不管從哪一個(gè)維度考慮，對(duì)于商業(yè)銀行而言，若想在房地產(chǎn)行業(yè)從單邊上漲轉(zhuǎn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整期的不確定性大環(huán)境里，同時(shí)實(shí)現(xiàn)“掘金”與“避險(xiǎn)”，重構(gòu)業(yè)務(wù)模式目前都變得迫在眉睫。

　　民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部今年接到的業(yè)務(wù)指標(biāo)是42個(gè)億，相比去年增加了6個(gè)億，但增批的信貸額度卻只有28個(gè)億。顯然，按照傳統(tǒng)的貸款依賴模式，目標(biāo)很難完成。

　　據(jù)地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁葉天放介紹，其較終確定執(zhí)行的方案，是將投行化經(jīng)營(yíng)作為核心商業(yè)模式，減少占用資本，取而代之以動(dòng)用幾乎全部的資本工具，在資源和風(fēng)險(xiǎn)之間進(jìn)行合理匹配。

　　核心模式定位“投行化”

　　民生地產(chǎn)金融事業(yè)部今年初以來(lái)新成立了六個(gè)專門(mén)委員會(huì)和三個(gè)產(chǎn)品部門(mén)來(lái)推動(dòng)投行業(yè)務(wù)拓展，由專門(mén)部門(mén)負(fù)責(zé)投行創(chuàng)新業(yè)務(wù)，經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)委員會(huì)審批后就快速推出復(fù)制。

　　推進(jìn)的業(yè)務(wù)模式包括推動(dòng)發(fā)債，一個(gè)是保障房私募債,與各地保障房或者保障房的平臺(tái)建立合作；二是中小企業(yè)私募債，對(duì)大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司另外的業(yè)務(wù)板塊適用。

　　除此之外，現(xiàn)金管理、重組并購(gòu)、直投也是民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部的業(yè)務(wù)布局領(lǐng)域。

　　目前越來(lái)越被地產(chǎn)商青睞的融資產(chǎn)品永續(xù)債，榜首單就是由民生銀行推出，合作方為恒大地產(chǎn)，此后該模式被平安、包商等多家銀行跟進(jìn)。

　　基本交易結(jié)構(gòu)為，頭先銀行資金借道關(guān)聯(lián)基金子公司為在港股上市的房企設(shè)立項(xiàng)目資管計(jì)劃，然后以委托貸款形式，向該港股上市房企下屬的項(xiàng)目公司發(fā)放貸款。

　　由于該筆貸款不設(shè)固定期限，所以根據(jù)境外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可計(jì)入“恒久資本工具”，計(jì)入權(quán)益項(xiàng)。這也就意味著，發(fā)行永續(xù)債在為發(fā)行人提供資金支持的同時(shí)，并不會(huì)拉高其負(fù)債率。

　　民生銀行地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來(lái)的兩個(gè)拓展，一是“從房子做到地”，即從一級(jí)土地經(jīng)營(yíng)中獲取收益，關(guān)注現(xiàn)有土地變性、舊城改造、棚戶區(qū)改造中的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)；二是從大眾市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為更多關(guān)注物流地產(chǎn)等細(xì)分產(chǎn)業(yè)。

　　除此之外，民生的計(jì)劃還包括未來(lái)不只服務(wù)于開(kāi)發(fā)商，還將滲透到貫穿土地獲取、開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理、建材采購(gòu)、房屋交易等的全產(chǎn)業(yè)鏈。例如房屋中介、社區(qū)服務(wù)商、物業(yè)提供商等都將被納入目標(biāo)客戶名單。

　　葉天放舉例稱：“房地產(chǎn)業(yè)的中介機(jī)構(gòu)里有很多類(lèi)型的交易平臺(tái)，跟我們的現(xiàn)金管理平臺(tái)可以對(duì)接。比如采購(gòu)，像恒大每年開(kāi)個(gè)大會(huì)就有供應(yīng)商300多戶，可以通過(guò)交易融資產(chǎn)品服務(wù)這些供應(yīng)商。還有很多中小開(kāi)發(fā)商的采購(gòu)可能是通過(guò)電商平臺(tái)來(lái)撮合的，這些電商平臺(tái)就有線上現(xiàn)金管理服務(wù)的需求，融資和現(xiàn)金管理都可以在線上完成。”

　　強(qiáng)調(diào)全面風(fēng)險(xiǎn)管理

　　此前銀監(jiān)會(huì)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)貸款占全部貸款的20%左右，其中，個(gè)人按揭貸款占整個(gè)房貸的75%左右，盡管無(wú)論從規(guī)模還是不良率整體都暫時(shí)在可控范圍之內(nèi)，但伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入深度調(diào)整期，部分地區(qū)住宅價(jià)格下行，地產(chǎn)商資金鏈斷裂危機(jī)也時(shí)有發(fā)生，個(gè)中風(fēng)險(xiǎn)仍引發(fā)了普遍關(guān)注。

　　對(duì)此葉天放表示，住宅價(jià)格對(duì)我們不是較有意義的事情，更關(guān)注企業(yè)的運(yùn)營(yíng)策略，應(yīng)看重融資方整體的調(diào)節(jié)能力。即強(qiáng)調(diào)“全面風(fēng)險(xiǎn)管理”，從關(guān)注表內(nèi)資產(chǎn)覆蓋到全部資產(chǎn)。

　　據(jù)其介紹，在具體操作層面，一要做實(shí)規(guī)劃，不能出系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，要清楚哪些區(qū)域、哪些客戶，該采用什么樣的風(fēng)控手段，風(fēng)控定價(jià)，要清楚客戶潛在的本質(zhì)，而不是只看報(bào)表。二要加強(qiáng)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，前面的審批把關(guān)再嚴(yán)格，后續(xù)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)出現(xiàn)變化，需要監(jiān)控人員多下戶，具備問(wèn)題資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力。三要提高風(fēng)險(xiǎn)處置能力。流動(dòng)性需要及時(shí)進(jìn)行處理，要研究怎樣把資產(chǎn)盤(pán)活，怎樣不出風(fēng)險(xiǎn)，怎樣出了風(fēng)險(xiǎn)還能盈利。

　　在實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程中，民生銀行亦有一套自己的標(biāo)準(zhǔn)，比如為了防止監(jiān)控不嚴(yán)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)失控，除了目前全國(guó)27個(gè)城市設(shè)立的33家分部外不做異地業(yè)務(wù)。除此之外，被其認(rèn)為很難做到樓盤(pán)現(xiàn)金流平衡的綜合體類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目也涉及較少。

　　據(jù)民生提供的數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)事業(yè)部截至一季度末貸款總額1074億元，不良貸款余額4.44億元，不良率0.41%。

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