近期，公積金貸款再出利好新政，頭套與二套房的頭付比例同時(shí)下調(diào)，在新政的刺激下，二次置業(yè)群體的需求加速釋放。但貸款時(shí)面對(duì)組合貸與商業(yè)貸款兩種選擇，到底該如何選更便利和劃算呢？

　　案例

　　嚴(yán)女士和丈夫在朋友開的一家公司上班，十幾年前他們貸款購(gòu)購(gòu)了一套商品房，貸款已還清，因?yàn)榉孔泳嚯x上班的地方遠(yuǎn)，所以他們一直想換套房，趁著貸款政策比較寬松，他們想將這套房賣掉，購(gòu)購(gòu)朝陽區(qū)三元橋的一套兩居室。經(jīng)過評(píng)估后房?jī)r(jià)為287萬，嚴(yán)女士和丈夫每個(gè)月正常繳存公積金繳存，收入也都在1萬以上，他們不知道是用組合貸款購(gòu)還是商業(yè)貸款購(gòu)劃算。

　　>>專家分析

　　近期公積金貸款新政出臺(tái)后，很多換房的購(gòu)房人都開始加緊入市，像案例中嚴(yán)女士這樣的購(gòu)房人，榜首套房子雖然貸款購(gòu)購(gòu)但是已還清，且將房子賣掉后，按照現(xiàn)行政策無論是使用公積金還是商業(yè)貸款，都將被算作頭套房。如果購(gòu)房使用商業(yè)貸款，頭付比例為30%，使用組合貸款，頭付比例也為30%，朝陽區(qū)這套房的評(píng)估價(jià)為287萬，頭付需要86萬，貸款額度200.9萬。“偉嘉安捷”以貸款200萬、20年為例，將組合貸款與純商業(yè)貸款對(duì)比如下：

　　組合貸款

　　優(yōu)勢(shì)：為購(gòu)房人節(jié)省購(gòu)房利息

　　通過計(jì)算可以看出，組合貸款較大的優(yōu)勢(shì)就是為購(gòu)房人節(jié)省利息。“偉嘉安捷”指出，貸款200萬，純商業(yè)貸款的月供為13165.99元，而組合貸款的月供為12381.06元，每個(gè)月比商業(yè)貸款減少784.93元。使用商業(yè)貸款的總利息為1159838.09元，組合貸款的總利息為971453.58元，兩者之間的差額為188384.51元，用組合貸款可以節(jié)省自己的購(gòu)房利息。

　　劣勢(shì)：貸款銀行制約性大、辦理時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)用高

　　盡管組合貸款比商業(yè)貸款更加省錢，但是辦理的劣勢(shì)也較為明顯。“偉嘉安捷”指出，頭先是辦理的銀行必須由公積金管理指定，使得購(gòu)房人在選擇銀行、貸款產(chǎn)品以及還款方式上存在一定程度的制約。其次，組合貸款的辦理時(shí)間較長(zhǎng)。因?yàn)榻M合貸同時(shí)涉及到公積金與商業(yè)兩種貸款，所以需要進(jìn)行兩遍審核程序，而商業(yè)貸款部分需要抵押登記后銀行見他項(xiàng)權(quán)利證才能放款，這也使得組合貸在辦理流程上比純商貸與純公積金時(shí)間更長(zhǎng)，造成很多業(yè)主對(duì)這種貸款方式的接受程度低，而且在貸款辦理的費(fèi)用方面，由于組合貸款需要分開收取公積金與商業(yè)貸款的服務(wù)費(fèi)，所以和商業(yè)貸款相比，借款人在辦理組合貸時(shí)可能會(huì)增加費(fèi)用支出。

　　商業(yè)貸款

　　優(yōu)勢(shì)：使用較為廣泛辦理流程快

　　專家認(rèn)為，頭先從批貸的時(shí)間來看，借款人手續(xù)齊全的情況下，使用商業(yè)貸款在5-7天銀行即可批貸，購(gòu)賣雙方在過戶后，做完抵押登記，銀行見他項(xiàng)權(quán)利證后1周之內(nèi)即能放款，因此從批貸和放款時(shí)間上看，商業(yè)貸款明顯比組合貸款占據(jù)優(yōu)勢(shì)，辦理流程的速度是所有購(gòu)房貸款里較快的。其次，因?yàn)樯虡I(yè)貸款的辦理較為快速，很多開發(fā)商和業(yè)主都比較認(rèn)可商業(yè)貸款，商業(yè)貸款在購(gòu)賣雙方的貸款方式里更為流通，使用也更加廣泛。

　　劣勢(shì)：貸款利息高購(gòu)房成本大

　　雖然商業(yè)貸款的辦理速度是較快的，但是在貸款的成本上也是較高的。“偉嘉安捷”指出，盡管央行兩次降息后，商業(yè)貸款的利率是5.65%，各家銀行普遍打8.8折后是4.97%，也比公積金貸款3.75%的利率高出很多，因?yàn)榻M合貸款是公積金和商業(yè)貸款利率分開計(jì)算，所以使用商業(yè)貸款的利息比組合貸款高，對(duì)購(gòu)房人來說無疑將加大購(gòu)房的成本。

　　專家認(rèn)為，綜合對(duì)比來看，組合貸與商業(yè)貸款在使用上各有利弊，購(gòu)房人需要結(jié)合自身?xiàng)l件咨詢相關(guān)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)，摸清自身貸款情況后再制定相應(yīng)的策略，才能節(jié)省購(gòu)房的頭付和利息。

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