老城永慶灣

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[?？?老城] 老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)欣龍北路

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  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的以下幾種主要情形，應當申報繳納土地增值稅。

　　1.房地產(chǎn)銷售應繳土地增值稅。納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，包括轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。

　　2.轉讓在建工程繳納土地增值稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設項目。根據(jù)規(guī)定，納稅人轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收土地增值稅，轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收土地增值稅。

　　3.視同銷售繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)。其收入按下列方法和順序確認：，按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；，由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　4.售后回租繳納土地增值稅。單位和個人轉讓房地產(chǎn)，同時要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價給轉讓方或者轉讓方的關聯(lián)方使用一段時間,其實質(zhì)是轉讓方獲取與轉讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益。對以此方式轉讓房地產(chǎn)的行為，應將轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益確認為轉讓收入，依法計征土地增值稅。如轉讓房地產(chǎn)價款以外的有關經(jīng)濟收益無法確認的，應判斷其轉讓價格是否明顯偏低。對轉讓價格明顯偏低且無正當理由的，應采用評估或其他合理的方法確定其轉讓收入，依法計征土地增值稅。

　　5.公共設施有償轉讓繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1，建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3，建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　6.房地產(chǎn)評估增值發(fā)生權屬轉讓的繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

　　7.房地產(chǎn)抵押典當拍賣抵債的征收土地增值稅。根據(jù)規(guī)定，對房地產(chǎn)的抵押(權屬未變)，在抵押期間不征收土地增值稅；抵押期滿以房地產(chǎn)抵債(發(fā)生權屬轉讓)的，應征收土地增值稅。

　　8.資產(chǎn)收購繳納土地增值稅。資產(chǎn)收購，是指一家企業(yè)（受讓企業(yè)）購買另一家企業(yè)（轉讓企業(yè)）實質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易，不論是部分資產(chǎn)收購還是整體資產(chǎn)收購，被收購企業(yè)法人資格仍然保留。在資產(chǎn)收購中，被收購企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到收購企業(yè)中的，應按規(guī)定繳納土地增值稅。

　　9.以房地產(chǎn)投資聯(lián)營應繳土地增值稅。根據(jù)相關規(guī)定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價投資入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均應按規(guī)定繳納土地增值稅。

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