“除非北上廣核心區(qū)域、房齡不長于十年的，否則繼續(xù)持有房子的必要性是比較弱的，因為房地產(chǎn)作為帶來超額回報的行業(yè)的年代已經(jīng)過去了。”北京師范大學金融研究主任鐘偉近日在某機構(gòu)2015年宏觀經(jīng)濟金融暨投資策略會上稱，三四線城市的房地產(chǎn)已經(jīng)沒有投資價值。

　　房地產(chǎn)市場回暖可能性不大

　　“2015年房地產(chǎn)的總體特點是：一線城市好，三四線城市一般；銷售面積好，大概能有14億平米，但銷售價格一般；住宅銷售不錯，但商業(yè)、寫字樓商鋪一般；房產(chǎn)銷售端不錯，房地產(chǎn)投資、土地購置一般。同時，要關(guān)注人口、商業(yè)和利率對房地產(chǎn)的影響。”對于2015年房地產(chǎn)行情，鐘偉做出如是判斷。

　　“對于房地產(chǎn)調(diào)整的判斷，市場短期內(nèi)整體回暖的可能性不大。”中誠信托副總裁李振蓬也發(fā)表了相同觀點。她給出的理由是：榜首，市場預期；，利率市場化；第三是庫存巨大。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，上一輪調(diào)整周期從2007年第四季度到2009年季度，延續(xù)了7個季度。市場銷量較大跌幅超過20%，價格跌幅超過15%。如果以2014年一季度開始作為此輪房地產(chǎn)調(diào)整的開始算，調(diào)整周期會到2015年下半年甚至2016年上半年。

　　東邊不亮西邊亮，房地產(chǎn)并購重組正在迅猛增長。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2014年9月底，房地產(chǎn)行業(yè)已完成和未完成的并購金額合計為1054.04億元，去年同期這一數(shù)據(jù)僅為552.38億元，同比增長了90%。

　　“整個地產(chǎn)行業(yè)的并購重組機會很大。”李振蓬分析，2014年市場基本面的整體低迷讓房企的規(guī)?；l(fā)展受到了巨大阻礙，市場格局或?qū)⒚媾R重新洗牌的可能性，因此并購整合成為房企突圍融資困境、拓展市場份額的一條便捷通道。

　　對于2015年房地產(chǎn)信托風險，鐘偉表示：“總體來講，信托違約率微乎其微。剛性兌付的打破是很難的。”2012年融資方將高息的信托資金替換為相對低息的信托資金。這表明開發(fā)商對未來的預判更加謹慎，不愿冒險，所以違約風險更低。

　　對于具體房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是否會違約，鐘偉表示，主要看兩點：一是項目，避免多次滾動發(fā)行的項目；二是發(fā)行主體，一般背靠較大的平臺、資金實力雄厚、中大型信托公司不愿意打破剛性兌付，否則可能喪失市場聲望和客戶資源。

　　2015年較多兩次降息

　　對于2015年貨幣政策走向，鐘偉認為：“不會那么劇烈。市場普遍預計的全面降準可能性不大，人民銀行較大的可能性是把央票回收，大概能釋放1.3萬億-1.4萬億的流動性，效果相當于降準不到1個百分點。”

　　至于降息問題，鐘偉表示，2014年已經(jīng)降息過一次，2015年上半年可能還有一次降息，但2015年較多兩次，要達到市場預期的4次是不現(xiàn)實的。理由在于，降息后股票上漲，國債隨之上漲，但理財產(chǎn)品的收益不會漲，但銀行儲蓄資金勢必會減少，轉(zhuǎn)變成信托或財富私行的產(chǎn)品。

　　此外，央行通過各種各樣的創(chuàng)新工具，為市場注入流動性。“貨幣政策的變化給A股帶來的機會還是不少的。”鐘偉說。
 

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