初級”完成。

  “關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革的方案”,又被稱為“二次房改”。這一稱謂主要對比與1997年全面啟動(dòng)的榜住房制度改革而言。那一年,根據(jù)國務(wù)院的工作安排,福利分房全面停止,商品住房市場全面啟動(dòng)。經(jīng)濟(jì)適用房制度同步建立,較終形成了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的基本制度框架。

  2015年,國家發(fā)展和改革委員會(huì)在進(jìn)一步深化經(jīng)濟(jì)體制改革領(lǐng)域的工作安排中提出,要“提出進(jìn)一步深化住房制度改革方案”。據(jù)了解,在此之前,住建部就已經(jīng)啟動(dòng)了進(jìn)一步深化住房制度改革方案的前期研究和論證工作。于是,二次房改工作正式納入政府工作議程。

  2015年底,經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、城市工作會(huì)議相繼召開。在這兩次會(huì)議上,領(lǐng)導(dǎo)對于“二次房改”的思路、方向等,予以了肯定,并強(qiáng)調(diào)將其作為一項(xiàng)重要工作開展。隨后,深化住房制度改革被作為重要工作,寫入經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)。

  “提出了草案之后,住建部等部門正在就此問題,小范圍地征求意見,然后再豐富完善,可以說,是在較初階段的征求意見過程當(dāng)中。未來的定稿,應(yīng)該會(huì)有比較大的調(diào)整和修改?!鼻笆鼋咏O(jiān)管層的權(quán)威人士稱。

  3月15日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在全國人大新聞?dòng)浾邥?huì)上公開表示,進(jìn)一步深化住房制度改革方案的有關(guān)工作,正在進(jìn)行當(dāng)中。“它事關(guān)民生、事關(guān)深化改革?!标愓咴谟浾邥?huì)上表示。

  新房租賃

  如果說1997年房改停止福利分房,啟動(dòng)了中國商品住房交易市場,那么,目前正在進(jìn)行的“進(jìn)一步深化住房制度改革方案”則是在滿足城市新居民住房需求的基礎(chǔ)上,全面啟動(dòng)住房租賃市場。

  “這個(gè)沒有疑問,一方面是征求意見中大家形成的共識(shí),另一方面,據(jù)此向主要領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)后,在滿足城市新居民住房需求的基礎(chǔ)上,發(fā)展租賃市場、進(jìn)一步深化住房體制改革的思路,也得到了領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可。所以接下來的工作都是圍繞著這個(gè)方面展開的?!痹鴧⑴c前期論證的一位人士稱。

  按照分工安排,住建部住房制度改革與發(fā)展司牽頭“進(jìn)一步深化住房制度改革方案”的有關(guān)工作,同時(shí),也從市場監(jiān)管司、住房保障司、公積金監(jiān)管司、政策法規(guī)司等抽調(diào)人員,共同進(jìn)行工作。

  在這一工作機(jī)制之下,住建部對當(dāng)前中國住房租賃市場的現(xiàn)狀進(jìn)行了初步評估。評估認(rèn)為,當(dāng)前中國的住房租賃市場主要存在兩個(gè)問題:榜首,缺少專營住房租賃的企業(yè),也未形成規(guī)模;,租賃市場主要是舊房和二手房,一手房租賃市場還比較少。

  住建部的評估還認(rèn)為,中介機(jī)構(gòu)服務(wù)上還存在不規(guī)范、無序競爭的問題。此外,在機(jī)制體制方面和有關(guān)法律方面還都需要完善?!艾F(xiàn)在,基本上這方面的工作,就是圍繞這四部分展開的,逐個(gè)解決,逐個(gè)突破。”前述接近住建部的權(quán)威人士稱。

  記者了解到,住建部正在準(zhǔn)備提出加快住房租賃市場發(fā)展的意見。這將是一份啟動(dòng)住房租賃市場的綱領(lǐng)性文件,將對有關(guān)住房租賃市場的法律制度、發(fā)展方向、鼓勵(lì)政策等,進(jìn)行框架性的設(shè)計(jì)。

  REITs“進(jìn)步”

  本報(bào)記者證實(shí),上述“加快住房租賃市場發(fā)展的意見”內(nèi)容,主要包括以下幾方面:一是著眼于法律法規(guī)的建立、體制和機(jī)制的建立,規(guī)范租賃行為。二是著眼于培育市場主體,包括企業(yè)和機(jī)構(gòu)及個(gè)人。還要著眼于政府努力推動(dòng)這項(xiàng)工作,能夠盡早形成一個(gè)完整的、運(yùn)行有序的租賃市場。

  實(shí)際上,項(xiàng)培育市場主體是較具市場開拓性的著力點(diǎn)之一。目前,根據(jù)住建部和人民銀行總行(下稱“央行”)的部署和要求,北京、上海、廣州、深圳四個(gè)特大型城市,正在根據(jù)本地實(shí)際情況,分別編制REITs試點(diǎn)方案,現(xiàn)在,試點(diǎn)方案已經(jīng)編制完成。

  REITs是房地產(chǎn)信托投資基金的簡稱。其是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。在國外,REITs通過資本市場向公眾投資者發(fā)行。

  2008年底,在出臺(tái)4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后,時(shí)任國務(wù)院總理 曾召開國務(wù)院常務(wù)辦公會(huì),提出要?jiǎng)?chuàng)新融資方式,通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式,拓寬企業(yè)融資渠道。

  根據(jù)這一精神,央行于2009年初初步拿出了REITs試點(diǎn)的總體構(gòu)架,并初步擬定了“REITs試點(diǎn)管理辦法”。但是,在當(dāng)時(shí)央行的REITs試點(diǎn)總體框架中,REITs仍以信托的方式發(fā)行,不在資本市場或形態(tài)類似的公募市場掛牌交易。

  實(shí)際上,央行2009年的REITs試點(diǎn)框架,并沒有突破中國內(nèi)地《公司法》的規(guī)定。在中國香港、新加坡,REITs的信托資產(chǎn)上會(huì)附加一個(gè)殼公司,即SPV(特殊目的公司),信托資產(chǎn)則以某種股權(quán)形式放入SPV,由SPV發(fā)行基金。但內(nèi)地《公司法》目前尚不允許通過設(shè)立SPV來發(fā)行REITs并上市。

  由于央行2009年的REITs試點(diǎn)框架并未賦予其公募屬性,且只能在銀行間市場流通,其帶來的融資渠道變化意義不大,因此,在市場實(shí)踐中應(yīng)者寥寥。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,他們需要等待REITs更實(shí)質(zhì)性的作為融資渠道出現(xiàn)。

  而本次試點(diǎn),有望形成一些突破——本次住建部、央行部署北京、上海、廣州、深圳四城市編制REITs試點(diǎn)方案,實(shí)際上是作為“積極培育房屋租賃市場。要構(gòu)建完善的房屋租賃市場體系”下的一項(xiàng)工作進(jìn)行的,而這項(xiàng)工作是未來一段時(shí)間,政府針對房地產(chǎn)市場的主要工作思路。



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