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沉重的稅負(fù):房企每賺2.15元 政府要拿走1.15元

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:三亞房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 400 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  房企稅負(fù)有多高?2013年,64家A股上市房企凈納稅額與凈利潤之比為1.15︰1。也就是說,房企每賺2.15元,政府要拿走1.15元,企業(yè)只拿到1元錢。

  去年的“欠稅門”事件也有個好處,使公眾知道了房企稅負(fù)之高。房企稅負(fù)有多高?去年萬科實現(xiàn)凈利潤151億元,納稅額258億元,平均每天納稅7071萬元,這還不算名目繁多的各類雜費。統(tǒng)計顯示,算上各類規(guī)費、雜費,房企稅費支出大致是凈利潤的2倍左右。當(dāng)然,高稅費必然較終轉(zhuǎn)移到房價上。許多人可能不了解的是,房企背負(fù)著沉重的高額稅負(fù)的同時,也有過半企業(yè)享受著名目繁多的各類政府補貼,真可謂亂象叢生。

  稅負(fù)到底有多重?

  去年央視根據(jù)一位李姓律師的推算,曝光說“房企拖欠土地增值稅3.8萬億”后,一石激起千層浪。華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯)董事長任志強怒斥央視“愚蠢無知”,多家涉事企業(yè)聲明“不欠稅”,國稅總局也出面澄清說“欠稅存在誤讀”。凡事有弊也有利。“欠稅門”后,稅務(wù)部門悄然加大了土增稅的征繳力度,但也使公眾得以了解到房企稅負(fù)之繁雜和沉重。

  依照當(dāng)前稅制,涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費有11種。這些稅費包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、個人所得稅、印花稅和契稅等。這11種稅費中,營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是房企的三大稅種。

  截至4月24日(距4月30日年報“窗口期”還有4個工作日),已有167家上市房企發(fā)布了2013年年報,還未發(fā)布年報的企業(yè)有43家,其中包括云南城投、萬方發(fā)展、三湘股份、金地集團等。一份年報從年初拖到現(xiàn)在,估計草稿中有不少數(shù)據(jù)前后不一致,可能需要進一步“加工”。建議這些企業(yè),平時要加強運營管控能力,建立適宜、高效的計劃統(tǒng)計管理體系,推行標(biāo)準(zhǔn)化的計劃、統(tǒng)計報表(套表),提高統(tǒng)計數(shù)據(jù)的質(zhì)量和時效,不要再把精力過多地放在年報和季報“加工”上。

  蘭德咨詢統(tǒng)計,截至4月20日發(fā)布年報的110家A股上市房企中,有64家企業(yè)有政府補助或補貼,占58%。對納稅額統(tǒng)計結(jié)果顯示,2013年這64家企業(yè)的平均凈利潤率是10.85%,去掉政府補助后的凈納稅額與凈利潤之比為1.15︰1。也就是說,房企每賺2.15元,就要被征收1.15元。另據(jù)新華社記者統(tǒng)計,2007年至2012年六年間,A股上市房企全年凈納稅額與凈利潤之比通常保持在1︰1左右。

  當(dāng)然,因為不同房企的盈利能力及毛利潤高低相差較大,不同年份毛利率高低也不同,所以稅負(fù)也相差較大。2010~2012年間,萬科納稅額一般是凈利潤的2倍。2013年,萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為23.69%,較2012年下降3.72個百分點(結(jié)算凈利率12.76%,較2012年下降1.16個百分點);納稅額258億元,與凈利潤之比是1.71︰1。招商地產(chǎn)2013年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率27.5%左右,同比下降約5.6個百分點;凈利潤55.1億元,其中歸屬于上市公司股東的凈利潤42.02億元,同比增長 26.64%。年內(nèi),招商地產(chǎn)支付的營業(yè)稅及附加45.8億元,所得稅24.6億元,是凈利潤的1.28倍。融創(chuàng)僅所得稅開支就達(dá)21.9億元,占年內(nèi)凈利潤的67.2%。

  中小房企的利潤額雖然比不上大企業(yè),但毛利率并不比大企業(yè)低,因此稅負(fù)也不輕。年報顯示,金科股份“應(yīng)交稅費”與凈利潤之比0.89,宜華地產(chǎn)是1.32,天業(yè)股份高達(dá)3.95。特別強調(diào)的是,房企年報中披露的三大項稅費肯定是低于企業(yè)實際納稅額的,因為還有其他稅費。而且,“應(yīng)交的各項稅費”也往往只是實際納稅額的90%左右。

  總體來看,近年來A股上市房企納稅額一直不斷上升,增幅遠(yuǎn)高于利潤增幅。據(jù)新華社記者統(tǒng)計,2007年至2012年納稅額分別為233億、300億、415億、563億、830億和978億元,分別增長了76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%,2013年年前三季度增長28%左右。

  而這,也僅是公開的法定稅費,還不包括各類名目繁多的規(guī)費、雜費。

  雜費到底有多少?

  某房地產(chǎn)項目臨近城市河道,我們曾為該項目的開發(fā)商做過濱水住宅產(chǎn)品線研究與咨詢。開發(fā)商拿地后,對500多米的河岸進行了公園化整治(當(dāng)然也是為了提高產(chǎn)品溢價)。整治過程中,政府有關(guān)部門找上門來,開發(fā)商不得不繳納河道維護費和水土流失費。

  綠化環(huán)境還要交水土流失費?或許不理解一線開發(fā)的人很難理解。還有更匪夷所思的。有開發(fā)商在項目用地“紅線”內(nèi)開挖樓座基坑,挖出了文物,于是上報。停工是必然的了。文物部門勘察現(xiàn)場后,派駐了考古人員。小鏟子、小刷子,天地仔細(xì)挖掘著。每耽誤工期,算上資金成本和給施工單位的怠工費,成本增加20多萬元??砂验_發(fā)商急壞了,不得不找關(guān)系做工作。答復(fù)是,“可以快點,但要交加班費、文物保護費”。較終開發(fā)商還是不得不交。“今后再也不干這種傻事、實在事了。”開發(fā)商抱怨說。

  還有很多雜費,可能很多非地產(chǎn)或非地產(chǎn)一線人員甚至沒有聽說過,比如白蟻防治費、新墻體材料發(fā)展基金、散裝水泥專項基金、面積測繪費、渣土外運費、燃?xì)夤芫W(wǎng)分?jǐn)傎M、自來水新建管網(wǎng)費、防雷減災(zāi)費,防震檢驗費,等等。

  房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中到底有多少雜費?去年,恒大集團曾經(jīng)對公司有投資項目的全國130多個城市的審批狀況進行過統(tǒng)計。結(jié)果發(fā)現(xiàn),從購地到竣工交樓,再到給業(yè)主辦理房產(chǎn)證,雖然每個城市情況不一,但也少則蓋50多個章,多則蓋110多個章。當(dāng)然了,幾乎蓋每個章,都要收費。據(jù)恒大統(tǒng)計,收費較少的城市也有37種雜費,較多的有157種。

  有開發(fā)商戲言,只要不嫌麻煩想收費,幾乎每個政府部門都能找到理由從房地產(chǎn)項目上“揩油”,甚至計生部門也能以檢查農(nóng)民工的名義收費,而且大都有“紅頭文件”。沒有文件的怎么辦?也有辦法,較有效的辦法有兩個,一是堵工地,二是在辦公室糾纏不休。

  與法定稅費一樣,各類雜費較終也當(dāng)然要轉(zhuǎn)嫁到房價中。各類規(guī)費、雜費到底占房價的多少?據(jù)恒大統(tǒng)計,按平均值計算,收取的各類規(guī)費大約占房價的11%。在為房企做戰(zhàn)略及產(chǎn)品線研究與咨詢時,我們經(jīng)常做成本利潤和價值成本優(yōu)化分析,因此能掌握一些房企及其項目的稅費水平。據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計,與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的11種稅費,約占房價的13%~15%;各類規(guī)費、雜費,約占房價的8%~12%——稅費全部加起來,約占房價的20%~25%,有些三四線城市甚至高于25%。

  其實轉(zhuǎn)嫁到房價中的還有些隱性成本。因為各類稅費的征繳彈性較大,致使開發(fā)商不得不投入大量人力、精力。幾乎所有開發(fā)商都設(shè)有前期開發(fā)或報批報建部門,專事公關(guān)和辦手續(xù)。其間所投入的人力成本和時間成本,較終還是要轉(zhuǎn)嫁到房價中。

  如果把納稅額理解為企業(yè)的“社會責(zé)任”的話,問題是,房企還要承擔(dān)著那些靠收費、罰款得以存在的單位的“運行責(zé)任”,還要房企流著道德血液的“道德責(zé)任”。

  清理名目繁多的稅種和各類規(guī)費、雜費,確實已到了刻不容緩的地步了。在房企平均凈利率只有12%左右的“中利時代”下,這也是較有可能降房價的空間,而且也應(yīng)是今后征收房地產(chǎn)稅的前提和基礎(chǔ)。

  有多少房企在坐享政府補助?

  令很多人想不到的是,房企在背負(fù)著高稅負(fù)的同時,也有些企業(yè)在領(lǐng)著地方政府發(fā)的“紅包”,享受著高額的政府補助。

  據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計,A股上市房企中有58%的企業(yè)披露有“政府補貼(或補助)”。鑒于香港內(nèi)房股企業(yè)多數(shù)不披露補貼額,但估計比例可能更高。查閱上市房企過去幾年的年報,以及從蘭德咨詢的近百家上市房企客戶情況來看,享有政府補貼的,估計占到60%左右。

  從披露有政府補貼的企業(yè)來看,64家企業(yè)去年補貼總額9.94億元,接近10億元。

  對照上市房企過去幾年的年報,我們發(fā)現(xiàn),享有補貼數(shù)額較大的有華僑城A、世茂股份、華潤置地(橡樹灣 潤景公館) 、招商地產(chǎn)、SOHO中國等。其中,華僑城去年獲得政府補助3.66億元;世茂股份(600823.SH)2013年(計入當(dāng)期損益的)政府補助金額是7076萬元(占營業(yè)收入的0.7%,占凈利潤的4.3%),2012、2011年分別是8031萬元和4024萬元,三年累計1.91億元。SOHO中國2013年年報中未披露政府補助額度,但從前兩年年報中可以看到,2012年其經(jīng)營溢利中政府補助為2.03億元,2011年為2.01億元。招商地產(chǎn)在年報中載明的營業(yè)外收入的政府補貼,2012年是1635萬元,2013年是3380萬元。

  總體來看,政府補貼占企業(yè)營業(yè)總收入的比例并不高,特別是大企業(yè)。但對一些中小企業(yè)來說,卻有明顯影響。新湖中寶(600208.SH)暫未發(fā)布2013年年報,但從半年報中可以獲知,其計入當(dāng)期損益的政府補助金額是5458萬元,占(歸屬于上市股東)凈利潤的24%。而2012年上半年該公司獲得的政府補助高達(dá)2.18億元,占當(dāng)期凈利潤的77.31%;2011年全年獲得政府補助更是高達(dá)4.85億元,占當(dāng)期凈利潤的35.15%。知名度較高的企業(yè)中,2013年萬通地產(chǎn)(萬通龍山逸墅 萬通新界·紫藤堡)也獲得2889萬元的政府補助,占凈利潤的7.6%;金科股份獲得補助額7726萬元,占凈利潤7.9%。另外,2013年榮盛發(fā)展、中華企業(yè)、上實發(fā)展等也獲得了較高的政府補助。

  由于政府補助存在計入的滯后性,加之許多企業(yè)在年報中并未詳細(xì)列明,因此準(zhǔn)確統(tǒng)計總數(shù)有相當(dāng)大的難度?;旧?,政府補助主要有三種情況:一是稅收返還款;二是土地項目整理返還款;三是其他,如廉租房補貼、采暖供熱補貼、職業(yè)培訓(xùn)補貼、危舊房改造、項目投資獎勵等。由于缺乏統(tǒng)一、透明的全國性標(biāo)準(zhǔn),各家房企在獲得政府補助方面目前面臨較大問題是不公開、不公正,多數(shù)情況下需要憑關(guān)系、談條件,可謂亂象叢生。

  正因如此,也給不少善于利用政策的企業(yè)留下了機會。有家西部地區(qū)的企業(yè)就非常善用“農(nóng)

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