2014年被譽(yù)為房產(chǎn)元年，綠地、方興等房企將“購(gòu)房”這一模式發(fā)揮得。但是，在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的介入，一直面臨政策壁壘，直 到去年11月 總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，頭次提出“開展股權(quán)融資試點(diǎn)”之后，模式才迎來政策風(fēng)口。雖然修改后的《私募股權(quán)融資管理辦 法》仍未公布，卻也為深度介入房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)打開了一扇門。

  房產(chǎn)開發(fā)要想成功，需要具備哪些前提條件？通過開發(fā)是否真能降低房?jī)r(jià)？“我們拿起手機(jī)……根據(jù)你的希望在定制平臺(tái)上找到相應(yīng)的項(xiàng)目，根據(jù)你的愿望提出你要什么樣的房子，就可以發(fā)起，一幫人在這里蓋房子。”

  5月9日，地產(chǎn)“思想家”馮侖在溫州市工商聯(lián)、《每日經(jīng)濟(jì)新聞》及新希望集團(tuán)聯(lián)手舉辦的2015新常態(tài)下中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的前景做了如上展望。他認(rèn)為，此舉可以使得房?jī)r(jià)至少下降1/3。

  馮侖沒有講到的是，這樣的設(shè)想已經(jīng)越來越接近現(xiàn)實(shí)。本月中下旬，碧桂園將召開新聞發(fā)布會(huì)，公布公司于4月底在上海拍得的一幅地塊的開發(fā)計(jì)劃。與此同時(shí)，綠城也將于下月初推出綠城版的計(jì)劃。

  這些計(jì)劃能不能真的讓房?jī)r(jià)下跌1/3？目前還是未知數(shù)，因?yàn)榉慨a(chǎn)開發(fā)需要具備諸多前提條件，但這些條件目前尚不成熟。

  多家房企試水開發(fā)

  2014年，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為房產(chǎn)元年。去年“ ”期間，綠地、遠(yuǎn)洋、方興等房企將房產(chǎn)這一營(yíng)銷模式發(fā)揮得，其中方興借助房產(chǎn)攬金逾42億元。

  參與綠地的一位營(yíng)銷高層人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房產(chǎn)目前主要是一種營(yíng)銷方式，只有在特定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)才能形成爆發(fā)性的聚合力。

  除了購(gòu)房之外，去年就有人提出了“開發(fā)”的概念。其初衷是，當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下，開發(fā)可免除很多成本環(huán)節(jié)，對(duì)于消費(fèi)者而言，能夠拿到比市場(chǎng)上更實(shí)惠的房?jī)r(jià)和個(gè)性化的購(gòu)房需求；對(duì)于開發(fā)商而言，相當(dāng)于提前鎖定了消費(fèi)客群。

  在這一美好愿景的驅(qū)使下，不少房企都在嘗試?yán)蒙鐣?huì)大眾的資金來開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。“樓盤預(yù)售制本身就相當(dāng)于一種開發(fā)。”四川花好月圓房地產(chǎn)董事長(zhǎng)樊義波表示，當(dāng)前隨著銀行和互聯(lián)網(wǎng)的加入，開發(fā)概念越來越熱。

  據(jù)悉，本月中下旬，碧桂園將公布上海一地塊的開發(fā)計(jì)劃。另據(jù)媒體報(bào)道，平安集團(tuán)前不久曾斥資1億元成立股權(quán)平臺(tái)“前海”，業(yè)務(wù)定位為創(chuàng)新股權(quán)、房地產(chǎn)等。

  平 安集團(tuán)一位股權(quán)的運(yùn)營(yíng)人士介紹說，“我們以前幫開發(fā)商融資，就相當(dāng)于。比如有10個(gè)人或更多人參與，我們選一、兩個(gè)作為代表，開發(fā)商把產(chǎn)權(quán)證 抵押給我們，我們?cè)賹⑵滢D(zhuǎn)到者指定的賬戶名下，投資年化收益率15%左右。如果未來房?jī)r(jià)跌了，那么參與者按原價(jià)回購(gòu)；如果房?jī)r(jià)漲了，按照漲價(jià)比例 大家來分?jǐn)偸找妗?rdquo;“開發(fā)的專業(yè)性相對(duì)要強(qiáng)一些，不像實(shí)體樓盤直接簽署過戶手續(xù)或辦理資產(chǎn)抵押即可。需要做商業(yè)計(jì)劃書出來，我們這邊會(huì)有一個(gè)比較 完備的團(tuán)隊(duì)來操作，包括對(duì)資產(chǎn)情況做盡職調(diào)查，對(duì)今后樓盤價(jià)位進(jìn)行梳理等。與購(gòu)房相比，開發(fā)的操作方式差不多，但牽涉的專業(yè)面要廣一些。”上述人 士補(bǔ)充說。

  比想象中的艱難

  隨著開發(fā)概念被熱炒，一直自稱“定制”模式先行者的河北房企眾美集團(tuán)，也被媒體拿來當(dāng)作踐行這一概念的典范。

  據(jù)了解，眾美集團(tuán)主要是與河北一些事業(yè)單位、國(guó)企等長(zhǎng)期合作，定制開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。不過，眾美集團(tuán)一直比較低調(diào)。接近眾美高層的一位業(yè)內(nèi)人士表示，眾美一般不會(huì)接受采訪。記者撥打眾美官網(wǎng)公布的電話，但一直未能打通。

  “河北很流行‘定向代建’，民間集資很活躍。”中國(guó)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存表示，眾美前身是一家廣告公司，現(xiàn)在采用這種模式以項(xiàng)目為標(biāo)的集資建房，恰恰說明房企缺少其他融資方式。

  陳寶存認(rèn)為，開發(fā)做成功比較難，他就遇到過一個(gè)活生生的失敗案例。“那個(gè)朋友想在北京集資建房，有幾百人集資，但意見不統(tǒng)一，房?jī)r(jià)相比市價(jià)便宜一半但沒有可行性，組建了個(gè)開發(fā)公司，但相比專業(yè)開發(fā)商沒有拿地優(yōu)勢(shì)。”

  實(shí)際上，開發(fā)遠(yuǎn)比想象的艱難，甚至可能會(huì)觸碰政策紅線，比如商品房預(yù)售制度。樊義波認(rèn)為，房企引入第三方金融機(jī)構(gòu)，采取迂回戰(zhàn)術(shù)，雖可規(guī)避非法集資，但房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，開發(fā)違反了商品房預(yù)售制度，有違規(guī)提前賣房的嫌疑。

  “即 使通過拿到了地，項(xiàng)目后續(xù)資金如何解決？借助外部杠桿還是繼續(xù)讓者自己掏錢？”亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪提出了自己的疑問，他認(rèn)為，開發(fā)會(huì)把風(fēng) 險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給參與者。如果有房企介入開發(fā)，則很容易形成一種變相融資，即便不是變相融資，房企如何保證參與者的房源購(gòu)購(gòu)優(yōu)先權(quán)與投資機(jī)制的公平？ 這也是個(gè)問題。

  站在房企的角度，開發(fā)項(xiàng)目初期更多是一種文字描述，而沒有實(shí)體樣板間說服參與者，容易帶來觀望情緒，且房企引入第三方機(jī)構(gòu)時(shí)，如果沒有回購(gòu)協(xié)議或擔(dān)保機(jī)制，這些機(jī)構(gòu)也沒法讓者放心，從而淪為“偽”。

  全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟執(zhí)行秘書長(zhǎng)、金融投委會(huì)執(zhí)行主任姜煒表示，開發(fā)作為一種金融創(chuàng)新，監(jiān)管部門應(yīng)鼓勵(lì)房企探索，核心是要管好錢，保證資金定向使用，降低開發(fā)成本和售價(jià)。

  一位接近碧桂園高層的區(qū)域公司投資總監(jiān)指出，開發(fā)仍是一種理念，公司這么做，是想?yún)⑴c房地產(chǎn)的上游領(lǐng)域，還可以收集大量的購(gòu)房者信息。
 

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