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房企海外融資縮水 樓市進(jìn)入“后高周轉(zhuǎn)”時代
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:搜房網(wǎng) 閱讀 437 次
房企海外融資縮水 樓市進(jìn)入“后高周轉(zhuǎn)”時代
從佳兆業(yè)風(fēng)波到中小房企生存困局,再到人民幣貶值,較近樓市利空不斷。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2015年1月宣布在海外資本市場融資的房企僅有7家,合計融資額為158億元人民幣,相比2014年1月的21家企業(yè)600億元融資額銳減七成。
蘭德咨詢對港股上市的30家房企資金壓力測試發(fā)現(xiàn),得分在70分“及格線”以上的只有6家。
中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉指出,目前樓市已整體進(jìn)入 “后高周轉(zhuǎn)”時代:隨著土地成本、融資成本上升,房企以往依托高利潤和高杠桿的策略很難再有操作空間。
7家房企海外融資158億
按照蘭德咨詢資金壓力測試模型,在對港股上市的30家房企的資金壓力測試發(fā)現(xiàn),得分在70分以上的只有6家。“70分以下就有風(fēng)險。”蘭德咨詢總裁宋延慶對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說,隨著全行業(yè)金融化的趨勢越來越明顯,提高現(xiàn)金流及運(yùn)營的精細(xì)化管理水平更為重要。
通過對企業(yè)的評測,宋延慶發(fā)現(xiàn),目前行業(yè)內(nèi)較需要重視的就是資產(chǎn)負(fù)債率這一數(shù)據(jù),大部分房企資產(chǎn)負(fù)債率都在90%左右,而現(xiàn)金占總資產(chǎn)的比值也相對較低,一般港股上市房企這一比值控制在15%~20%,其建議A股房企也不要低于10%。
宋延慶表示,在以債養(yǎng)債的開發(fā)模式下,如果企業(yè)負(fù)債過高、增速過快,一旦銷售額下降,資金鏈就可能斷裂。針對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特點(diǎn),通過測算不同壓力情形下企業(yè)的資金狀況,能夠獲知企業(yè)未來一年的資金鏈安全程度。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至目前,國內(nèi)房企海外融資銳減,1月份宣布在海外資本市場融資的僅有7家,合計融資額為158億元人民幣,相比2014年1月的21家企業(yè)600億元融資額銳減七成。
“以往,1月份房企都會選擇在海外大規(guī)模融資,但在2015年,受佳兆業(yè)事件及人民幣貶值影響,房企海外融資遇冷,融資成本也明顯上漲。”張大偉說。
多位房企人士表示,預(yù)計在2015年春節(jié)后,房企海外融資的難度將繼續(xù)增加。
張大偉提醒,巨量的海外融資負(fù)債規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張,甚至有可能出現(xiàn)違約。同時隨著美元走強(qiáng),熱錢流出速度可能會加快,從而進(jìn)一步加劇房企資金壓力。如果人民幣貶值成為趨勢,房地產(chǎn)市場將面臨持續(xù)頹勢,進(jìn)而可能傷害中國經(jīng)濟(jì)。
多家房企負(fù)債超百億
Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,A股144家上市房企平均負(fù)債額為118.36億元。其中“招保萬金”四家房企的負(fù)債合計達(dá)到了9095億元,除金地2014年前三季度負(fù)債979.67億元外,其他三家負(fù)債都超過了千億,其中萬科前三季度負(fù)債4137.92億元。從資產(chǎn)負(fù)債率來看,萬科為79.6%,招商地產(chǎn)為72.2%,保利和金地分別為80.3%和72%。
記者梳理這144家上市房企的負(fù)債情況發(fā)現(xiàn),共有33家房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過了80%的紅線,其中珠江控股達(dá)到98.74%,陽光城為90.96%。
張大偉對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,他們在對20家上市房企的財務(wù)數(shù)據(jù)跟蹤研究后發(fā)現(xiàn),目前行業(yè)已整體進(jìn)入 “后高周轉(zhuǎn)”時代。“在2010年前,很多大型房企規(guī)模和業(yè)績的快速增長主要依托高利潤和高杠桿策略。但隨著土地成本、融資成本的上升,這一策略很難再有操作空間。”
張大偉指出,在步入“后高周轉(zhuǎn)”時代后,上市房企的核心凈利潤率依然處于下降通道,2014年上半年20家上市房企的平均核心凈利潤率僅為12%,處于歷史較低位。
“得益于融資和銷售方面的優(yōu)勢,品牌房企的整體財務(wù)表現(xiàn)相對比較穩(wěn)定,但現(xiàn)在擺在大家面前的問題就是如何轉(zhuǎn)型。”一位上市房企高管表示。張大偉預(yù)計,2015年大部分企業(yè)的銷售任務(wù)制定將非常謹(jǐn)慎,經(jīng)營策略將以平穩(wěn)去庫存為主。
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