增速創(chuàng)多年新低 銷售面積亦下降

樓市投資“退燒” 顯現(xiàn)市場理性(市場觀察)

國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速較前4個月回落1.7個百分點，創(chuàng)57個月新低紀(jì)錄。同時，房地產(chǎn)銷售面積也同比下降。專家分析指出，數(shù)據(jù)的全面下行是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等風(fēng)險因素積累，現(xiàn)在市場的冷卻收縮表明房地產(chǎn)市場基本“退燒”，回歸理性，應(yīng)利用好分類調(diào)控的政策，讓房地產(chǎn)在市場軌道中健康發(fā)展。

【投資增速創(chuàng)出新低】

數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比1-4月份回落1.7個百分點，創(chuàng)出2009年以來較低紀(jì)錄。其中，住宅投資21043億元，增長14.6%，增速回落2個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%。

此外，商品房銷售數(shù)據(jù)也能反映出市場“遇冷”。1-5月份，商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%。5月末，商品房待售面積53402萬平方米，比4月末增加750萬平方米。

“在往年房地產(chǎn)市場都會有所復(fù)蘇的紅5月出現(xiàn)了數(shù)據(jù)的全面下行，基本可以明確，市場起碼將出現(xiàn)維持半年以上的中期調(diào)整，尤其是非核心城市、非城市核心區(qū)將出現(xiàn)明顯價格調(diào)整。調(diào)整的主要原因有兩點，一是資金價格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)按揭、開發(fā)信貸收緊；二是全國總體樓市供應(yīng)告別完全短缺，三四線城市出現(xiàn)供應(yīng)過剩。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉對本報記者表示。

亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長兼秘書長謝逸楓則表示，如果6月數(shù)據(jù)還維持在低位，則說明房地產(chǎn)出現(xiàn)了周期性下降探底。

【調(diào)控促市場回歸理性】

面對退去熱度的房地產(chǎn)市場，購房者的觀望心態(tài)日漸明顯。“經(jīng)過了十多年的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段，這是很正常的，應(yīng)當(dāng)理性看待。”國務(wù)院發(fā)展研究宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群指出，部分三四線城市由于產(chǎn)業(yè)支撐和人口流入有限，房價回調(diào)已持續(xù)了一段時間，這也使得房地產(chǎn)市場預(yù)期有所變化。

事實上，今年政府工作報告中提出的“分類調(diào)控”的效果已經(jīng)基本從房地產(chǎn)市場的分化結(jié)果中有了明顯的呈現(xiàn)。在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊看來，解決好老百姓的住房需求，就好比用“兩條腿或者兩個輪子驅(qū)動”。他表示，榜首條腿是發(fā)展住房市場，讓盡可能多的老百姓通過自己的努力在市場上購置或者租賃住房；條腿，為那些沒有能力住上合適住房的家庭提供住房保障。

“目前政府已清晰地把放在更努力地把保障房托底的事情做到位上。”財政部財科所所長賈康表示，同時也就可以讓商品房、產(chǎn)權(quán)房軌道上的市場機(jī)制更好地發(fā)揮作用，在小幅正常波動中優(yōu)化配置，健康發(fā)展。

【對“限購”不能求全責(zé)備】

在房地產(chǎn)市場承壓下行的背景下，一些三四線城市面對高企的庫存已經(jīng)悄然開始微調(diào)限購政策。緣起于2009年、2010年左右抑制投機(jī)需求的限購政策是否仍有持續(xù)的必要，近期也引起討論。有學(xué)者表示，限購政策不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。但仍有專家指出，房地產(chǎn)市場調(diào)控主要目標(biāo)是追求供求平衡、市場平穩(wěn)，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控始終以堅持保護(hù)消費(fèi)需求、遏制投資需求這個原則來進(jìn)行，限購政策本身對老百姓的自主性需求并不產(chǎn)生太大影響，不能全盤否定其積極意義。

“中國的經(jīng)濟(jì)是帶有行政調(diào)控的宏觀經(jīng)濟(jì)，一般來說，不能完全照搬西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論進(jìn)行分析。房地產(chǎn)本身是消費(fèi)品，應(yīng)該按照消費(fèi)品的供需規(guī)律去看，而不能按照投資品的規(guī)律去評價，從目前的效果上看，限購政策顯然是已經(jīng)起到作用了。一般家庭的榜首、套基本住房需求并沒有得到抑制，基本滿足了剛需。”張大偉說。

清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究主任李稻葵分析指出：“總的來說，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來了多元化的新格局，價量放緩已經(jīng)成為基本事實。未來若干年房地產(chǎn)市場的發(fā)展動力將來自兩大需求，一是已經(jīng)進(jìn)城但沒有獲得本地戶籍的農(nóng)村人口，以及期待進(jìn)城的農(nóng)村人口；二是已經(jīng)進(jìn)城但希望在另外的城市定居或者發(fā)展的人口。因此，限購政策也可以對應(yīng)做出靈活調(diào)整，除了北上廣深等一線城市按兵不動外，其他城市可以因地制宜放開外來戶籍人口的購房限制，并完善配套的房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)登記制度，利用好房地產(chǎn)拐點這一時期。”

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