當(dāng)前溫州正在經(jīng)歷著劇烈的樓市風(fēng)暴。由于房價(jià)持續(xù)下跌，溫州房屋成交價(jià)不足償還銀行貸款的“倒掛”現(xiàn)象愈演愈烈。據(jù)報(bào)道，一些之前高位購進(jìn)的商品房價(jià)格如今僅高出銀行貸款一兩成，若房價(jià)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再降10%左右，理論上這些商品房將陸續(xù)面臨“倒掛”風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)道援引一位溫州基層法院副院長的話說，自2011年民間借貸危機(jī)以來因銀行起訴被該院查封的房屋超過3000套。溫州房價(jià)調(diào)整促發(fā)的個(gè)人“棄房”或“跑路”案例，已引起輿論對(duì)社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)的普遍擔(dān)憂。

    有輿論認(rèn)為，溫州應(yīng)該進(jìn)行政策調(diào)整以阻止房價(jià)下跌甚至促成穩(wěn)中有漲，以消除銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)和保全社會(huì)信用體系。無疑，這是一個(gè)辦法。但遺憾的是，這是以往房價(jià)屢調(diào)屢高邏輯下的心理慣性，也是投資者、擔(dān)保者及相關(guān)銀行敢于不顧投資的風(fēng)險(xiǎn)天性、大資金高杠桿投資炒作房地產(chǎn)的心理盾牌。因?yàn)樗麄冎?，只要敢做且做得越大，政府就越不敢?yán)厲調(diào)控，否則房價(jià)深跌的后果大家都背不起。這種博弈心理是中國房地產(chǎn)調(diào)控的巨大障礙，時(shí)刻考驗(yàn)著調(diào)控政策的持續(xù)性和有效性。

    中國樓市調(diào)控中道德風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性可見一斑，但新一屆政府已表現(xiàn)出保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的不同尋常的政治決心，這可能會(huì)讓這些投資者的如意算盤失算了。

    房子是中國百姓消費(fèi)規(guī)模的單項(xiàng)商品，2012年商品房銷售額達(dá)6.4萬億，房地產(chǎn)消費(fèi)占居民消費(fèi)的比例高達(dá)34.2%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為巨大的居民財(cái)富“吸金器”，把中低收入老百姓的財(cái)富基本吸光了，甚至變成房奴。房地產(chǎn)業(yè)投資品屬性的畸形膨脹和以房地產(chǎn)為樞紐的居民財(cái)富—政府投資轉(zhuǎn)化模式已嚴(yán)重阻礙了新形勢下以內(nèi)需增長為方向的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

    在中國經(jīng)濟(jì)面臨內(nèi)外多重壓力下，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)、改變舊的以房地產(chǎn)投資為樞紐的經(jīng)濟(jì)增長模式已迫在眉睫，堅(jiān)持樓市調(diào)控不僅僅是新一屆政府的民生和政治自覺，同時(shí)也是中國經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的必須跨越之痛。溫州房價(jià)出現(xiàn)深度調(diào)整是本輪調(diào)控的積極成果，改寫了此前中國樓市投資只賺不賠的傳統(tǒng)。

    筆者認(rèn)為，如今的溫州樓市已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)教育的較好樣本，在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵路口，溫州樓市的調(diào)整陣痛對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和轉(zhuǎn)型具有極其重要的深遠(yuǎn)意義。

    頭先，溫州樓市高臺(tái)跳水造成斷供和棄房現(xiàn)象確實(shí)有所增多，但引起局部系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。占比較大的剛需和改善型購房貸款杠桿率低，信貸質(zhì)量較好;產(chǎn)生“倒掛”的房源主要出現(xiàn)在之前熱炒的高端物業(yè)中，炒房資金基本來自各種渠道的銀行貸款，但對(duì)于這部分風(fēng)險(xiǎn)，貸款的絕大部分還是能被房子覆蓋的。一般房貸評(píng)估價(jià)按成交價(jià)八折、抵押貸款按七成計(jì)算，可貸款額為房屋成交價(jià)的56%，即使個(gè)別豪宅價(jià)格腰斬，房貸的大部分仍被覆蓋。與2010年調(diào)控前比較，今年7月份溫州新建商品房(不含保障房)價(jià)格平均下降17.9%，對(duì)于那些跌幅較大的新建商品房，價(jià)格比較高峰時(shí)下跌了30%-40%。

    因此，即使出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象，銀行貸款的絕大部分還是有保障，不會(huì)引發(fā)局部金融風(fēng)險(xiǎn)。另據(jù)溫州銀行界人士表示，純抵押貸款出現(xiàn)“棄房”情況比較少，更多出現(xiàn)在“抵押+擔(dān)保”貸款環(huán)節(jié)，這部分貸款總的占比要更小些。

    其次，溫州樓市風(fēng)險(xiǎn)暴露有助于逐步化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。中國房地產(chǎn)業(yè)到底有多大泡沫仍有許多爭論，但一個(gè)基本共識(shí)是，熱點(diǎn)地區(qū)房價(jià)太高了，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通居民購購力。在房價(jià)單邊上漲的情況下，大量其他產(chǎn)業(yè)部門資金游離到房地產(chǎn)業(yè)，擔(dān)負(fù)儲(chǔ)蓄-投資轉(zhuǎn)化器的房地產(chǎn)業(yè)在不斷固化房地產(chǎn)及相關(guān)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的樞紐作用，嚴(yán)重阻礙了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

    一個(gè)明顯的例證是，中國幾乎所有的重要性企業(yè)(例如央企)均或多或少或明或暗地涉及房地產(chǎn)業(yè)，而那些可能未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)因風(fēng)險(xiǎn)大、前期投入多回報(bào)低，面臨嚴(yán)重的資金和制度短缺。一方面是房地產(chǎn)價(jià)格增速明顯快于經(jīng)濟(jì)增長和居民收入增長，一方面是新型產(chǎn)業(yè)裹足不前，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ艿絿?yán)重威脅。這種情況下，快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格終有一日將失去經(jīng)濟(jì)和收入支撐，房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。如今，溫州樓市風(fēng)險(xiǎn)提前暴露，是中國房地產(chǎn)業(yè)回歸健康發(fā)展和中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)必經(jīng)的坎，也給如今頻出的“鬼城”、“空城”敲響警鐘。

    此外，數(shù)據(jù)顯示，溫州多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)因樓市調(diào)控從此前浙江前列滑至墊底。在16個(gè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，2012年溫州人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)、GDP增速、財(cái)政總收入等9項(xiàng)指標(biāo)倒數(shù)，另有4項(xiàng)倒數(shù)。這一方面表明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，另一方面也表明地方政府堅(jiān)持樓市調(diào)控的一系列現(xiàn)實(shí)壓力。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)逆轉(zhuǎn)也成為輿論呼吁溫州放松調(diào)控的一個(gè)重要理由。

    在筆者看來，這仍是唯GDP思維作祟，讓地方政府承受如此壓力確實(shí)不易，好在新一屆政府已在著手優(yōu)化地方官員政績考核，更傾向于環(huán)境、民生改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。

    在經(jīng)濟(jì)持續(xù)回落的困難環(huán)境下，堅(jiān)持樓市調(diào)控不放松彰顯了維持房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)定決心和信心。這將給敏感的溫州民營資本強(qiáng)烈信號(hào)，開辟新的未來才是利益化的決策。溫州人民曾經(jīng)領(lǐng)中國改革開放風(fēng)氣之先，成為中國民營企業(yè)發(fā)展大本營，成為中國經(jīng)濟(jì)較具活力的地方。筆者愿意相信，在新的政策下，痛則思變，頭先嘗到轉(zhuǎn)型之苦的溫州將可能再次走在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的較前沿。

    溫州樓市調(diào)整提醒樓市投資投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)到來。如今溫州樓市風(fēng)險(xiǎn)樣本十分難得。風(fēng)險(xiǎn)是較好的投資者教育方式，那些熱衷“擊鼓傳花”的投機(jī)者們或許真正明白了，收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配是投資永遠(yuǎn)的本質(zhì)規(guī)律。只有讓各相關(guān)主體(投資投機(jī)者、擔(dān)保者和貸款銀行)真正承擔(dān)起投資損失風(fēng)險(xiǎn)，才能有效改善樓市投資投機(jī)氛圍，給中國樓市健康持續(xù)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)創(chuàng)造一個(gè)良好環(huán)境。

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