房企海外融資縮水 樓市進(jìn)入“后高周轉(zhuǎn)”時代

　　從佳兆業(yè)風(fēng)波到中小房企生存困局，再到人民幣貶值，較近樓市利空不斷。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2015年1月宣布在海外資本市場融資的房企僅有7家，合計融資額為158億元人民幣，相比2014年1月的21家企業(yè)600億元融資額銳減七成。

　　蘭德咨詢對港股上市的30家房企資金壓力測試發(fā)現(xiàn)，得分在70分“及格線”以上的只有6家。

　　中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉指出，目前樓市已整體進(jìn)入 “后高周轉(zhuǎn)”時代：隨著土地成本、融資成本上升，房企以往依托高利潤和高杠桿的策略很難再有操作空間。

　　7家房企海外融資158億

　　按照蘭德咨詢資金壓力測試模型，在對港股上市的30家房企的資金壓力測試發(fā)現(xiàn)，得分在70分以上的只有6家。“70分以下就有風(fēng)險。”蘭德咨詢總裁宋延慶對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，隨著全行業(yè)金融化的趨勢越來越明顯，提高現(xiàn)金流及運(yùn)營的精細(xì)化管理水平更為重要。

　　通過對企業(yè)的評測，宋延慶發(fā)現(xiàn)，目前行業(yè)內(nèi)較需要重視的就是資產(chǎn)負(fù)債率這一數(shù)據(jù)，大部分房企資產(chǎn)負(fù)債率都在90%左右，而現(xiàn)金占總資產(chǎn)的比值也相對較低，一般港股上市房企這一比值控制在15%~20%，其建議A股房企也不要低于10%。

　　宋延慶表示，在以債養(yǎng)債的開發(fā)模式下，如果企業(yè)負(fù)債過高、增速過快，一旦銷售額下降，資金鏈就可能斷裂。針對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特點(diǎn)，通過測算不同壓力情形下企業(yè)的資金狀況，能夠獲知企業(yè)未來一年的資金鏈安全程度。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，國內(nèi)房企海外融資銳減，1月份宣布在海外資本市場融資的僅有7家，合計融資額為158億元人民幣，相比2014年1月的21家企業(yè)600億元融資額銳減七成。

　　“以往，1月份房企都會選擇在海外大規(guī)模融資，但在2015年，受佳兆業(yè)事件及人民幣貶值影響，房企海外融資遇冷，融資成本也明顯上漲。”張大偉說。

　　多位房企人士表示，預(yù)計在2015年春節(jié)后，房企海外融資的難度將繼續(xù)增加。

　　張大偉提醒，巨量的海外融資負(fù)債規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，甚至有可能出現(xiàn)違約。同時隨著美元走強(qiáng)，熱錢流出速度可能會加快，從而進(jìn)一步加劇房企資金壓力。如果人民幣貶值成為趨勢，房地產(chǎn)市場將面臨持續(xù)頹勢，進(jìn)而可能傷害中國經(jīng)濟(jì)。

　　多家房企負(fù)債超百億

　　Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，A股144家上市房企平均負(fù)債額為118.36億元。其中“招保萬金”四家房企的負(fù)債合計達(dá)到了9095億元，除金地2014年前三季度負(fù)債979.67億元外，其他三家負(fù)債都超過了千億，其中萬科前三季度負(fù)債4137.92億元。從資產(chǎn)負(fù)債率來看，萬科為79.6%，招商地產(chǎn)為72.2%，保利和金地分別為80.3%和72%。

　　記者梳理這144家上市房企的負(fù)債情況發(fā)現(xiàn)，共有33家房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過了80%的紅線，其中珠江控股達(dá)到98.74%，陽光城為90.96%。

　　張大偉對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，他們在對20家上市房企的財務(wù)數(shù)據(jù)跟蹤研究后發(fā)現(xiàn)，目前行業(yè)已整體進(jìn)入 “后高周轉(zhuǎn)”時代。“在2010年前，很多大型房企規(guī)模和業(yè)績的快速增長主要依托高利潤和高杠桿策略。但隨著土地成本、融資成本的上升，這一策略很難再有操作空間。”

　　張大偉指出，在步入“后高周轉(zhuǎn)”時代后，上市房企的核心凈利潤率依然處于下降通道，2014年上半年20家上市房企的平均核心凈利潤率僅為12%，處于歷史較低位。

　　“得益于融資和銷售方面的優(yōu)勢，品牌房企的整體財務(wù)表現(xiàn)相對比較穩(wěn)定，但現(xiàn)在擺在大家面前的問題就是如何轉(zhuǎn)型。”一位上市房企高管表示。張大偉預(yù)計，2015年大部分企業(yè)的銷售任務(wù)制定將非常謹(jǐn)慎，經(jīng)營策略將以平穩(wěn)去庫存為主。

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