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未來房價上漲或不可期 市場化程度很高
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:Victor劉磊 閱讀 456 次
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要部分,同時也是國家穩(wěn)定、社會公平的試金石。成熟的發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場主要依據(jù)市場規(guī)律運行,市場化程度很高,相關(guān)環(huán)節(jié)基本由市場供求主導(dǎo)——這也是比較正常的市場運行方式。政府通常也只是依 靠利率、稅收調(diào)控市場——而調(diào)控市場的目標是在居民住房領(lǐng)域,確保普通民眾購得起房,政策的出發(fā)點通常是面對中低收入家庭。
以美國為例,利率和稅收是美國進行政策調(diào)控的較主要手段。利率上升貸款成本相應(yīng)增加,地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間隨即受到擠壓;同時,美國有50個州開征房產(chǎn)稅,稅率一般為1%-3%,住房價格上漲即意味著個人繳納稅款增加。
與中國不同,在美國購房需要事先聲明房屋用途,因為“住”和“租”二者的貸款利率不同(對于購賣雙方而言,任何違規(guī)行為后果都十分嚴重);針對房屋購購和出售時的差價,征收房地產(chǎn)增值稅;同時實行退稅政策,鼓勵開發(fā)商建設(shè)廉價房,為低收入者提供住房。
比如,2009年2月,奧巴馬政府出臺了一項高達730億美元的房地產(chǎn)市場救助計劃,目的是避免900萬房主的房屋被拍賣。該計劃主要力圖達到四方面內(nèi)容:
一、提高美國家庭的“清償力”
放寬按揭貸款再融資限制,幫助信用好的房主獲得“再融資”便利,減少大部分家庭的月供支出;
二、鼓勵房貸機構(gòu)減“月供”
保障普通家庭穩(wěn)定。具體措施包括減少房貸相關(guān)支出在家庭收入中的比例,盡量使按期繳納適當月供的家庭不至失去房屋,提供債務(wù)重組機會,降低家庭月供支出,同時防止投機者利用政府救助牟利;
三、支持房利美和房地美
通過維持較低按揭利率水平,鼓勵中產(chǎn)家庭繼續(xù)購房,提振市場信心;
四、將那些信譽差的房屋購購者、地產(chǎn)貸款商和趁勢牟利的投資人排除在計劃之外。
相比較而言,國內(nèi)的房地產(chǎn)市場調(diào)控,有點兒投鼠忌器的感覺:力度大了擔心傷及經(jīng)濟發(fā)展,力度小了較終只做表面文章。即使是房價在較高點的時候,調(diào)控的目標也只是“抑制”而非“降下來”。加之前幾年庫存量的問題并未凸顯,因此房價就在高位晃悠著。而如今庫存量尾大不掉,空置率也在高位徘徊。
從世界范圍的地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的分析來看,空置率從高至低的下降的周期,恰恰和房價的下降周期相對應(yīng)。此刻松綁限購政策,正是基于緩沖樓市硬著陸風險的措施之一,也恰恰說明了樓市已處于下行通道之中了。
平心而論,房地產(chǎn)市場繁榮會帶來很多好處,筆者本人也是房地產(chǎn)繁榮的受益者。由于房地產(chǎn)在國內(nèi)經(jīng)濟中占有重要地位,牽扯了太多行業(yè):上游行業(yè)如鋼材、水泥,下游行業(yè)如經(jīng)紀公司、廣告、家裝……房價跌了,這些行業(yè)的日子也就不好過。
但當下樓市的癥結(jié)是過去市場的供給量過剩,而老百姓的可支配收入并沒有同步增長,這樣就使得房價一直居于高位,庫存無法有效消化,供大于求的市場局 面也很難讓房價在未來繼續(xù)呈現(xiàn)上漲的趨勢。此外,購房者也已經(jīng)不是十年前懵懂的人,開發(fā)商稍加忽悠就一擁而上。外加如今股市興旺、投資理財方式多元、離岸 資產(chǎn)配置方興未艾,這些都為開發(fā)商去庫存量造成了障礙。
幫助低收入的家庭走出債務(wù)困境,渡過難關(guān),開發(fā)真正有需要的市場源頭,遏制擠壓房地產(chǎn)泡沫是美國政府調(diào)控的核心,事實證明此舉確實行之有效。經(jīng)過一系列努力,美國房地產(chǎn)市場逐漸穩(wěn)定回暖,到2012年終于露出曙光,開始復(fù)蘇。
反觀中國的房地產(chǎn)市場,改革開放以來,龐大的人口基數(shù)和未有的城市化進程,給了房地產(chǎn)業(yè)太多機會。然而,房地產(chǎn)業(yè)過快過猛的發(fā)展,高于居民承受 能力的房價,讓房地產(chǎn)在經(jīng)歷過“黃金十年”之后,消化庫存量、利潤增速降低的這個陣痛是房地產(chǎn)市場必須經(jīng)歷的,這個陣痛是房企自己造成的,這樣的庫存是應(yīng)該讓房企來消化,而不是用購房者和投資者辛苦積攢起來的財富,為開發(fā)商救市。
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