多位房企高層均向記者表示,由于2014年銷售規(guī)模釋放受到擠壓,因此加快項目周轉(zhuǎn)速度、快速回籠資金仍是房企今年的重要任務(wù)。

　　“2015年,預計各大城市的去庫存壓力將繼續(xù)得到有效釋放。”有業(yè)內(nèi)向記者表示,“2014年下半年,35城新建商品住宅存銷比有明顯回落,去庫存速度加快,但上半年整體比較悲觀。因此,2015年各大城市依然會把去庫存作為樓市發(fā)展的重要目標”。

　　而據(jù)相關(guān)報告顯示,從年度數(shù)據(jù)看,2010年-2014年5年期間,35個城市均呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。

　　正如世茂集團副總裁蔡雪梅向記者所示,在供大于求的市場,“人找房子”的“黃金時代”已經(jīng)結(jié)束,面對行業(yè)利潤率整體下滑的局面,接下來考驗的是開發(fā)商如何在“白銀時代”找到“黃金”利潤增長點。

　　“存銷比”呈現(xiàn)倒U形

　　截至2014年12月底,有房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米,和11月份基本持平,同比增長15.4%。

　　對此,上述業(yè)內(nèi)認為,部分城市的房企為了沖刺年度業(yè)績,推盤規(guī)模加大。由于樓市成交行情在繼續(xù)回暖,所以此類新增供應(yīng)得到了有效消化,庫存則處于高位盤整的狀態(tài)。他表示,整體來看,2014年35個城市新建商品住宅庫存呈現(xiàn)“先攀升后盤整”的態(tài)勢,而衡量庫存去化周期的指標存銷比則呈現(xiàn)“倒U形”走勢,即上半年去庫存速度持續(xù)放緩,而在下半年則持續(xù)加快。

　　然而,從年度數(shù)據(jù)看,2010年-2014年的5年期間,35個城市均呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。其中,2010年的供求差異比較小;2011年則呈現(xiàn)比較明顯的供大于求態(tài)勢,這和限購政策環(huán)境下購房者入市節(jié)奏被打亂是有關(guān)聯(lián)的;2012年在市場回暖的態(tài)勢下,供求兩方的入市節(jié)奏加快,相比2011年,成交量的上升力度更大;到了2013年,市場繼續(xù)火熱,呈現(xiàn)了供銷兩旺的良好態(tài)勢;而在2014年,供求雙方的入市節(jié)奏要低于2013年,但相比2010年-2012年要好。

　　在此市場背景下,35城樓市的庫存規(guī)模整體上一直處于攀升態(tài)勢。直至2014年12月,35個城市中有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中福州、南京和九江3個城市庫存同比增幅分別達到77.8%、54.0%和46.0%。

　　“顯然,房地產(chǎn)的高速增長期已結(jié)束了,現(xiàn)在土地成本越拍越高,開發(fā)商資金壓力過重,而在供大于求的市場擠壓下,一些房企將面臨被并購消失的命運。”某房企高層向記者直言,若對回款率、負債率等財務(wù)指標把控不嚴,即使是規(guī)模達到幾百億元的房企也會出現(xiàn)問題。

　　房企去庫存壓力仍不低

　　據(jù)上述報告顯示,截至2014年12月份底,一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3900萬平方米、20075萬平方米和4149萬平方米,環(huán)比增長分別為1.0%、-0.4%和1.2%,同比增長分別為33.8%、12.4%和15.8%。

　　而從存銷比情況來看,2014年12月,一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為12.6個月、13.7各月和21.2個月。對此,嚴躍進認為,總體上看,一線城市去庫存速度要快于二線城市,二線城市則快于三線城市,但三類城市走勢基本一致。尤其從目前來看,一、二線城市的存銷比數(shù)值相對較小,這使得2015年此類城市房價止跌反彈的跡象變得越來越明顯。

　　更重要的是,從同比增幅看,一線城市庫存規(guī)模依然偏大,這要求一線城市在2015年依然要積極去庫存。而從另一組中原地產(chǎn)監(jiān)測的數(shù)據(jù)也折射出房企2015年將要面臨的去存貨壓力。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計顯示,截止到1月15日,37家上市房企公布2014年銷售業(yè)績,其銷售額總計為16625 億元,上漲幅度為17%。

　　但是中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉強調(diào)道,雖然銷售總業(yè)績大幅上漲近兩成,但這些企業(yè)完成年度任務(wù)情況非常差,近六成房企均為完成年度銷售目標。

　　鑒于此,多位房企高層均認為,盡管政策疊加會釋放一些利好,但是2015年對開發(fā)商來說仍不是放松時刻,2013年大量拿地,加之2014年難以消化存貨的市場局面,不少企業(yè)將把2014年預計推向市場貨量集中在2015年釋放,這將加重房企2015年的去存貨壓力,因此,“去庫存”仍是今年房企的重要任務(wù)。

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