部分流動性疲弱開發(fā)商或面臨融資危機

  佳兆業(yè)“魔咒”應驗房企海外融資“香餑餑”已遇冷

  佳兆業(yè)風波未息,給各個房企帶來的困擾仍然繼續(xù)。但這一次與此前的“深圳預警名單”影響不同,范圍已經(jīng)擴散至整個地產(chǎn)圈。

  2月11日早間,恒大地產(chǎn)集團有限公司發(fā)布公告稱,于2015年2月10日,恒大與J.P.Morgan、瑞士信貸、德意志銀行、招商證券(香港)及富瑞就發(fā)行金額為10億美元并于2020年到期的12%優(yōu)先票據(jù)訂立購購協(xié)議。

  同日,綠城中國控股有限公司也宣布,公司擬增發(fā)于2019年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù),該筆票據(jù)利率為8%。新票據(jù)發(fā)行后將與綠城于2013年9月24日發(fā)行的2019年到期的3億美元8.0%優(yōu)先票據(jù)合并及組成單一系列。

  雖說年初融資為房企的“慣動作”,但和以往的票據(jù)融資成本相比,此次的融資成本可謂直線上升,此前券商熱議的“佳兆業(yè)事件影響開發(fā)商境外融資”的說法似乎已一語成讖。

  房企“發(fā)新債償舊債”

  在恒大公布的融資細節(jié)里,此次的美元票據(jù)發(fā)行定價、本金總額、發(fā)售價及利率等由J.P.Morgan(作為少有全球協(xié)調(diào)人)及J.P.Morgan、瑞士信貸、德意志銀行、招商證券(香港)及富瑞(作為聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人及聯(lián)席賬簿管理人)透過詢價圈購方式厘定。

  其中,J.P.Morgan、瑞士信貸、德意志銀行、招商證券(香港)及富瑞亦為票據(jù)的初步購家。

  與此同時,恒大還于公告中進一步透露了該筆票據(jù)的一些贖回條件。公告顯示,若恒大在2018年前贖回該筆票據(jù),則贖回價為本金額的106%,若在2019年及之后贖回,恒大則須付出103%的代價。

  具體上,恒大若于2018年2月17日前任何時間贖回,可選擇按相等于已贖回票據(jù)本金額100%另加截至(但不包括)贖回日期的適用溢價以及應計但未付利息(如有)的贖回價。而恒大若在2018年2月17日前隨時按票據(jù)112%的贖回價,就要另加應計及未付利息,贖回票據(jù)本金總額的較多35%,連同出售其若干類別股本所得款項。

  就此次募資,國際評級機構(gòu)穆迪分析認為,擬發(fā)行的美元票據(jù)將有助于改善恒大的流動性狀況。但是,此次發(fā)行不會對恒大的債務杠桿率產(chǎn)生顯著影響。“目前恒大的杠桿率水平相對于其評級而言已經(jīng)較高。”穆迪預計其債務杠桿率在未來6～12個月可能保持在類似的高位。因此,穆迪給予這份高息債“B2”評級,評級展望負面。這樣的“負面展望反映了對恒大信用指標疲軟(可能對其當前評級造成壓力)以及對非房地產(chǎn)業(yè)務投資規(guī)模較大的擔憂。”穆迪表示。

  事實上,和一直強調(diào)“現(xiàn)金為王”的恒大一樣,中國大部分內(nèi)房股都習慣于“發(fā)新償舊”的債務展期模式。

  還有包括龍湖、龍光、世茂等在內(nèi)的所有發(fā)債房企籌資用途大部分是“現(xiàn)有債務再融資”。資料顯示,世茂曾于2015年2月3日宣布發(fā)行的年息8.375%、8億美元優(yōu)先票據(jù)。其目的直指,為集團現(xiàn)有債務再融資(包括部分或悉數(shù)贖回2011年票據(jù))、為其現(xiàn)有及新增物業(yè)發(fā)展項目(包括土地出讓金及建筑費用)提供資金及作其他一般企業(yè)用途。而碧桂園亦曾發(fā)行2019年到期的2.5億美元、5.5億美元債券,并坦承籌資目的贖回2017年到期的5.5億美元優(yōu)先票據(jù),以及其他現(xiàn)有債務的償還。

  海外融資成本攀升

  無怪乎房企們青睞海外融資,暢通的海外融資渠道、低廉的海外融資成本以及完善的評級體系一直是內(nèi)房股青睞海外融資的原因。而這也一度成為中國房企在海外上市、努力搭建海外融資平臺的主要原因。

  據(jù)瑞信亞洲房地產(chǎn)研究主管杜勁松給出的20家上市房企境外債務數(shù)據(jù)顯示,9家房企境外債務所占比例達到或超過50%。其中,中國海外發(fā)展和SOHO中國境外債務所占比例較大,分別為83%和75%;萬達商業(yè)地產(chǎn)和萬科的境外債務所占比例較小,分別為4%和13%。

  以較常見銀團貸款和發(fā)行票據(jù)、債券類融資方式為例,其利率一般不超過10%。而正是得益于低成本海外融資比例的加大,內(nèi)房股的報表一向十分好看,整體融資成本被拉低至5%～8%。

  但好日子似乎已經(jīng)遠去。不久前,由于未能支付1月8日到期的一筆2300萬美元債利息,佳兆業(yè)成為頭家美元債務違約的中國房地產(chǎn)企業(yè)。與此同時,佳兆業(yè)未償境外債務余額規(guī)?？偭窟_25億美元,這不僅加劇了海外市場對中國房地產(chǎn)業(yè)財務風險的擔憂,更進一步提升投資者和資金提供方所要求的風險溢價。

  除此之外,受美聯(lián)儲今年稍后可能上調(diào)基準利率的預期以及近期人民幣貶值影響,中國房地產(chǎn)開發(fā)商的境外融資成本還將承受一定的上漲壓力。

  數(shù)據(jù)顯示,除了恒大年息12%的美元票據(jù)外,中國水務地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)的債券年利息亦已逼近12%～13%。與此同時,費用不菲的傭金和包銷折扣亦將繼續(xù)加劇房企的海外融資成本。據(jù)了解,佳兆業(yè)發(fā)債成本是900萬美元、龍光地產(chǎn)為700萬美元。顯然高達12%的年息若加上發(fā)債中介費用,融資成本已經(jīng)和當前國內(nèi)信托的成本相去不遠。

  而在資金泛濫的2014年,房企在境外超低的融資成本可以用“驚喜”來形容,一些規(guī)模與恒大接近的房企比如萬科,2014年發(fā)行的美元債票息利率僅2.625%,其他國企背景的房企也能拿到3%左右的票息利率。而一些規(guī)模及盈利水平遠低于恒大的中小房企,同樣可以發(fā)行利率較低的美元債,比如旭輝控股集團2014年發(fā)行的美元債,實際利率只有8.99%。

  “香餑餑”遇冷

  事實上,早在佳兆業(yè)違約事件爆發(fā)時,國際評級機構(gòu)穆迪就曾發(fā)布報告稱,短期內(nèi)中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)境外融資渠道將受一定程度的負面影響。如今,穆迪的報告一語成讖,以往年初的融資高峰期并未如約而至。

  據(jù)日前中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示,今年1月份主營業(yè)務位于內(nèi)地的房企海外融資額明顯減少,僅有7家房企到海外資本市場進行融資,融資額度僅為158億元人民幣。并且,相比于2014年1月份21家房企海外融資600億元人民幣,融資家數(shù)和融資規(guī)模分別同比銳減66.7%和73.7%。

  與此同時,還有多家房企推遲甚至取消了海外融資的計劃。據(jù)華南某百億房企財務官向《中國經(jīng)營報》透露:“在其剛公布的2014年財務數(shù)據(jù)中,境外融資占比超60%,如今受海外融資成本增加的影響,其接下來將把融資轉(zhuǎn)向境內(nèi),以銀行間的貸款為主。”

  而標普分析師孔磊亦透露,目前在海外排隊等著境外融資的內(nèi)房股比去年少了很多,“碧桂園已經(jīng)明確開始減少其境外融資的規(guī)模,并表示以后的融資側(cè)重于境內(nèi)。”

  “預計接下來房企的融資將會轉(zhuǎn)向境內(nèi),比如說近期放開的中期票據(jù)、銀行授信、超短期融資等。”而不久前的2月3日,恒大就宣布從中國郵儲銀行獲得200億元綜合授信,短短4天之后(2月6日),恒大再從中國農(nóng)業(yè)銀行獲得200億元授信。

  “目前,投資者還是比較謹慎。但是相對于其他企業(yè),恒大的償債能力和信用都比較好,因此就算恒大的財務報表不好看,依舊能順利在海外融資。”

  孔磊進一步分析稱:“接下來的資金可能轉(zhuǎn)向更加穩(wěn)定的開發(fā)商,而那些流動性已經(jīng)疲弱,且未來12個月內(nèi)存在較高再融資需求的開發(fā)商,可能面臨融資危機。”

  顯然境外市場仍需要一段時間恢復,“但若境外融資渠道顯著收緊,同時風險溢價持續(xù)處于高水平,中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用質(zhì)量則有可能惡化。”穆迪分析師梁鎮(zhèn)邦的看法似乎更為悲觀。

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