今年下半年，在樓市價(jià)格走勢(shì)未明，成交量低迷的同時(shí)，國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)卻火了起來(lái)，截至發(fā)稿日，滬市大盤(pán)逼近5年來(lái)的新高點(diǎn)。股市的大漲傳動(dòng)到了樓市，多年來(lái)，樓市被看做是國(guó)內(nèi)僅此穩(wěn)賺不賠的投資市場(chǎng)。然而，近日，國(guó)泰君安頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜在公開(kāi)場(chǎng)合號(hào)召“賣房炒股”。一時(shí)間，這個(gè)曾多次被推上輿論焦點(diǎn)的觀點(diǎn)再次引起廣泛關(guān)注。事實(shí)上，今年股市的大漲也確實(shí)吸引了大筆資金的進(jìn)入，人們?cè)谥贫ㄍ顿Y理財(cái)方案時(shí)，股票重新成為頭選之一。不過(guò)，專家也指出，股票市場(chǎng)與樓市是兩個(gè)完全不同的領(lǐng)域，不能因?yàn)橐粫r(shí)一邊的大漲就盲目跟從，尤其是要避免超出自己風(fēng)險(xiǎn)承受能力的投資行為。

住總?cè)f科橙年初大幅低于預(yù)期開(kāi)盤(pán)，引起行業(yè)內(nèi)軒然大波。盡管萬(wàn)科將原因歸于政府限價(jià)，但難掩其快速跑量的心態(tài)。相比萬(wàn)科，東亞新華地產(chǎn)在樓市深度觀望之下，榜高調(diào)宣布旗下東亞印象臺(tái)湖降價(jià)銷售，較大降幅達(dá)6000元/平方米。接下來(lái)，樓市價(jià)格正式進(jìn)入下行通道，折扣、特價(jià)房滿天飛。

盡管930房貸新政以及隨后央行宣布降息對(duì)樓市都是利好，但是依然沒(méi)能扭轉(zhuǎn)北京樓市2014年降價(jià)求量的主旋律。多位業(yè)內(nèi)人士在公開(kāi)場(chǎng)合表示，短期內(nèi)對(duì)樓市的價(jià)格走勢(shì)仍然不太看好。“一般我們都認(rèn)為本輪樓市的調(diào)整，起碼要到明年的季度才能向好。”業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

去年找轍變相漲價(jià) 今年但求能快速跑量

與2013年，北京樓市捆綁精裝修售房，變相漲價(jià)遍地開(kāi)花所不同。進(jìn)入2014年，北京樓市一開(kāi)局便呈現(xiàn)出觀望的態(tài)勢(shì)。

今年3月開(kāi)盤(pán)的住總?cè)f科橙售價(jià)21000元/平方米，這與該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前蓄客期所釋放的26000-27000元/平方米相去甚遠(yuǎn)。住總?cè)f科橙的大幅低開(kāi)引起業(yè)界一片嘩然，被看做是今年樓市價(jià)格走勢(shì)轉(zhuǎn)向的開(kāi)端。對(duì)此，萬(wàn)科回應(yīng)稱主要是受到建委限價(jià)的影響，而且也取消了精裝修配置，因此，開(kāi)盤(pán)價(jià)格才比預(yù)期的售價(jià)大幅降低。

盡管萬(wàn)科的回應(yīng)并不牽強(qiáng)，但是業(yè)內(nèi)人士表示，3月份住總?cè)f科橙果斷毛坯低開(kāi)，其實(shí)已經(jīng)顯現(xiàn)出了開(kāi)發(fā)商對(duì)今年樓市價(jià)格走向持謹(jǐn)慎態(tài)度，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向?yàn)榍罅靠炫堋?ldquo;對(duì)待建委的限價(jià)，如果是在市場(chǎng)向好的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商才不會(huì)輕易‘就范’，諸如去年盛極一時(shí)的捆綁精裝修銷售就是一個(gè)佐證。雖然去年年底相關(guān)部門(mén)叫停了捆綁精裝修的做法，但是，今年年初從開(kāi)發(fā)商果斷推盤(pán)來(lái)看，似乎并無(wú)興趣與建委的限價(jià)博弈。”業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

如果說(shuō)住總?cè)f科橙只是看到了預(yù)期選擇低開(kāi)，那么東亞新華地產(chǎn)8月高調(diào)宣布旗下東亞印象臺(tái)湖降價(jià)銷售則成了2014年北京樓市榜明降的樓盤(pán)，較大降幅達(dá)到6000元/平方米。

從開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量的成效來(lái)看，一些降價(jià)幅度較大的樓盤(pán)確實(shí)也受到了市場(chǎng)的認(rèn)可，但也不可否認(rèn)，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)，也使市場(chǎng)整體的觀望情緒更加濃重。

一位年初關(guān)注著大興天宮院板塊樓盤(pán)的購(gòu)房人介紹說(shuō)，3月的時(shí)候看到住總?cè)f科橙頭期低價(jià)入市時(shí)，便逐步放慢了自己的置業(yè)計(jì)劃，直到8月份才出手。“確實(shí)存在購(gòu)漲不購(gòu)跌的心態(tài)，而且大家都觀望，也不需要擔(dān)心樓市價(jià)格比高。如果樓市還是去年那么火爆，估計(jì)壓根兒不敢挑，能購(gòu)上就不錯(cuò)了。”該購(gòu)房人說(shuō)。

自住房擾亂剛需盤(pán) 二手房影響改善盤(pán)

2013年開(kāi)發(fā)商還忙不迭地找轍變相漲價(jià)，2014年樓市開(kāi)年卻觀望籠罩？如此巨大的反差實(shí)際上也并不意外。

“2013年下半年集中供應(yīng)的大量土地都配建自住房，限定了價(jià)格的自住房一時(shí)間便成了剛需盤(pán)較大的攪局者。盡管自住房有搖號(hào)限制，但是很多剛需購(gòu)房人開(kāi)始有了坐等自住房的僥幸心態(tài)。不論開(kāi)發(fā)商怎么解釋品質(zhì)問(wèn)題，對(duì)于購(gòu)房人而言，購(gòu)房資金門(mén)檻低的自住房，足以打動(dòng)剛需購(gòu)房人，以至于低價(jià)開(kāi)盤(pán)也好、降價(jià)銷售也好，很多剛需盤(pán)都開(kāi)始有與自住房比價(jià)的態(tài)勢(shì)。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

事實(shí)上，剛需購(gòu)房人的觀望情緒不僅在新房市場(chǎng)上蔓延，二手房市場(chǎng)也迅速陷入了低迷。與新房市場(chǎng)一樣，掛牌周期被大幅拉長(zhǎng)，甚至數(shù)月賣不出去，房主的議價(jià)空間也增大，直至掛牌價(jià)普遍下挫。

盡管如此，二手房的成交依舊處于冰點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，如此一來(lái)，對(duì)于改善型購(gòu)房人而言，不僅入市的觀望情緒在蔓延，而且賣不了舊房也影響到了其換房計(jì)劃。“因?yàn)楹芏嗟母纳菩唾?gòu)房人都是賣舊購(gòu)新，以我們項(xiàng)目為例，成交的較大障礙并不是購(gòu)房資格，而是購(gòu)房人的舊房子出不了手，以至于沒(méi)有資金再購(gòu)新房。這種情況在500萬(wàn)-800萬(wàn)總價(jià)的樓盤(pán)里普遍存在。這直接導(dǎo)致改善盤(pán)也必須降價(jià)拼性價(jià)比，更重要的還要想轍降低購(gòu)房門(mén)檻，或幫購(gòu)房人賣舊房。”某大戶型樓盤(pán)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)。

政策刺激二手房止跌 新房市場(chǎng)年末仍拼折扣

2014年北京樓市價(jià)格雖然普降，但是從整體市場(chǎng)成交來(lái)看，卻也沒(méi)能換來(lái)理想的成交。9月30日北京調(diào)整房貸政策，11月下旬央行宣布非對(duì)稱降息，均被解讀為一定程度上的救市。

在此背景下，市場(chǎng)預(yù)期也確實(shí)發(fā)生了一些變化。中原地產(chǎn)二手房數(shù)據(jù)顯示，11月北京中高端二手商品房成交均價(jià)為33785元/平方米，環(huán)比上漲0.64%，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始止跌。雖然止跌，二手房門(mén)店中介人員表示，現(xiàn)在掛牌的房主雖然看到了市場(chǎng)逐步回暖，但是也還沒(méi)到急于漲價(jià)的程度，更多的房主還是希望能趕緊賣掉的心態(tài)，即使一些房主想要提價(jià)，我們也會(huì)建議其只是試探性提價(jià)，畢竟市場(chǎng)仍舊處于低迷狀態(tài)。

與二手房市場(chǎng)止跌所不同的是，新房市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商在年底仍舊拼折扣搶客，諸如特價(jià)房、一成頭付等降低購(gòu)房門(mén)檻的舉動(dòng)并不鮮見(jiàn)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，一方面是930新政以及降息，對(duì)市場(chǎng)的利好作用有限；再者，就是開(kāi)發(fā)商2014年的業(yè)績(jī)普遍不理想，在年底市場(chǎng)預(yù)期稍稍見(jiàn)好之際，還是將主要方向放在了年底搶收上，力爭(zhēng)年度報(bào)表好看。

再加上經(jīng)濟(jì)大勢(shì)不太樂(lè)觀，對(duì)于后市開(kāi)發(fā)商還是抱著一個(gè)謹(jǐn)慎的態(tài)度。“一般我們都認(rèn)為本輪樓市的調(diào)整，起碼要到明年兩會(huì)結(jié)束，經(jīng)濟(jì)定調(diào)之后，再看看市場(chǎng)的反應(yīng)。本輪的價(jià)格走勢(shì)想要掉頭向上，起碼要到明年的季度之后，甚至更久。”業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

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