深圳、上海、北京等特大型城市房地產(chǎn)市場的急速升溫吸引了廣泛的公眾注意，也使住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)將更多的精力投入到了穩(wěn)定特大城市房地產(chǎn)市場上來。但是，盡管如此，住建部的另一項重要工作已在悄然提速。

    這項工作就是“進一步深化住房制度改革總體方案”(下稱“二次房改”)的起草與制定。按照的統(tǒng)一安排，“二次房改”方案的擬定已經(jīng)明顯提速，住建部目前已經(jīng)完成了二次房改的草案起草工作，其他工作正在進行當(dāng)中。

    “租購并舉”正在成為“二次房改”的核心思路。作為配套手段，住建部正在擬定關(guān)于充分發(fā)展住房租賃市場的意見。同時，在二次房改的思路當(dāng)中，國有資本組建大型房屋租賃企業(yè)發(fā)展租賃市場，也已經(jīng)在一定程度上形成了共識。

    草案起草

    “目前草案已經(jīng)是初步完成了，但僅僅是較初步的草案而已，還在不斷的調(diào)整完善，這項工作，只是做了步。”3月16日中午，一位接近監(jiān)管層的權(quán)威人士告訴《中國經(jīng)營報》記者，“關(guān)于進一步深化住房制度改革”方案的草案起草工作，目前已經(jīng)“較初級”完成。

    “關(guān)于進一步深化住房制度改革的方案”，又被稱為“二次房改”。這一稱謂主要對比與1997年全面啟動的次住房制度改革而言。那一年，根據(jù)國務(wù)院的工作安排，福利分房全面停止，商品住房市場全面啟動。經(jīng)濟適用房制度同步建立，較終形成了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的基本制度框架。

    2015年，國家發(fā)展和改革委員會在進一步深化經(jīng)濟體制改革領(lǐng)域的工作安排中提出，要“提出進一步深化住房制度改革方案”。據(jù)了解，在此之前，住建部就已經(jīng)啟動了進一步深化住房制度改革方案的前期研究和論證工作。于是，二次房改工作正式納入政府工作議程。

    2015年底，經(jīng)濟工作會議、城市工作會議相繼召開。在這兩次會議上，高端專業(yè)對于“二次房改”的思路、方向等，予以了肯定，并強調(diào)將其作為一項重要工作開展。隨后，深化住房制度改革被作為重要工作，寫入經(jīng)濟工作會議公報。

    “提出了草案之后，住建部等部門正在就此問題，小范圍地征求意見，然后再豐富完善，可以說，是在較初階段的征求意見過程當(dāng)中。未來的定稿，應(yīng)該會有比較大的調(diào)整和修改?！鼻笆鼋咏O(jiān)管層的權(quán)威人士稱。

    3月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在全國人大新聞記者會上公開表示，進一步深化住房制度改革方案的有關(guān)工作，正在進行當(dāng)中?！八玛P(guān)民生、事關(guān)深化改革?！标愓咴谟浾邥媳硎?。

    新房租賃

    如果說1997年房改停止福利分房，啟動了中國商品住房交易市場，那么，目前正在進行的“進一步深化住房制度改革方案”則是在滿足城市新居民住房需求的基礎(chǔ)上，全面啟動住房租賃市場。

    “這個沒有疑問，一方面是征求意見中大家形成的共識，另一方面，據(jù)此向主要專業(yè)匯報后，在滿足城市新居民住房需求的基礎(chǔ)上，發(fā)展租賃市場、進一步深化住房體制改革的思路，也得到了專業(yè)的認可。所以接下來的工作都是圍繞著這個方面展開的?！痹鴧⑴c前期論證的一位人士稱。

    按照分工安排，住建部住房制度改革與發(fā)展司牽頭“進一步深化住房制度改革方案”的有關(guān)工作，同時，也從市場監(jiān)管司、住房保障司、公積金監(jiān)管司、政策法規(guī)司等抽調(diào)人員，共同進行工作。

    在這一工作機制之下，住建部對當(dāng)前中國住房租賃市場的現(xiàn)狀進行了初步評估。評估認為，當(dāng)前中國的住房租賃市場主要存在兩個問題：，缺少專營住房租賃的企業(yè)，也未形成規(guī)模;，租賃市場主要是舊房和二手房，一手房租賃市場還比較少。

    住建部的評估還認為，中介機構(gòu)服務(wù)上還存在不規(guī)范、無序競爭的問題。此外，在機制體制方面和有關(guān)法律方面還都需要完善?！艾F(xiàn)在，基本上這方面的工作，就是圍繞這四部分展開的，逐個解決，逐個突破。”前述接近住建部的權(quán)威人士稱。

    記者了解到，住建部正在準(zhǔn)備提出加快住房租賃市場發(fā)展的意見。這將是一份啟動住房租賃市場的綱領(lǐng)性文件，將對有關(guān)住房租賃市場的法律制度、發(fā)展方向、鼓勵政策等，進行框架性的設(shè)計。

    REITs“進步”

    本報記者證實，上述“加快住房租賃市場發(fā)展的意見”內(nèi)容，主要包括以下幾方面：一是著眼于法律法規(guī)的建立、體制和機制的建立，規(guī)范租賃行為。二是著眼于培育市場主體，包括企業(yè)和機構(gòu)及個人。還要著眼于政府努力推動這項工作，能夠盡早形成一個完整的、運行有序的租賃市場。

    實際上，項培育市場主體是較具市場開拓性的著力點之一。目前，根據(jù)住建部和人民銀行總行(下稱“央行”)的部署和要求，北京、上海、廣州、深圳四個特大型城市，正在根據(jù)本地實際情況，分別編制REITs試點方案，現(xiàn)在，試點方案已經(jīng)編制完成。

    REITs是房地產(chǎn)信托投資基金的簡稱。其是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。在國外，REITs通過資本市場向公眾投資者發(fā)行。

    2008年底，在出臺4萬億經(jīng)濟刺激計劃后，國務(wù)院常務(wù)辦公會上提出要創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。

    根據(jù)這一精神，央行于2009年初初步拿出了REITs試點的總體構(gòu)架，并初步擬定了“REITs試點管理辦法”。但是，在當(dāng)時央行的REITs試點總體框架中，REITs仍以信托的方式發(fā)行，不在資本市場或形態(tài)類似的公募市場掛牌交易。

    實際上，央行2009年的REITs試點框架，并沒有突破中國內(nèi)地《公司法》的規(guī)定。在中國香港、新加坡，REITs的信托資產(chǎn)上會附加一個殼公司，即SPV(特殊目的公司)，信托資產(chǎn)則以某種股權(quán)形式放入SPV，由SPV發(fā)行基金。但內(nèi)地《公司法》目前尚不允許通過設(shè)立SPV來發(fā)行REITs并上市。

    由于央行2009年的REITs試點框架并未賦予其公募屬性，且只能在銀行間市場流通，其帶來的融資渠道變化意義不大，因此，在市場實踐中應(yīng)者寥寥。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，他們需要等待REITs更實質(zhì)性的作為融資渠道出現(xiàn)。

    而本次試點，有望形成一些突破——本次住建部、央行部署北京、上海、廣州、深圳四城市編制REITs試點方案，實際上是作為“積極培育房屋租賃市場。要構(gòu)建完善的房屋租賃市場體系”下的一項工作進行的，而這項工作是未來一段時間，政府針對房地產(chǎn)市場的主要工作思路。

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