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專家稱樓市或迎微刺激 房地產(chǎn)暴利時(shí)代結(jié)束

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)  閱讀 622 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  距央行“喊話”已經(jīng)滿月,不少地區(qū)的房貸緊張情況未見緩解

  70個(gè)大中城市,5月的房價(jià)有半數(shù)出現(xiàn)環(huán)比下降,兩年來頭次全面逆轉(zhuǎn),進(jìn)一步印證了樓市的“變臉”。

  多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為,盡管“樓市崩盤論”系危言聳聽,但過去那種量價(jià)齊升、開發(fā)商“躺著賺錢”的好時(shí)光已經(jīng)結(jié)束。

  不少專家對(duì)本報(bào)預(yù)期,未來可能出臺(tái)圍繞“頭套剛需”進(jìn)行信貸松綁的微刺激,但大幅放松可能性不大。

 樓市的深度調(diào)整,無疑將對(duì)調(diào)控智慧形成考驗(yàn)。新華社昨日發(fā)文稱,用行政手段應(yīng)對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)并不可取,應(yīng)提高用市場手段、法律手段應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)的本領(lǐng),更好地發(fā)揮政府作用,真正做到有所為有所不為。

  一線城市“失守”

  國家統(tǒng)計(jì)局18日公布的5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,新建商品住宅中,與上月相比,70個(gè)大中城市中,價(jià)格下降的城

  市有35個(gè),持平的城市有20個(gè),上漲的城市有15個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中,漲幅較高的是鄭州,達(dá)0.3%,領(lǐng)跌的是杭州,下降1.4%。

  根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算得出,70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均跌幅為0.16%,這是自2012年6月份以來頭次由漲轉(zhuǎn)跌。

  “這也是時(shí)隔兩年再次出現(xiàn)半數(shù)城市環(huán)比下調(diào)的現(xiàn)象。”中原地產(chǎn)頭席市場分析師張大偉表示,今年以來,樓市的變化速度已經(jīng)超過了市場此前的預(yù)期。從頭次出現(xiàn)個(gè)別城市價(jià)格調(diào)整,到3、4月出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀調(diào)整,再到5月后出現(xiàn)以東部城市為主的房價(jià)普遍下行,市場已經(jīng)開始加速調(diào)整。

  這其中,此前一直堅(jiān)挺的一線城市也出現(xiàn)了明顯的下調(diào):上海一手房環(huán)比下降了0.3%,深圳環(huán)比下降了0.2%,廣州與上月持平;北京則是二手房環(huán)比下調(diào)了0.9%。

  在廣州,一些郊區(qū)盤的松動(dòng)十分明顯。18日,位于廣州芳村的路勁雋瀧灣項(xiàng)目銷售人員告訴記者,該盤目前推出一批促銷單位,毛坯僅12000元/平方米,比此前的價(jià)格大降5000元。

  房價(jià)到底降沒降,一個(gè)直觀的表象就是有沒有老業(yè)主維權(quán)的“房鬧”。近期以來,在杭州、廣州、福州等城市,“房鬧”此起彼伏。根據(jù)記者梳理,近年來每次涌現(xiàn)的“退房”現(xiàn)象背后,都伴隨著樓市的不確定性,降價(jià)更會(huì)直接釀成沖突。

  不過,即使在當(dāng)前的“拐點(diǎn)”關(guān)口,仍有部分城市繼續(xù)著堅(jiān)挺的表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示,5月份環(huán)比漲幅中,鄭州以0.3%位居,廈門、南京、北京和貴陽均以0.2%的環(huán)比漲幅緊隨其后。共有15個(gè)城市仍保持著上漲的態(tài)勢。

  暴利時(shí)代結(jié)束

  “今年肯定是房地產(chǎn)市場的調(diào)整之年,但調(diào)整的幅度是有限的,不會(huì)出現(xiàn)過大過深的調(diào)整。”住建部政策研究主任秦虹近日對(duì)本報(bào)表示,“目前,市場上的剛性需求依然比較強(qiáng)勁,樓市整體沒那么悲觀。”

  不少開發(fā)商亦對(duì)本報(bào)表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。

  農(nóng)工商房產(chǎn)集團(tuán)董事長張智剛對(duì)本報(bào)表示,中國的城鎮(zhèn)化率還不高,GDP增速在6%~8%之間還會(huì)維持很長一段時(shí)間,再加上中國人的傳統(tǒng)觀念和老外有很大不同,長輩心甘情愿為年輕人掏錢購房,這些都支持剛需的存在。“但房地產(chǎn)的暴利時(shí)代確實(shí)已經(jīng)結(jié)束了。”

  信義房屋董事長周俊吉也對(duì)本報(bào)表示,中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入下半場,量價(jià)的增速將顯著放緩,部分區(qū)域的樓市供應(yīng)已經(jīng)過剩,但還沒有崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。下半場的特征在于,開發(fā)商“閉著眼睛就賺錢”的時(shí)代已經(jīng)過去,今后只有那些注重品質(zhì)、服務(wù)的房企才能較好生存。

  與此同時(shí),市場成交清淡是當(dāng)前不少中介的直接感受。“現(xiàn)在觀望氣氛濃,大家都覺得房價(jià)要跌,我們也不停地?fù)Q掛牌信息,推特價(jià)房,想快點(diǎn)成交,房東也著急,但生意不好做。”有上海房產(chǎn)中介表示。

  在銷售不振的情況下,開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),銷售20強(qiáng)的房企今年以來拿地總額僅為1502億元,相比去年同期的1977億元下滑明顯。

  由此也不乏看法更為悲觀的業(yè)內(nèi)人士。日前,中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青在接受本報(bào)記者少有專訪時(shí)表示,房地產(chǎn)泡沫主要有三種表現(xiàn)形式:過度建設(shè)、過度借貸、價(jià)格過高,三種形式內(nèi)地樓市全有,并且這些問題都不容易解決。“內(nèi)地樓市的問題一旦暴露,就可能從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端。”

  施永青認(rèn)為,今年內(nèi)地樓市客觀上是存在崩盤風(fēng)險(xiǎn)的,如果無視這種風(fēng)險(xiǎn),反而會(huì)令其出現(xiàn);大家都重視的話,那還有機(jī)會(huì)。

  樓市或迎微刺激
 
  樓市“變臉”,全國商品房投資增速持續(xù)下滑,背后更大的問題則是經(jīng)濟(jì)的承受能力,

  統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1~5月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元,同比名義增長14.7%,增速比1~4月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資21043億元,增長14.6%,增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。
  
  張大偉說,由于房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的兩三成,而且樓市疲軟也會(huì)波及水泥、鋼材等領(lǐng)域的投資,因此樓市冷暖對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響十分明顯。

  另一方面,政府償債風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)商資金鏈風(fēng)險(xiǎn)、過度參與房地產(chǎn)開發(fā)投融資的機(jī)構(gòu)投資者資金鏈風(fēng)險(xiǎn)等,也將在樓市調(diào)整中逐漸暴露。這將引起監(jiān)管部門的高度重視。

  而對(duì)于地方政府,尤其是對(duì)一些“土地財(cái)政”依賴程度較高的地方政府而言,樓市下行所帶來的土地市場“速凍”影響更大,大搞基建形成的高負(fù)債后遺癥容易集中暴露。事實(shí)上,進(jìn)入5月后,一些二三線城市土地流拍現(xiàn)象十分普遍。

  壓力之下,地方政府“救市”之聲此起彼伏:沒有限購的城市就采用公積金貸款和財(cái)稅補(bǔ)貼等形式,有限購的城市則主要采用放松外地人購房資格認(rèn)定、擴(kuò)大戶籍范圍等形式。

  與兩三年前地方只要一松動(dòng)就被叫停不同,本輪地方政府根據(jù)自身需要進(jìn)行的“松綁”,只要不是觸及到取消限購這個(gè)底線,都不會(huì)被叫停。這也符合了“兩會(huì)”提出的分類調(diào)控要求。

  在本月4日國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上,住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示,當(dāng)前市場確實(shí)在調(diào)整過程中,按照“分類調(diào)控”的基本原則,對(duì)不同城市采取不同的調(diào)控措施。

  張大偉分析稱,本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價(jià)過快上漲等市場本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累,以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此,目前即便各地政府普遍“救市”,效果也十分有限,較為關(guān)鍵的還是看信貸政策能否放松。

  同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對(duì)本報(bào)表示,盡管短期內(nèi)大多數(shù)城市存銷比高企,部分城市出現(xiàn)大幅降價(jià)的現(xiàn)象,但是應(yīng)該不會(huì)持續(xù)太久,預(yù)計(jì)在四季度,由于銀行信貸對(duì)于頭套自住房需求的支持,信貸緊縮的局面將逐步得到改善,樓市調(diào)控政策也會(huì)轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?/p>

  上月中旬,央行召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì),要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源,優(yōu)先滿足居民家庭頭次購購自住普通商品住房的貸款需求。

  如今距央行“喊話”已經(jīng)滿月,但新華社昨日?qǐng)?bào)道稱,不少地區(qū)的住房按揭貸款的緊張情況未見緩解,利率上浮、排隊(duì)等“貸”等現(xiàn)狀仍在,頭套房貸政策遭遇“雷聲大雨點(diǎn)小”的尷尬。

  張大偉說,通過業(yè)內(nèi)了解,預(yù)計(jì)后續(xù)可能會(huì)出臺(tái)一些針對(duì)頭套房房貸的“定向松綁”。“這個(gè)時(shí)間點(diǎn)不會(huì)太早,可能會(huì)在三季度的中后期。”他說,如果屆時(shí)該舉措出臺(tái),加上價(jià)格的下行調(diào)整,會(huì)對(duì)市場的成交有比較明顯的拉動(dòng)作用。此外,通過加快棚戶區(qū)改造,也能在一定程度上彌補(bǔ)房產(chǎn)降溫對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。

  張大偉還說,樓市再繼續(xù)原來那種30%的高增長已不可能,但也要避免出現(xiàn)“斷崖式”下行。不過,新一輪調(diào)控不可能再現(xiàn)大規(guī)模流動(dòng)性釋放,而是依靠微刺激,定向、局部放松。

  業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào),目前整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不如預(yù)期,未來微刺激的力度、涉及面和頻率都會(huì)加大,但主要會(huì)從實(shí)體經(jīng)濟(jì)入手。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫還是比較大,政府還是要借此輪市場降溫將其中部分水分?jǐn)D干。從這個(gè)角度看,房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于來自層面的“救市”期望不能太大。

  他分析稱,放松信貸是未來樓市調(diào)控的一個(gè)主基調(diào),但基本上還是圍繞頭套剛需進(jìn)行。對(duì)于部分剛需不大的城市,也會(huì)考慮將此類信貸資源向改善型需求導(dǎo)入。

  新華社分析稱,從民生角度來看,在市場自我調(diào)整期,政策上應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持幾個(gè)“不能變”:抑制投機(jī)炒房行為不能變;守住個(gè)貸不擴(kuò)大杠桿的底線不能變;保證低收入者基本住房需求不能變。

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