成交企穩(wěn)

  8月份作為“金九銀十”的預(yù)熱期，其數(shù)據(jù)往往是這個全年較重要成交檔口的樓市表現(xiàn)預(yù)告。經(jīng)歷了上半年的低迷后，8月以來成交有所回升。8月全國主要的54個城市合計住宅簽約套數(shù)為20.2萬套，環(huán)比上漲9.24%。雖然相比去年下半年平均26萬套的高峰有所下調(diào)，但成交量逐漸出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象。而從1至8月的總成交來看，前8個月54個城市合計總簽約套數(shù)為152萬套，比2013年同期的198萬套下調(diào)23.2%。

  中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉分析認(rèn)為，出現(xiàn)成交企穩(wěn)的原因主要有兩點(diǎn)，一是大部分城市調(diào)控政策都出現(xiàn)了松綁，到目前為止已經(jīng)有接近38個城市松綁限購，信貸方面相比之前也有所松動；二是以價換量持續(xù)，特別是二線城市，大部分城市都有以價換量的項(xiàng)目出現(xiàn)，吸引需求入市。

  雖然成交有所回升，但偏高的庫存使得樓市整體依然處于降溫預(yù)期之中。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字顯示，到7月末，全國商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米。這樣的數(shù)字，顯示出4月以來各地不斷出現(xiàn)的限購松綁政策并不能扭轉(zhuǎn)市場成交趨冷的大勢，其對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有效果。

  中國房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，從成交角度來說，受7月解禁限購潮的影響，部分城市雖然成交量環(huán)比出現(xiàn)上升，但同比繼續(xù)下降的城市仍達(dá)62%。從消化周期來看，20個典型城市中7城庫存去化超過20個月，其中沈陽持續(xù)高居36個月。一線城市中，北上廣深同比全部下跌，平均跌幅超過35%。目前來看，限購松綁難以拉動市場成交，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此本輪政策調(diào)整難以在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)局面。

  不過也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為樓市成交和房價的調(diào)整將在四季度結(jié)束。“在我們看來，當(dāng)前市場成交基本處于底部，需求繼續(xù)大幅萎縮的空間不大，目前的成交低位，只是因?yàn)榉績r過高、購購能力受抑等因素延緩了需求釋放，在沒有外力干預(yù)的情況下，一線和部分二線城市調(diào)整期預(yù)計將在今年四季度結(jié)束。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)在其研究報告中表示。

  房價下行

  與成交有所企穩(wěn)相伴隨的是房價的繼續(xù)下行。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年8月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10771元/平方米，環(huán)比上月下跌0.59%，連續(xù)第四個月下跌。100個城市中，74個城市環(huán)比下跌，26個城市環(huán)比上漲。

  房價的下行與成交的企穩(wěn)是因果關(guān)系。受銀行信貸緊縮、市場存銷比指標(biāo)高企等因素影響，市場去化壓力倍增，此時，部分房企由于資金面壓力、業(yè)績指標(biāo)等因素開始采取“以價換量”策略，甚至部分項(xiàng)目采取大幅降價策略以盡快回籠資金。而這種局面，在9、10月份很有可能將會持續(xù)。

  張大偉對新金融記者表示，其近期統(tǒng)計了40家房企今年上半年的財務(wù)報告，從成本控制能力、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度、長、短期償債能力和核心盈利能力5個方面進(jìn)行了比較。40家房企中，超過一半的房企各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)均同比走弱，其中長期償債能力下滑的房企占比高達(dá)七成，行業(yè)總體的杠桿水平在攀升。

  “雖然財務(wù)數(shù)據(jù)并不能反映房企同期的市場表現(xiàn)，但我們依然可以從中看到行業(yè)整體的發(fā)展趨勢。核心盈利能力下滑、財務(wù)風(fēng)險加劇、周轉(zhuǎn)速度遇瓶頸等趨勢早在前幾年就已經(jīng)顯現(xiàn)。目前較新的財務(wù)數(shù)據(jù)又一次表明這一趨勢還在延續(xù)，房企已經(jīng)到了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的岔路口。”張大偉表示。

  融資難題

  對房企來說，除了市場成交乏力造成的壓力外，融資壓力更是不斷增大。8月，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)監(jiān)測的102家房企融資總規(guī)模達(dá)350.25億元人民幣，同比和環(huán)比分別下降18.93%和43.13%。從融資幣種來看，人民幣融資量環(huán)比提升20個百分點(diǎn)至66%，港元融資同比上升19個百分點(diǎn)。融資方式中，委托貸款環(huán)比大幅提升25個百分點(diǎn)至28%，成為企業(yè)較為主要的融資方式。

  對于那些以剛需項(xiàng)目為主，在市場較弱的環(huán)境下依然高價拿地并且開發(fā)周期較短的企業(yè)來說，資金壓力相對較大。一面是房企對資金的渴望，另一面則是銀行和其他金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)融資的謹(jǐn)慎。

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