樓市松綁的消息不時(shí)傳來，但地方政府想要突破“國十條”的約束，真有這么簡單？要想放開限購，不僅要對相關(guān)市場做評估考量，還要符合相關(guān)的法律流程

　　有關(guān)限購松綁的消息撲面而來。

　　本輪限購松綁的消息始于溫州。有消息稱，溫州市限購松綁方案已經(jīng)上報(bào)浙江省相關(guān)部門。法治周末記者向溫州市住建委宣教處求證，該處一位工作人員對法治周末記者表示，目前宣教處還沒有收到業(yè)務(wù)部門關(guān)于限購松綁的方案。

　　緊隨溫州之后，長沙、杭州兩地也曝出正在討論限購松綁的可能性。

　　其實(shí)，此次限購松綁的傳聞并非空穴來風(fēng)。自2013年年底，住建部工作會(huì)議確定了對不同城市將實(shí)行“分類指導(dǎo)”思路后，有關(guān)限購政策要松綁，抑或退出限購的討論便逐漸多了起來。

　　3月5日，國務(wù)院總理 在今年的政府工作報(bào)告中亦提出：“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。”這也被認(rèn)為是指導(dǎo)2014年度樓市調(diào)控及影響地產(chǎn)走勢的“綱領(lǐng)”。

　　迥異于“一刀切”的方式，“分類指導(dǎo)”、“分類調(diào)控”的新提法也被業(yè)界解讀為限購政策或存在松動(dòng)的空間。那么限購松綁是否由地方政府說了算？限購松綁乃至解除又需要遵循什么程序？

　　限購松綁博弈

　　截至目前，限購政策已經(jīng)在我國房地產(chǎn)市場上實(shí)施了4個(gè)年頭。

　　2010年4月，為了抑制投資、投機(jī)購房需求，促進(jìn)房價(jià)回歸合理水平，國務(wù)院出臺(tái)了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，簡稱“國十條”。

　　住建部政策研究研究員王玨林對法治周末記者表示，“國十條”出臺(tái)后，各省開始結(jié)合各自區(qū)域內(nèi)的樓市狀況，依據(jù)是否存在市場過熱、漲幅過快的原則確定納入限購的名單。一般情況下，省會(huì)城市都被地方政府納入限購之列，部分東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份還將一些投資性需求比較旺盛的城市納入其中。

　　2011年8月，住建部公布了列入新增限購城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。住建部提出，符合兩條意見以上的城市，建議列入新增限購城市名單。隨后限購令從一線城市和部分二線城市開始向部分二、三線城市擴(kuò)展。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國共有40多個(gè)城市實(shí)施了限購令。此次傳聞松綁的焦點(diǎn)城市——溫州是在2011年3月出臺(tái)的限購令。當(dāng)時(shí)溫州版限購令規(guī)定，本地戶籍家庭及納稅或社保滿一年的非戶籍家庭，只能新購購一套住房。與大多數(shù)城市實(shí)行的“限購第3套”政策相比，溫州版的限購令更為嚴(yán)苛。

　　隨著2011年下半年溫州大量中小企業(yè)陷入經(jīng)營困境，溫州樓市也隨之進(jìn)入“冰凍期”。在此背景下，2013年8月，溫州市曾對樓市的限購令進(jìn)行微調(diào)。此舉使得溫州成為中國頭個(gè)放寬樓市限購令的城市。

　　溫州市住建委宣教處工作人員對法治周末記者表示，此前考慮到溫州房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，出臺(tái)的限購令非常嚴(yán)厲。去年8月，溫州購房政策雖有微調(diào)，但仍在國務(wù)院要求執(zhí)行的限購標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。

　　在這之前，包括珠海、成都、河南等多地也曾謀劃對限購政策予以松綁，不過均因抵觸國務(wù)院的樓市調(diào)控政策，而被叫停。

　　隨著政府工作報(bào)告中提出的“分類調(diào)控”成為新的樓市調(diào)控精神，一些經(jīng)濟(jì)增長乏力、房地產(chǎn)市場成交低迷的城市，松綁限購的意愿也再次強(qiáng)烈地表現(xiàn)出來。

　　取消限購時(shí)機(jī)是否成熟

　　自限購令出臺(tái)后，佛山、成都等地因限購松綁政策違背國務(wù)院要求而被叫停。那么，在“分類調(diào)控”成為樓市調(diào)控基調(diào)的當(dāng)下，一些城市的限購令是否可以就此松綁，甚至取消？

　　王玨林并不認(rèn)為樓市調(diào)控的基調(diào)發(fā)生了變化。“此前限購時(shí)并不是所有的城市都在限購之列，只是一些省會(huì)城市和東部一些大城市實(shí)施限購，其實(shí)貫徹的也是‘分類調(diào)控’的思想。”王玨林對法治周末記者說。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成在接受法治周末記者采訪時(shí)表示，目前我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了分化格局。對之前采取限購的城市繼續(xù)采取“一刀切”式的限購限貸調(diào)控政策既無必要，也難以發(fā)揮效果。

　　不過，尹伯成指出，要對一個(gè)城市的限購政策進(jìn)行松綁，必須要建立在深入研究當(dāng)?shù)刈》渴袌鎏攸c(diǎn)的基礎(chǔ)上，并且要能準(zhǔn)確預(yù)判市場發(fā)展的趨勢和風(fēng)險(xiǎn)。

　　對此王玨林表示認(rèn)同。他認(rèn)為經(jīng)過幾年的政策調(diào)整，目前我國大部分城市的房地產(chǎn)市場處于相對穩(wěn)定的階段，但是否要解除限購令還有待觀察。

　　王玨林對記者表示，地方政府在決定其管轄的城市是否要取消限購上有主導(dǎo)權(quán)，但是其也要考慮到限購取消后市場可能產(chǎn)生的變化。

　　“以長沙為例，長沙是湖南省僅此一個(gè)采取限購措施的城市，作為一個(gè)省會(huì)城市，也是省內(nèi)僅此的一個(gè)大型城市要取消限購，是否還有其他的手段抑制房產(chǎn)投資、投資性需求的過快增加，如果沒有其他手段，那當(dāng)市場再次出現(xiàn)過熱，漲幅過快的情形時(shí)，是否要再次出臺(tái)限購政策？”王玨林反問道。

　　王玨林認(rèn)為，市場目前處于相對平穩(wěn)的狀態(tài)，沒有必要用投資性的需求來帶動(dòng)市場。那帶來的效益也是短期的，沒有什么意義。

　　對于溫州將要為限購松綁的消息，王玨林認(rèn)為溫州是一個(gè)特例。此前溫州由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，很多中小企業(yè)主大量購置投資性房產(chǎn)，如今隨著溫州經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題，投資性需求銳減，大家都不去購房，使得限購也失去了意義。因此是溫州經(jīng)濟(jì)影響到了房地產(chǎn)市場，而非房地產(chǎn)市場影響了溫州經(jīng)濟(jì)。溫州代表不了任何城市。

　　尹伯成也贊同王玨林的觀點(diǎn)，即使溫州取消了限購令，由于庫存量過高，銀行收緊信貸，溫州樓市也很難出現(xiàn)價(jià)量齊升的現(xiàn)象。

　　退出限購的法律程序

　　如果取消限購的時(shí)機(jī)逐步成熟，要退出限購又要履行什么樣的程序呢？中國人民大學(xué)行政法學(xué)教授楊建順對法治周末記者表示，限購令不是國家法律，也不是行政法規(guī)，而是一個(gè)政策性文件。

　　楊建順表示，要終止一個(gè)政策性文件的效力主要有四種方式：一種是出臺(tái)同樣規(guī)格的文件宣布此前的文件廢止；其次是制定新的文件代替舊的文件；再者是在相應(yīng)的法規(guī)中，在較后的附則部分宣布之前的文件予以終止；較后一種是日落條款，也稱日落立法，指法律或者規(guī)范性文件在制定時(shí)，就明確規(guī)定了期限和終止的日期，到了終止的時(shí)間如果沒有新的規(guī)范制定，則自行廢止。如果沒有通過上述幾種方式予以終止，那么文件的效力就會(huì)一直延續(xù)下去。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究主任樓建波在接受法治周末記者采訪時(shí)表示，此前一些城市松綁限購令被叫停主要在于同國務(wù)院的樓市調(diào)控政策相違背。而今年政府工作報(bào)告?zhèn)鬟f出來了“分類調(diào)控”的指導(dǎo)思想，說明樓市調(diào)控政策已經(jīng)結(jié)束了原來限購的“一刀切”做法。

　　樓建波認(rèn)為，在新的指導(dǎo)思想下，一些樓市庫存大、樓市價(jià)格運(yùn)行平穩(wěn)，已經(jīng)達(dá)到限購效果的地區(qū)據(jù)此對限購令進(jìn)行松綁或者取消，與國務(wù)院的政策并不抵觸。

　　至于限購令的松綁或取消程序，樓建波認(rèn)為：“與出臺(tái)限購令的程序類似，法律并沒有規(guī)定地方政府的規(guī)范性文件必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)才可執(zhí)行。如溫州出臺(tái)限購令只是在浙江省政府進(jìn)行了備案和批準(zhǔn)，那么對限購令進(jìn)行松綁或者取消限購，亦只需遵循上述程序即可。”

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