錢多者當(dāng)然對(duì)房價(jià)有決定性的引導(dǎo)力量,但決不能任由錢多者推高房價(jià)。房價(jià)上漲的事實(shí)本身并不說明它一定是合理的。合不合理應(yīng)該站在大多數(shù)人、站在社會(huì)平均水平的角度來看。

一般人會(huì)認(rèn)為:有錢就購房,房子是會(huì)升值的。都說從長期趨勢(shì)看房價(jià)不會(huì)大跌只會(huì)大漲小回,都說房屋投資是很好 的理財(cái)工具,那么房價(jià)到底是什么東西?

其次,從消費(fèi)者角度看,有“房子是長期看漲的,任何時(shí)候購都不虧”的說法,若此,房子與股票不是一樣嗎?股票的價(jià)值基于未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)。股市上的投資者都很大膽,敢于以未來不確定的現(xiàn)金流評(píng)估股票價(jià)值,在現(xiàn)代社會(huì),大多數(shù)人還是以貸款的形式購購房子,所以房價(jià)應(yīng)該也是以居民未來收入的折現(xiàn)來確定。我國規(guī)定:還房貸支出占居民當(dāng)期收入的一半為上限,其它國家有低于此限的。再假設(shè)居民收入期間為工作年限,設(shè)定年收入的平均增長率及折現(xiàn)率,可以得出未來可用于房貸支出現(xiàn)金流的現(xiàn)值,除以期望的房屋面積,得出該人士可以購的房子單價(jià)。根據(jù)此公式,可以清楚地看出,房價(jià)將伴隨收入的增長而增長,股價(jià)不也是伴隨企業(yè)業(yè)績的增長而增長么?即便有危機(jī)和低迷期,但總體國民收入的長期逐漸增長趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)的長期逐漸增長趨勢(shì)目前似乎是一個(gè)公理,因此,房價(jià)的長期增長和股市總指數(shù)的長期增長也似乎是一個(gè)公理。即使如此,試問股市中的大膽以未來折現(xiàn)的投資者有多少每年以固定資金來投資指數(shù)基金以享受長期增長成果的?雖說長期來說指數(shù)是上升的,但中短期總是有各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí),在未來現(xiàn)金流折現(xiàn)理論下,房價(jià)和股價(jià)一樣,都是某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值,當(dāng)前的折現(xiàn)價(jià)值就是當(dāng)前房屋或股票的合理價(jià)值,如果群眾情緒樂觀,往往會(huì)提前實(shí)現(xiàn)未來時(shí)點(diǎn)的合理價(jià)值。透支太多未來價(jià)值將意味暴跌的來臨!房市與股市一樣。

其實(shí)這一理論與大家通常所說的房價(jià)收入比是高度一致的。房價(jià)收入合理比例定在3-6倍,是對(duì)全部工作年限還貸款支出折現(xiàn)的修訂,考慮到全部工作年限時(shí)間太長,風(fēng)險(xiǎn)因素較多,房價(jià)收入比這一方法縮短了折現(xiàn)年限。

在上述生產(chǎn)者及消費(fèi)者定價(jià)理論內(nèi)核之上,將上述干擾合理價(jià)值的因素一一復(fù)原,理論內(nèi)核將被掩蓋得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí),真相變得無從了解。任何偏離理論內(nèi)核的做法都可能會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的瘋狂上漲。例如,居民收入的虛假披露使合理的房貸收入比失真導(dǎo)致需求增長太快,向很多未來失業(yè)概率較高人士發(fā)放條件優(yōu)惠的房貸就制造了此次美國的房貸泡沫及經(jīng)濟(jì)危機(jī),只有少數(shù)房屋質(zhì)量尚可及供應(yīng)量減少也會(huì)加劇房價(jià)上漲趨勢(shì)。

那么,根據(jù)我們提出的公式,當(dāng)前中國的合理房價(jià)應(yīng)該是一個(gè)什么水平?成本價(jià)大家都很清楚了,占總房價(jià)的比例并不高,不再展示和計(jì)算了。關(guān)鍵是未來可用于房貸支出的現(xiàn)金流的折現(xiàn)值到底是多少?頭先,收入水平拿社會(huì)平均水平來計(jì)算。有人總是說有錢人多,不能以平均水平計(jì),我們算的不是少數(shù)有錢人能支撐多高房價(jià),因?yàn)橛绣X人可以支撐“無限高”的房價(jià)。按照平均收入水平來計(jì)算合理房價(jià)體現(xiàn)的是經(jīng)濟(jì)學(xué)為多數(shù)人謀福祉的倫理導(dǎo)向。房地產(chǎn)開發(fā)商站在自己的角度說為有錢人蓋房是沒錯(cuò)的,但這不是客觀中立的房價(jià)論。

以全國來說水平居前的北京市職工平均工資2007年為46507元,假設(shè)雙職工,未來年收入增長10%,稅率20%,折現(xiàn)率為5%,較高還房貸支出占收入比為50%,折現(xiàn)年數(shù)為從25至60的35年,則算下來當(dāng)前可購房的價(jià)值為339萬。如果是100平方米的面積,則單價(jià)為33900元。這是基于非常樂觀假設(shè)條件的估計(jì)。面臨著很多重大風(fēng)險(xiǎn)如失業(yè)、收入增長率低于預(yù)期、房貸利率提高、家庭重大變故、還款期過長等,現(xiàn)實(shí)中不可以此來確定購房價(jià)格,只是理論計(jì)算的一個(gè)參考。1978年至2007年29年全國職工平均工資復(fù)合增長率為13.6%,考慮高增長期已過,如果未來收入年增長定為8%,還款期縮短為20年,當(dāng)前購100平方米的話,只能承受1.05萬元的單價(jià),房價(jià)收入比依然高達(dá)14,說明這個(gè)單價(jià)依然太樂觀。

只有當(dāng)還款期定為10年時(shí),房價(jià)收入比才降為6,此時(shí)可承受的單價(jià)僅為4730元(如果購100平米的話)。幸好2000年前后進(jìn)行了房改,單位由無償分房變?yōu)槌鰞r(jià)補(bǔ)償,私有化了的單位房屋,當(dāng)時(shí)補(bǔ)償價(jià)較低,北京當(dāng)時(shí)的單價(jià)大概有4000元左右,如果以年收入增長13%計(jì)年增值率,當(dāng)前單價(jià)增值為7370元,所以大量存量房子的擁有者不必望高價(jià)房而興嘆,但一般收入水平的新購房者將不得不面對(duì)高房價(jià)的難題。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的較新統(tǒng)計(jì),8月份,10家被調(diào)查房地產(chǎn)中介的二手住宅成交均價(jià)為10199元/平方米,西城區(qū)較高,為17295元/平方米。1-8月份四環(huán)路以內(nèi)商品住宅期房價(jià)為18113元/平方米,六環(huán)路以外為7847元元/平方米?？磥?較低收入者購房只能跑到遠(yuǎn)郊了。

大城市房價(jià)奇高還有戶口管制加上政治、教育、文化、福利等資源集中在大城市等的因素,在攤大餅式的大城市發(fā)展思路下,城市越來越大,20多年前中學(xué)教科書上講的衛(wèi)星城鎮(zhèn)的設(shè)想至今也沒見個(gè)影兒,資金或有錢者也越來越向大城市轉(zhuǎn)移。這樣,較低收入者只能住在越來越遠(yuǎn)的地方,政府無法改變集中式的政治教育文化資源的情況下,只有加快修建高速運(yùn)輸工具才能滿足遠(yuǎn)距離居住的需。可以想見,隨著高速鐵路的建設(shè),住在河北在北京市上班,將可能成為高房價(jià)下不少人的選擇。

北京市收入水平較高的金融業(yè)2007年職工工資129982元,為北京市平均水平的2.79倍。如果普通職工可承受單價(jià)4730元和1.05萬元,那么,金融業(yè)職工可承受單價(jià)為13220元和2.93萬元。如果金融業(yè)職工可承受的房價(jià)為市價(jià)格,則當(dāng)前北京市二環(huán)內(nèi)房價(jià)已經(jīng)接近或超過了2.93萬元。事實(shí)上,大部分金融業(yè)從業(yè)人員并沒有認(rèn)為目前的房價(jià)是可以輕松應(yīng)付的。

全國高收入群集北京等大城市購豪宅,導(dǎo)致的房價(jià)奇高,也只是北京兩極化發(fā)展的寫照,政府必須有所作為,或加大土地供應(yīng)或嚴(yán)控以信貸方式投資房產(chǎn)。若有余錢投資的人皆認(rèn)為房價(jià)總是上升的,任何時(shí)候購都不虧,并盡量將余錢購成房子,即非透支未來,以房地產(chǎn)升值而不是出租為目的進(jìn)行房地產(chǎn)投資的話,那將導(dǎo)致可怕的不可阻擋的房價(jià)升勢(shì)。與股市不同,股票流動(dòng)性好,有做空機(jī)制,房地產(chǎn)受個(gè)人情緒影響大,流動(dòng)性差,一旦群體一個(gè)方向走,非理性發(fā)作起來,漲幅可能會(huì)更大,可持續(xù)時(shí)間可能會(huì)更長。這時(shí)候,購房和炒作大宗商品或賭博似乎差異不大了,不是一樣都是比誰占有的籌碼多?希望后來者埋單?可大宗商品價(jià)格卻是有漲有落的。實(shí)際上,在資產(chǎn)泡沫過程中,各類投機(jī)者(不以租金回報(bào)率只以差價(jià)為購房目的者)往往會(huì)利用信貸杠桿,因此控制信貸投放對(duì)象在合格范圍之內(nèi)是一件事關(guān)宏觀全局的大事,可惜往往又在金融機(jī)構(gòu)追求業(yè)務(wù)及盈利增長的壓力下失控。

如此類推,各類產(chǎn)品制造商、各類服務(wù)提供商也沒必繼續(xù)制造產(chǎn)品、提供服務(wù)來賺取利潤了,都來競(jìng)價(jià)購購?fù)恋睾头课?囤積待漲,每年套現(xiàn)一些利潤即可。彼時(shí)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將為GDP帶來100%的貢獻(xiàn),房價(jià)就更不能跌了!

錢多者當(dāng)然對(duì)房價(jià)有決定性的引導(dǎo)力量,但決不能任由錢多者推高房價(jià)。房價(jià)上漲的事實(shí)本身并不說明它一定是合理的。合不合理應(yīng)該站在大多數(shù)人、站在社會(huì)平均水平的角度來看。

過度投資房地產(chǎn)行為本身也會(huì)自取“滅亡”。凡事不可過度,如果少數(shù)人占有太多房產(chǎn),房價(jià)又很高,貧富兩極化加劇,政府會(huì)擔(dān)心社會(huì)矛盾爆發(fā),迫于無奈會(huì)限制家庭居住面積,對(duì)占有者征收懲罰性稅收。甚至在不得已的情況下,政府可能會(huì)啟用地價(jià)和房價(jià)的行政控制,啟用以前面向各單位各企業(yè)供地的計(jì)劃用地辦法(如果各單位企業(yè)為職工福利而建房不謀求高利潤率,房價(jià)不會(huì)高漲到非常不合理的地步,但也得規(guī)定每戶較高面積)。這正如美國次貸危機(jī)之后,討論控制高管薪酬一樣,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是應(yīng)該尊重,但玩過火后,政府將不得不用計(jì)劃辦法整治市場(chǎng)。

在當(dāng)前各項(xiàng)政策沒有根本逆轉(zhuǎn)的情況下,非理性瘋狂也許還會(huì)繼續(xù),但房價(jià)有合理基準(zhǔn),偏離太多必受懲罰。日本、香港、臺(tái)灣、美國等已有先例。使房價(jià)保持在合理水平之內(nèi),政府是責(zé)任人,房地產(chǎn)開發(fā)商、個(gè)人只有在政府確立適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)政策之后,才能確立自己的適當(dāng)責(zé)任,順序不可顛倒。

經(jīng)濟(jì)在政府大力刺激之下有所恢復(fù),但貨幣投放過多,不排除過度投放貨幣后導(dǎo)致的物價(jià)資產(chǎn)價(jià)格雙膨脹,之后必須加息,較終導(dǎo)致房價(jià)大跌,連續(xù)上漲近10年的房價(jià)或許才真正迎來一次大調(diào)整。

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