前天，統(tǒng)計局公布了4月份的經濟與房地產數(shù)據。結果，股市有了一些微妙的反應：一方面上證指數(shù)下跌，另一方面地產股板塊大漲。這其中，有何玄機？

  總體來看，股市經濟的晴雨表，雖然本輪中國牛市被稱為“杠桿牛”、“改革牛”，但當月度經濟數(shù)據超預期的糟糕的時候，股市表現(xiàn)一下也屬正常。今年一季度，GDP增幅已跌至7%，這是09年二季度以來的新低。而新公布的1-4月數(shù)據：消費品零售總額、工業(yè)增加值、固定資產投資等數(shù)據皆差。尤其是固定資產投資增幅下滑至12%。

  而地產股走強，則反應了樓市復蘇勢頭。地產股對兩個因素敏感，一是政策變化，二是新房成交量變化。新公布的數(shù)據表明，全國房地產市場，形成了一種反差：潛在供應端收縮，而需求端擴張。

  從供應端看，1-4月份，全國待售商品房面積繼續(xù)攀升，現(xiàn)貨供應比較充足。但是，全國房地產投資、開發(fā)企業(yè)土地購置面積、房屋新開工，這三個期貨供應指標皆低迷，說明開發(fā)企業(yè)擴張節(jié)奏放緩，不愿加大購地與投資。這也隱含著一個信號：明后兩年新樓盤供應將偏少。當前不購進“面粉”，未來“面包”就難放量。

  從需求端看，1-4月全國商品房銷售面積同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4個百分點，比1-2月份收窄11.5個百分點，這是過去一年較小的累計跌幅。而單看4月份，商品房銷售面積同比增長7%，這是2014年以來頭次出現(xiàn)單月正增長。說明全國的房屋銷售正在復蘇。

  其實，一二線城市的住宅成交量，早在去年10月就開始復蘇了。9.30房貸放松政策一出臺，市場預期便發(fā)生了明顯改變，購房者入市積極性不斷提高。如今，包括了三四五線城市的全國成交數(shù)據，也出現(xiàn)了整體的復蘇，說明市場回暖態(tài)勢，已是板上釘釘。

  關于房價。如果看一線城市房價，則去年年底就已開始止跌反彈。估計今年下半年，多數(shù)二三線城市的房價也都會隨之上漲。從全國也來看，1-4月份商品房成交均價同比上漲1.8%，這也是2014年以來的較大漲幅。按此趨勢，將今年和明年全國房價漲幅，還將有所擴大。尤其是明年，需求繼續(xù)釋放，但新盤供應放慢（主要是去年和當前購地量偏?。?，則房價將加速上漲。

  上述只是分析市場走勢。接下來，探究房地產與經濟的關系。2003年，“國18號文”頭次明確房地產業(yè)已成為國民經濟的重要支柱產業(yè)。后來持續(xù)的進行房地產調控，官方不再提“不合民意”的“支柱”二字了。但事實上，無論是發(fā)展中國家，還是發(fā)達國家，房地產業(yè)都是國民經濟的重要組成部分。

  經濟有三架馬車，投資、消費和凈出口。當前，我國經濟低迷，主要原因是投資降速。投資當中又包括三塊：基建、房地產、工業(yè)。今年1-4月投資增幅下滑至12%，其中基建仍保持20%的高增長，但工業(yè)投資和房地產投資皆差，其中房地產投資只有6%，而2014年1-4月份還高達16%，過去十幾年的均速更高達20%以上。房地產正在嚴重拖經濟后腿！

  所以，要想經濟穩(wěn)增長，必須穩(wěn)定房地產投資。但要想穩(wěn)定房地產投資，必須要讓商品房成交活躍。其邏輯是，開發(fā)商只有通過銷售回籠資金，才有錢去購地；只有房價上漲，開發(fā)商才能賺到錢，才愿望擴大再生產；而只有拿地、建房，才能穩(wěn)住房地產開發(fā)投資。

  因此，房地產與經濟的相互關系及作用機制，注定了：房地產調控必須放松，住宅成交必須反彈，房價必須上漲。當然，我們都不希望房價大漲，不要重現(xiàn)2007、2009、2013年這樣的大漲。考慮到我國住宅庫存較大的現(xiàn)狀，今明兩年全國房價不可能大漲。但一線城市和少數(shù)二線城市的房價，仍具有較大的上沖動能。君不見，過去半年深圳房價已經漲紅了眼么。

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