隨著各地限購政策的逐步退出以及央行“930”信貸新政的出臺，10月份全國樓市呈現(xiàn)回暖跡象。不過，同比來看全國主要城市的住宅成交量仍不及去年，且10月份中國百城房價出現(xiàn)近兩年來的頭次同比下跌。同時，今年前10個月全國土地出讓金整體水平也較去年同期下滑，在土地財政仍是各地方政府主要資金來源的當下，不少城市也出臺了新一輪的救市政策。

尤其是在以往調控政策較為嚴格的京滬，近期也開始加大力度松綁樓市，而這無疑將刺激各地進一步加大樓市調整的力度。

此外，近日江西省住建廳也發(fā)文通知稱，除了對購房基本上解除全部限制以外，對房地產將提供更多的金融支持，并對部分住房契稅進行減半和對二手房交易進行補貼。

上海放寬公積金貸款門檻

11月7日，上海公積金發(fā)布《貫徹國家部委有關文件精神本市住房公積金個人貸款政策相應調整》文件，對住房公積金貸款政策作出調整。

而新規(guī)中較引人關注的當屬對“結清頭套房貸再貸算頭套”的規(guī)定。即對擁有1套住房并已結清住房公積金貸款的家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購購普通商品住房的，參照頭套房貸款政策執(zhí)行。即貸款頭付款比例為30%，貸款利率為五年期以上4.50%，五年期以下(含五年期)4.00%，每戶家庭住房公積金較高貸款限額為60萬元(每人較高貸款限額為30萬元)，有補充住房公積金的家庭較高貸款限額為80萬元(每人較高貸款限額為40萬元)。

此外，新規(guī)還規(guī)定，除了要求對無住房公積金貸款記錄或已結清住房公積金貸款的家庭，購購頭套自住房，執(zhí)行頭套房貸款政策;并繼續(xù)停止向購購第三套及以上住房的家庭發(fā)放公積金貸款;住房公積金個人住房貸款擔保以所購住房抵押為主，取消住房公積金個人住房貸款強制性機構擔保收費項目。

而早在10月9日,住建部、財政部和人民銀行就聯(lián)合印發(fā)了《關于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》，10月29日，國務院再強調促進住房消費,放松公積金支付房租條件。

實際上，在央行“930”信貸新政以及“認貸不認房”新規(guī)的刺激下，上海10月份的樓市表現(xiàn)頗為不錯。公開數(shù)據(jù)顯示，在供應量不及9月份的情況下，10月份上海新建商品住宅成交面積達109.1萬平方米，環(huán)比大漲42.4%，一舉創(chuàng)下年內月度成交新高。

不過，另一方面，上海目前商品住宅存量仍保持在1260萬平方米左右高位，且銀行利率優(yōu)惠力度不及預期。同時，上海是全國住房公積金個貸率較高的城市，上半年其住房公積金平均個貸率為85%，遠高于全國50%的平均水平。1月份—10月份，上海發(fā)放住房公積金個貸金額399.46億元，其中發(fā)放共有產權保障住房(經(jīng)適房)個貸39.05億元。截至10月底，累計發(fā)放公積金個貸4022.68億元，公積金個貸余額1978.29億元，支持購房建筑面積1.73億平方米。

因此，上海方面顯然是希望在平均個貸率較高的基礎上，通過松綁公積金貸款門檻，進一步刺激樓市，消化庫存。

中原地產頭席分析師張大偉也認為，“公積金是地方政府可以直接用政策動用的信貸額度，不但可以直接給市場帶來大量需求，對購房者的心理影響也非常大，所以每次樓市低潮期，用公積金政策刺激市場也是地方政府較習慣的舉措。同時，雖然‘930’政策松綁了信貸認定口徑，但信貸折扣仍沒有明顯變化，部分購房者還是難以承受目前的貸款利率，這種情況下，相當于商業(yè)貸款7折利率的公積金政策松綁，對市場的影響將非常大”。

不過，張大偉也指出，上海松綁公積金政策有利于改善需求入市，但上海公積金的較高貸款限額只有80萬元，實際能夠選擇公積金貸款的購房者數(shù)量有限，更多的還是心理影響。預期未來各地都將發(fā)布同類型松綁政策。

此外，有業(yè)內人士稱，由于上海商品房庫存仍處高位，盡管在各項新政刺激下成交量仍會上升，但價格還將維持現(xiàn)有水平，出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。

多地調整公積金貸款

據(jù)悉，自11月份以來，已經(jīng)有多地對公積金政策進行了調整。

自11月1日起，山東煙臺調整公積金政策，包括未婚子女購房可提取父母公積金，職工連續(xù)繳存半年即可申請“公積金貸款”，二手房“公積金貸款”較高額度提至30萬元等多項住房公積金惠民新政;而從11月份開始，甘肅省各地購房者只要符合按時、足額、連續(xù)繳存住房公積金6個月，就可以利用公積金貸款，此前，甘肅省各地的貸款條件是需要連續(xù)繳存住房公積金1年以上;同時，湖南省直單位住房公積金管理近日發(fā)布通知稱，自11月份對個人住房公積金貸款的有關政策作出調整，其中包括降低頭套房公積金貸款頭付比例至20%，恢復省內異地互貸，取消公積金貸款時間間隔等。

而11月4日，更是有三地同時宣布調整公積金政策。先是南京住房公積金管理發(fā)布《關于進一步完善住房公積金使用政策的通知》，宣布落地三部門公積金新政，南京公積金貸款二套房頭付比例，由原先的不低于60%，降低到不低于30%;隨后《石家莊住房公積金歸集管理實施細則》印發(fā)實施，《細則》就公積金繳存內容進行了調整，規(guī)定繳存基數(shù)較低不低于所在市、縣(市)的上年度在崗職工平均工資的60%，提高了繳存基數(shù)較低標準;此外，濟南發(fā)布的新政策規(guī)定，外省繳存公積金自11月4日起可回濟貸款，5日起只要借款人連續(xù)繳存公積金6個月就能申請公積金貸款，比此前規(guī)定縮短了6個月，此外，異地貸款也由此前的全省推至全國范圍。

實際上，目前已有濟南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長春、成都等超過30個城市對公積金貸款政策進行不同程度調整。其中，南京、武漢放寬套房公積金貸款門檻，較低頭付款比例從之前的70%調整為30%。揚州、杭州、成都、無錫等地，則對已有一套住房并結清貸款余額的家庭，再購房執(zhí)行頭套房貸款政策。

對此，張大偉表示，30多個城市的公積金新政大部分屬于公積金政策的自我完善，對購房者心理層面的影響將會大于實際效應，其與之前央行放寬信貸、普宅標準調整、各地財稅減免等形成的政策疊加效應，將在一定程度上提振購房者入市信心，促進年內樓市成交的復蘇回暖。

江西救市升級

此外，各地除了對公積金政策進行調整外，不少省份還打出了救市組合拳。日前，江西省住房城鄉(xiāng)建設廳印發(fā)《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》制定18條舉措，要求按照分類調控要求，做好房地產市場調控工作，充分發(fā)揮市場機制作用，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《通知》指出，在江西省范圍內購購住房時，不限定購購套數(shù)，不需要提供家庭住房情況查詢結果，不需要提供一定年限內納稅或社會保險繳納證明。同時，對個人購購普通住房且屬于家庭僅此住房的，減半征收契稅;個人購購90平方米及以下普通住房且屬于家庭僅此住房的，契稅按1%稅率征收。釋放住房公積金存量資金并降低公積金貸款門檻，提高貸款額度。此外，對于境外機構和個人購房不再實行限制性規(guī)定。并要求全省銀行業(yè)金融機構要積極支持住房自住性需求和改善性需求，加大對房地產開發(fā)企業(yè)的融資支持，保持房地產開發(fā)貸款合理增長。

對此，有業(yè)內人士表示，頻繁出臺的救市政策對市場信心提振明顯，止跌已經(jīng)明確，但反彈的幅度依然要看后續(xù)信貸釋放的情況，如果再出現(xiàn)一次至兩次的定向或者全面降準，樓市的將會很快反彈。

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