深圳、上海、北京等特大型城市房地產市場的急速升溫吸引了廣泛的公眾注意，也使住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱“住建部”)將更多的精力投入到了穩(wěn)定特大城市房地產市場上來。但是，盡管如此，住建部的另一項重要工作已在悄然提速。

    這項工作就是“進一步深化住房制度改革總體方案”(下稱“二次房改”)的起草與制定。按照的統(tǒng)一安排，“二次房改”方案的擬定已經明顯提速，住建部目前已經完成了二次房改的草案起草工作，其他工作正在進行當中。

    “租購并舉”正在成為“二次房改”的核心思路。作為配套手段，住建部正在擬定關于充分發(fā)展住房租賃市場的意見。同時，在二次房改的思路當中，國有資本組建大型房屋租賃企業(yè)發(fā)展租賃市場，也已經在一定程度上形成了共識。

    草案起草

    “目前草案已經是初步完成了，但僅僅是較初步的草案而已，還在不斷的調整完善，這項工作，只是做了步?！?月16日中午，一位接近監(jiān)管層的權威人士告訴《中國經營報》記者，“關于進一步深化住房制度改革”方案的草案起草工作，目前已經“較初級”完成。

    “關于進一步深化住房制度改革的方案”，又被稱為“二次房改”。這一稱謂主要對比與1997年全面啟動的次住房制度改革而言。那一年，根據國務院的工作安排，福利分房全面停止，商品住房市場全面啟動。經濟適用房制度同步建立，較終形成了當前房地產市場的基本制度框架。

    2015年，國家發(fā)展和改革委員會在進一步深化經濟體制改革領域的工作安排中提出，要“提出進一步深化住房制度改革方案”。據了解，在此之前，住建部就已經啟動了進一步深化住房制度改革方案的前期研究和論證工作。于是，二次房改工作正式納入政府工作議程。

    2015年底，經濟工作會議、城市工作會議相繼召開。在這兩次會議上，高端專業(yè)對于“二次房改”的思路、方向等，予以了肯定，并強調將其作為一項重要工作開展。隨后，深化住房制度改革被作為重要工作，寫入經濟工作會議公報。

    “提出了草案之后，住建部等部門正在就此問題，小范圍地征求意見，然后再豐富完善，可以說，是在較初階段的征求意見過程當中。未來的定稿，應該會有比較大的調整和修改?！鼻笆鼋咏O(jiān)管層的權威人士稱。

    3月15日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長陳政高在全國人大新聞記者會上公開表示，進一步深化住房制度改革方案的有關工作，正在進行當中?！八玛P民生、事關深化改革?！标愓咴谟浾邥媳硎?。

    新房租賃

    如果說1997年房改停止福利分房，啟動了中國商品住房交易市場，那么，目前正在進行的“進一步深化住房制度改革方案”則是在滿足城市新居民住房需求的基礎上，全面啟動住房租賃市場。

    “這個沒有疑問，一方面是征求意見中大家形成的共識，另一方面，據此向主要專業(yè)匯報后，在滿足城市新居民住房需求的基礎上，發(fā)展租賃市場、進一步深化住房體制改革的思路，也得到了專業(yè)的認可。所以接下來的工作都是圍繞著這個方面展開的。”曾參與前期論證的一位人士稱。

    按照分工安排，住建部住房制度改革與發(fā)展司牽頭“進一步深化住房制度改革方案”的有關工作，同時，也從市場監(jiān)管司、住房保障司、公積金監(jiān)管司、政策法規(guī)司等抽調人員，共同進行工作。

    在這一工作機制之下，住建部對當前中國住房租賃市場的現(xiàn)狀進行了初步評估。評估認為，當前中國的住房租賃市場主要存在兩個問題：，缺少專營住房租賃的企業(yè)，也未形成規(guī)模;，租賃市場主要是舊房和二手房，一手房租賃市場還比較少。

    住建部的評估還認為，中介機構服務上還存在不規(guī)范、無序競爭的問題。此外，在機制體制方面和有關法律方面還都需要完善?！艾F(xiàn)在，基本上這方面的工作，就是圍繞這四部分展開的，逐個解決，逐個突破?！鼻笆鼋咏〗ú康臋嗤耸糠Q。

    記者了解到，住建部正在準備提出加快住房租賃市場發(fā)展的意見。這將是一份啟動住房租賃市場的綱領性文件，將對有關住房租賃市場的法律制度、發(fā)展方向、鼓勵政策等，進行框架性的設計。

    REITs“進步”

    本報記者證實，上述“加快住房租賃市場發(fā)展的意見”內容，主要包括以下幾方面：一是著眼于法律法規(guī)的建立、體制和機制的建立，規(guī)范租賃行為。二是著眼于培育市場主體，包括企業(yè)和機構及個人。還要著眼于政府努力推動這項工作，能夠盡早形成一個完整的、運行有序的租賃市場。

    實際上，項培育市場主體是較具市場開拓性的著力點之一。目前，根據住建部和人民銀行總行(下稱“央行”)的部署和要求，北京、上海、廣州、深圳四個特大型城市，正在根據本地實際情況，分別編制REITs試點方案，現(xiàn)在，試點方案已經編制完成。

    REITs是房地產信托投資基金的簡稱。其是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。在國外，REITs通過資本市場向公眾投資者發(fā)行。

    2008年底，在出臺4萬億經濟刺激計劃后，國務院常務辦公會上提出要創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產信托投資基金(REITs)、股權投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。

    根據這一精神，央行于2009年初初步拿出了REITs試點的總體構架，并初步擬定了“REITs試點管理辦法”。但是，在當時央行的REITs試點總體框架中，REITs仍以信托的方式發(fā)行，不在資本市場或形態(tài)類似的公募市場掛牌交易。

    實際上，央行2009年的REITs試點框架，并沒有突破中國內地《公司法》的規(guī)定。在中國香港、新加坡，REITs的信托資產上會附加一個殼公司，即SPV(特殊目的公司)，信托資產則以某種股權形式放入SPV，由SPV發(fā)行基金。但內地《公司法》目前尚不允許通過設立SPV來發(fā)行REITs并上市。

    由于央行2009年的REITs試點框架并未賦予其公募屬性，且只能在銀行間市場流通，其帶來的融資渠道變化意義不大，因此，在市場實踐中應者寥寥。對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，他們需要等待REITs更實質性的作為融資渠道出現(xiàn)。

    而本次試點，有望形成一些突破——本次住建部、央行部署北京、上海、廣州、深圳四城市編制REITs試點方案，實際上是作為“積極培育房屋租賃市場。要構建完善的房屋租賃市場體系”下的一項工作進行的，而這項工作是未來一段時間，政府針對房地產市場的主要工作思路。

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