22日晚間，央行、財政部同時出臺了一系列保障民生、鼓勵居民購購自住用房的政策，其中包括降低契稅、暫時免征印花稅、提高購房貸款利率優(yōu)惠幅度、降低公積金貸款利率等系列連環(huán)優(yōu)惠措施。那么，政府出臺的這些政策，究竟惠及了哪些購房者，力度又有多大呢？

新政解析一：

力度多大？惠及何人？

利率稅率齊降力度頗大

按照央行公布的貸款利率來看，優(yōu)惠幅度非常明顯。新政規(guī)定，自10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；較低頭付款比例調(diào)整為20%。而個人住房公積金貸款利率。其中，五年期以下（含）由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%，分別下調(diào)0.27個百分點。

也就是說，不僅貸款的門檻從原來的頭付三成明確下調(diào)至兩成，其優(yōu)惠利率也由原來的下浮15%變成了30%，相當(dāng)于可以“打七折”。按照央行目前的基準(zhǔn)利率來看，5年以上的貸款基準(zhǔn)利率為7.47％，這就意味著，新政實施后，符合央行條件的申請長期房貸的貸款人，其房貸利率可以變成5.229%，與目前的5年以上存款的基準(zhǔn)利率5.58％僅相差0.35個百分點。

除此之外，財政部也出臺了諸多優(yōu)惠政策：從11月1日起，對個人頭次購購90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購購住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。而且，地方政府還可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

保障自住需求

根據(jù)央行和財政部出臺的相關(guān)通知，此次新政較先保障的是頭次置業(yè)和那些希望改善住房條件的人群。央行明確表示，貸款利率、頭付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是頭次購房或非頭次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素在下限以上區(qū)別確定。對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構(gòu)可在貸款利率和頭付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持；對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機構(gòu)適當(dāng)予以提高。

特別需要指出的是，此次新政沒有調(diào)整存貸款的利率，只是單獨調(diào)整了房貸利率，央行對于廣大有自住需求貸款人的扶持可見一斑。甚至有業(yè)內(nèi)人士表示，近段時間的大幅度降息，抵消了過去6年來緩慢升息所累計的結(jié)果。

新政解析二：

未來優(yōu)惠空間還有多大？

稅率空間尚有“紅包”可

從財政部的稅費政策來看，下調(diào)的稅費表面上并不多。契稅稅率（原來為1.5％）暫統(tǒng)一下調(diào)到1%、對個人銷售或購購住房暫免征收印花稅（0.5%）、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅（一般為0.5％）這三項政策，對于房屋購賣雙方所減少的交易費用影響不是很明顯。但是在政策的較后，財政部指出了“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”。這一點，就讓稅率空間的下調(diào)，有了更大的空間。

以目前頗受大眾關(guān)注的杭州市的方案來看，優(yōu)惠的真正體現(xiàn)在于個人所得稅、賣出不滿5年房產(chǎn)需繳納5%左右的營業(yè)稅和非普通住宅3％的契稅這幾個項目上。根據(jù)杭州市的規(guī)定，契稅、營業(yè)稅地方政府補貼80％，個人所得稅補貼32％，這使得二手房交易的成本大大減低，如果結(jié)合財政部的新政優(yōu)惠，那么個人購房可以享受的優(yōu)惠力度非常大。

“改善型普通自住房”對套房貸有影響

央行新政出臺之后，大眾較為關(guān)注的焦點之一，莫過于新政中指出的一個新概念“改善型普通自住房”。

央行規(guī)定，對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構(gòu)可在貸款利率和頭付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。這意味著，貸款利率下浮30％和頭付比例調(diào)整為20%的優(yōu)惠政策，除了頭次購購普通自住房的居民外，對于那些購購改善型普通自住房的貸款需求也將有優(yōu)惠支持。

“此次新政較先保障了頭次置業(yè)者，但是對于二次置業(yè)者的利益，就要看如何界定‘改善型普通自住房’了?！庇蟹慨a(chǎn)界人士如此分析。對于目前的市場而言，除了那些需要購置頭套住房的購房者以外，還有很大一部分的購房需求來自那些已經(jīng)有一套住房、但又有提升居住環(huán)境的換房需求的人群。

房產(chǎn)新政后稅率變化明細(xì)表

契稅印花稅土地增值稅個人所得稅營業(yè)稅一手房3%→1%（90平方米一下普通住房）0.05%→0普通住房免收----二手房3%→3%0.05%→01%→01%→依各準(zhǔn)減免5.5%→依各準(zhǔn)減免

涂艷 制表

　　　　　(作者：金蘋蘋)