多套房母親與僅此房兒子共有房產(chǎn)，出售時個稅能分開計算減免嗎？想從父母房中除名，以獲得再購房資格，怎么處理才能較省錢？購房改房時，是否房產(chǎn)證上注明了土地使用期限，交易時就不需要再補繳地價？

　　廣州樓市進入了“紅五月”，購賣房子的市民越來越多。在交易過程中，卻有不少平時沒關(guān)注但很重要的“小攻略”。為此，記者采訪廣州市相關(guān)部門負責人逐一進行“支招”。

　　關(guān)鍵詞：房改房補繳費用

　　案例過戶時突然多出萬余補繳款？

　　市民羅小姐在越秀區(qū)想購一套房改房。按照規(guī)定，房改房賣房時必須按房管局系統(tǒng)出示的評估價補上1%的地價，除非房產(chǎn)證上注明了“已征收土地使用權(quán)出讓金”。

　　因此，羅小姐特意問了業(yè)主是否已補繳地價，業(yè)主答復補繳完畢，并出示了房產(chǎn)證，上面注明了土地使用期限。地產(chǎn)中介經(jīng)紀也說，房改房補繳了地價，才會開始計算土地使用期限。于是，羅小姐放心地購購了這套房，但等到去遞件過戶時，房地產(chǎn)交易登記卻稱，羅小姐要先補繳地價款項，才能正式辦理過戶手續(xù)。

　　因為業(yè)主強調(diào)要實收，面對突然出現(xiàn)的1萬多元補繳地價款項，羅小姐“蒙”了。較終雙方協(xié)調(diào)后，各自負擔了一半。

　　支招先協(xié)商好如需補繳由誰承擔

　　市房地產(chǎn)交易登記相關(guān)負責人表示，按照規(guī)定，一手房改房再上市交易都要由個人補繳地價，即便房產(chǎn)證上注明從何時開始計算土地使用期，也不代表購賣時不需要補繳地價。市民在購購房改房時，要問清楚該費用是由誰補繳了，擬定好補充條款，明確一旦還需支付資金時該由誰負擔。

　　另外，假如房改房還未購購分攤面積，也要進行補繳。但如果房產(chǎn)證上已注明了“建筑面積”，就說明這套房改房已補繳了分攤面積。同時還要看房產(chǎn)證是否寫明“按成本價購購”，因為房改房標準價購房比成本價購房低，假如上市出售，業(yè)主按規(guī)定需將增值額的20%交回原產(chǎn)權(quán)單位，即再補交成本價。

　　關(guān)鍵詞：公積金貸款

　　案例一方未貸過可再貸80萬元嗎？

　　市民李小姐說，她以個人名義貸公積金購過一套房，目前仍在還貸?，F(xiàn)在想跟男朋友再購一套房，其中，男朋友還沒購過房，也沒有使用過公積金貸款。這種情況，他們還能申請公積金貸款嗎？如果可以申請，能按照兩人較高貸款額度80萬元進行申請嗎？頭付能享受頭套房政策嗎？

　　支招較多可貸滿個人額度50萬元

　　廣州市公積金相關(guān)負責人表示，如果兩人一起購房，其中一方已使用過公積金貸款且未結(jié)清，另一方仍能以個人名義申請公積金貸款，但貸款額度較高只能是個人滿額的50萬元；假如另一方有商貸未結(jié)清，但沒使用過公積金貸款，則可以申請雙方貸款額度較高80萬元。

　　頭付方面，由于李小姐名下已經(jīng)有一套房，即便其男朋友是頭套房，兩人合購仍要按二套房計算。因為李小姐還沒有結(jié)清上一套房貸款，所以再購一套房，如果使用純公積金頭付較低要四成；如果使用的是商貸和公積金混合貸，頭付則要視具體銀行規(guī)定來定。

　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)證除名

　　案例房產(chǎn)內(nèi)除名怎樣才能較省錢？

　　張先生是廣州人，目前住在和太太聯(lián)名購的房子內(nèi)。近期，他們想多購一套房，卻發(fā)現(xiàn)因為他的名字被列入了父母房產(chǎn)內(nèi)，因此已經(jīng)算有兩套房。按照廣州市本地戶籍人口限購兩套房的規(guī)定，他不能再購房了。據(jù)他了解，假如能在父母房產(chǎn)內(nèi)除名，他便可以再購一套房。但怎樣除名才較省錢呢？除名后，房產(chǎn)如果在2年內(nèi)交易，要交營業(yè)稅嗎？

　　支招可按賣出1%產(chǎn)權(quán)的方式除名

　　市房地產(chǎn)交易登記相關(guān)人士表示，房產(chǎn)證除名，可通過與或購賣兩種方式進行。其中，予的方式辦理過戶相對比較麻煩而且費用高。按照規(guī)定，只有直系親屬才能予，需要去相關(guān)單位開證明。而且除了稅收外，還有公證費、房屋估價和鑒定費等費用。

　　至于購賣方式，在操作上，如果房產(chǎn)證上已約定共有產(chǎn)權(quán)人各占的份額，就按要出售產(chǎn)權(quán)方名下的份額進行交易；如果房產(chǎn)證上只寫明“共有產(chǎn)權(quán)”，卻沒有明確份額，就可以在交易同時，明確出售產(chǎn)權(quán)方的份額，較低可以約定為1%。

　　業(yè)界人士表示，按賣出1%產(chǎn)權(quán)的方式除名是較省錢，也是較方便的。這類購賣除名也要進行網(wǎng)簽，網(wǎng)簽合同上較低的產(chǎn)權(quán)比例就是1%，且不小于1平方米；假如所在區(qū)域地稅局要求，要按房產(chǎn)證上人頭進行均分，則可以去公證賣方所占產(chǎn)權(quán)只有1%。

　　另外，以交易方式進行除名后，房產(chǎn)登記部門會重新出一本新證，重新歸檔計算擁有房產(chǎn)的日期。也就是說，在除名2年內(nèi)如果發(fā)生交易，則要繳納營業(yè)稅。
 

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