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專(zhuān)家稱(chēng)部分城市樓市松綁 與國(guó)務(wù)院政策并不抵觸

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:??诜慨a(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 698 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

  樓市松綁的消息不時(shí)傳來(lái),但地方政府想要突破“國(guó)十條”的約束,真有這么簡(jiǎn)單?要想放開(kāi)限購(gòu),不僅要對(duì)相關(guān)市場(chǎng)做評(píng)估考量,還要符合相關(guān)的法律流程

  有關(guān)限購(gòu)松綁的消息撲面而來(lái)。

  本輪限購(gòu)松綁的消息始于溫州。有消息稱(chēng),溫州市限購(gòu)松綁方案已經(jīng)上報(bào)浙江省相關(guān)部門(mén)。法治周末記者向溫州市住建委宣教處求證,該處一位工作人員對(duì)法治周末記者表示,目前宣教處還沒(méi)有收到業(yè)務(wù)部門(mén)關(guān)于限購(gòu)松綁的方案。

  緊隨溫州之后,長(zhǎng)沙、杭州兩地也曝出正在討論限購(gòu)松綁的可能性。

  其實(shí),此次限購(gòu)松綁的傳聞并非空穴來(lái)風(fēng)。自2013年年底,住建部工作會(huì)議確定了對(duì)不同城市將實(shí)行“分類(lèi)指導(dǎo)”思路后,有關(guān)限購(gòu)政策要松綁,抑或退出限購(gòu)的討論便逐漸多了起來(lái)。

  3月5日,國(guó)務(wù)院總理 在今年的政府工作報(bào)告中亦提出:“針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控,增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng),抑制投機(jī)投資性需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。”這也被認(rèn)為是指導(dǎo)2014年度樓市調(diào)控及影響地產(chǎn)走勢(shì)的“綱領(lǐng)”。

  迥異于“一刀切”的方式,“分類(lèi)指導(dǎo)”、“分類(lèi)調(diào)控”的新提法也被業(yè)界解讀為限購(gòu)政策或存在松動(dòng)的空間。那么限購(gòu)松綁是否由地方政府說(shuō)了算?限購(gòu)松綁乃至解除又需要遵循什么程序?

  限購(gòu)松綁博弈

  截至目前,限購(gòu)政策已經(jīng)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)施了4個(gè)年頭。

  2010年4月,為了抑制投資、投機(jī)購(gòu)房需求,促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸合理水平,國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)十條”。

  住建部政策研究研究員王玨林對(duì)法治周末記者表示,“國(guó)十條”出臺(tái)后,各省開(kāi)始結(jié)合各自區(qū)域內(nèi)的樓市狀況,依據(jù)是否存在市場(chǎng)過(guò)熱、漲幅過(guò)快的原則確定納入限購(gòu)的名單。一般情況下,省會(huì)城市都被地方政府納入限購(gòu)之列,部分東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份還將一些投資性需求比較旺盛的城市納入其中。

  2011年8月,住建部公布了列入新增限購(gòu)城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。住建部提出,符合兩條意見(jiàn)以上的城市,建議列入新增限購(gòu)城市名單。隨后限購(gòu)令從一線城市和部分二線城市開(kāi)始向部分二、三線城市擴(kuò)展。根據(jù)統(tǒng)計(jì),目前我國(guó)共有40多個(gè)城市實(shí)施了限購(gòu)令。此次傳聞松綁的焦點(diǎn)城市——溫州是在2011年3月出臺(tái)的限購(gòu)令。當(dāng)時(shí)溫州版限購(gòu)令規(guī)定,本地戶(hù)籍家庭及納稅或社保滿一年的非戶(hù)籍家庭,只能新購(gòu)購(gòu)一套住房。與大多數(shù)城市實(shí)行的“限購(gòu)第3套”政策相比,溫州版的限購(gòu)令更為嚴(yán)苛。

  隨著2011年下半年溫州大量中小企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困境,溫州樓市也隨之進(jìn)入“冰凍期”。在此背景下,2013年8月,溫州市曾對(duì)樓市的限購(gòu)令進(jìn)行微調(diào)。此舉使得溫州成為中國(guó)頭個(gè)放寬樓市限購(gòu)令的城市。

  溫州市住建委宣教處工作人員對(duì)法治周末記者表示,此前考慮到溫州房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快,出臺(tái)的限購(gòu)令非常嚴(yán)厲。去年8月,溫州購(gòu)房政策雖有微調(diào),但仍在國(guó)務(wù)院要求執(zhí)行的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。

  在這之前,包括珠海、成都、河南等多地也曾謀劃對(duì)限購(gòu)政策予以松綁,不過(guò)均因抵觸國(guó)務(wù)院的樓市調(diào)控政策,而被叫停。

  隨著政府工作報(bào)告中提出的“分類(lèi)調(diào)控”成為新的樓市調(diào)控精神,一些經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷的城市,松綁限購(gòu)的意愿也再次強(qiáng)烈地表現(xiàn)出來(lái)。

  取消限購(gòu)時(shí)機(jī)是否成熟

  自限購(gòu)令出臺(tái)后,佛山、成都等地因限購(gòu)松綁政策違背國(guó)務(wù)院要求而被叫停。那么,在“分類(lèi)調(diào)控”成為樓市調(diào)控基調(diào)的當(dāng)下,一些城市的限購(gòu)令是否可以就此松綁,甚至取消?

  王玨林并不認(rèn)為樓市調(diào)控的基調(diào)發(fā)生了變化。“此前限購(gòu)時(shí)并不是所有的城市都在限購(gòu)之列,只是一些省會(huì)城市和東部一些大城市實(shí)施限購(gòu),其實(shí)貫徹的也是‘分類(lèi)調(diào)控’的思想。”王玨林對(duì)法治周末記者說(shuō)。

  復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成在接受法治周末記者采訪時(shí)表示,目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了分化格局。對(duì)之前采取限購(gòu)的城市繼續(xù)采取“一刀切”式的限購(gòu)限貸調(diào)控政策既無(wú)必要,也難以發(fā)揮效果。

  不過(guò),尹伯成指出,要對(duì)一個(gè)城市的限購(gòu)政策進(jìn)行松綁,必須要建立在深入研究當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,并且要能準(zhǔn)確預(yù)判市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)。

  對(duì)此王玨林表示認(rèn)同。他認(rèn)為經(jīng)過(guò)幾年的政策調(diào)整,目前我國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于相對(duì)穩(wěn)定的階段,但是否要解除限購(gòu)令還有待觀察。

  王玨林對(duì)記者表示,地方政府在決定其管轄的城市是否要取消限購(gòu)上有主導(dǎo)權(quán),但是其也要考慮到限購(gòu)取消后市場(chǎng)可能產(chǎn)生的變化。

  “以長(zhǎng)沙為例,長(zhǎng)沙是湖南省僅此一個(gè)采取限購(gòu)措施的城市,作為一個(gè)省會(huì)城市,也是省內(nèi)僅此的一個(gè)大型城市要取消限購(gòu),是否還有其他的手段抑制房產(chǎn)投資、投資性需求的過(guò)快增加,如果沒(méi)有其他手段,那當(dāng)市場(chǎng)再次出現(xiàn)過(guò)熱,漲幅過(guò)快的情形時(shí),是否要再次出臺(tái)限購(gòu)政策?”王玨林反問(wèn)道。

  王玨林認(rèn)為,市場(chǎng)目前處于相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài),沒(méi)有必要用投資性的需求來(lái)帶動(dòng)市場(chǎng)。那帶來(lái)的效益也是短期的,沒(méi)有什么意義。

  對(duì)于溫州將要為限購(gòu)松綁的消息,王玨林認(rèn)為溫州是一個(gè)特例。此前溫州由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),很多中小企業(yè)主大量購(gòu)置投資性房產(chǎn),如今隨著溫州經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問(wèn)題,投資性需求銳減,大家都不去購(gòu)房,使得限購(gòu)也失去了意義。因此是溫州經(jīng)濟(jì)影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng),而非房地產(chǎn)市場(chǎng)影響了溫州經(jīng)濟(jì)。溫州代表不了任何城市。

  尹伯成也贊同王玨林的觀點(diǎn),即使溫州取消了限購(gòu)令,由于庫(kù)存量過(guò)高,銀行收緊信貸,溫州樓市也很難出現(xiàn)價(jià)量齊升的現(xiàn)象。

  退出限購(gòu)的法律程序

  如果取消限購(gòu)的時(shí)機(jī)逐步成熟,要退出限購(gòu)又要履行什么樣的程序呢?中國(guó)人民大學(xué)行政法學(xué)教授楊建順對(duì)法治周末記者表示,限購(gòu)令不是國(guó)家法律,也不是行政法規(guī),而是一個(gè)政策性文件。

  楊建順表示,要終止一個(gè)政策性文件的效力主要有四種方式:一種是出臺(tái)同樣規(guī)格的文件宣布此前的文件廢止;其次是制定新的文件代替舊的文件;再者是在相應(yīng)的法規(guī)中,在較后的附則部分宣布之前的文件予以終止;較后一種是日落條款,也稱(chēng)日落立法,指法律或者規(guī)范性文件在制定時(shí),就明確規(guī)定了期限和終止的日期,到了終止的時(shí)間如果沒(méi)有新的規(guī)范制定,則自行廢止。如果沒(méi)有通過(guò)上述幾種方式予以終止,那么文件的效力就會(huì)一直延續(xù)下去。

  北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究主任樓建波在接受法治周末記者采訪時(shí)表示,此前一些城市松綁限購(gòu)令被叫停主要在于同國(guó)務(wù)院的樓市調(diào)控政策相違背。而今年政府工作報(bào)告?zhèn)鬟f出來(lái)了“分類(lèi)調(diào)控”的指導(dǎo)思想,說(shuō)明樓市調(diào)控政策已經(jīng)結(jié)束了原來(lái)限購(gòu)的“一刀切”做法。

  樓建波認(rèn)為,在新的指導(dǎo)思想下,一些樓市庫(kù)存大、樓市價(jià)格運(yùn)行平穩(wěn),已經(jīng)達(dá)到限購(gòu)效果的地區(qū)據(jù)此對(duì)限購(gòu)令進(jìn)行松綁或者取消,與國(guó)務(wù)院的政策并不抵觸。

  至于限購(gòu)令的松綁或取消程序,樓建波認(rèn)為:“與出臺(tái)限購(gòu)令的程序類(lèi)似,法律并沒(méi)有規(guī)定地方政府的規(guī)范性文件必須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)才可執(zhí)行。如溫州出臺(tái)限購(gòu)令只是在浙江省政府進(jìn)行了備案和批準(zhǔn),那么對(duì)限購(gòu)令進(jìn)行松綁或者取消限購(gòu),亦只需遵循上述程序即可。”

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