一方面，新一輪的限購(gòu)即將在前期房?jī)r(jià)上漲較快的二三線城市鋪開(kāi)，對(duì)全國(guó)的樓市成交量和開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)帶來(lái)不小的壓力；另一方面，有調(diào)研稱，短期內(nèi)民間資本不會(huì)大規(guī)模從房地產(chǎn)市場(chǎng)撤出。

　　昨日，高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫表示，在新一輪限購(gòu)到來(lái)之際，“不撤出”對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)利好消息。

　　限購(gòu)導(dǎo)致觀望

　　日前，住建部政策研究與高和資本聯(lián)合發(fā)布的《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》顯示，短期內(nèi)，相對(duì)于其他的投資方式，房地產(chǎn)依然是較安全和回報(bào)率較高的投資方式。購(gòu)房置業(yè)的傳統(tǒng)和住房消費(fèi)的觀念轉(zhuǎn)變也尚需時(shí)日。因此，民間資本短期內(nèi)從房地產(chǎn)市場(chǎng)中撤出的可能性不大。

　　而中長(zhǎng)期看，城市化及土地資源稀缺性導(dǎo)致住房供需關(guān)系將長(zhǎng)期處于偏緊狀態(tài)。調(diào)研中九成以上的受訪者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持信心，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)10年內(nèi)仍會(huì)保持高速發(fā)展。

　　為完成上述報(bào)告，高和投資聯(lián)合住建部政策研究共同組成課題組，歷時(shí)半年，走訪山西、鄂爾多斯、陜北以及浙江溫州等多地。

　　前一輪限購(gòu)開(kāi)始之后，不少城市都出現(xiàn)了成交量的大幅度下滑，而資金隨之轉(zhuǎn)入未限購(gòu)的二三線城市，使得部分二三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲，新一輪的限購(gòu)，又將這些城市納入其中。

　　中原集團(tuán)研究提供的分析稱，根據(jù)住建部公布的新增限購(gòu)城市5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)目前尚未實(shí)施限購(gòu)的42個(gè)二三線城市進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果顯示，洛陽(yáng)、廊坊、丹東等13個(gè)城市屬限購(gòu)高危城市，即較有可能被列入限購(gòu);汕頭、中山、淄博等16個(gè)城市屬限購(gòu)可能城市，被限購(gòu)的可能性次于前者。

　　中原集團(tuán)研究根據(jù)公開(kāi)渠道監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，目前10家標(biāo)桿房企在全國(guó)范圍內(nèi)在建和在售的項(xiàng)目共計(jì)732個(gè)，其中有78%的項(xiàng)目分布在已出臺(tái)限購(gòu)政策的46個(gè)城市中，其余22%的項(xiàng)目分布在未實(shí)施限購(gòu)的65個(gè)二三線城市。

　　《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道稱，目前各省正將轄區(qū)內(nèi)各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)住建部，新一輪樓市限購(gòu)名單較快8月底出爐。

　　雖然不會(huì)大規(guī)模撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是蘇鑫表示，新一輪的限購(gòu)會(huì)使得民間資本經(jīng)歷一段時(shí)期的冷卻觀望。“他們不確定要把資金投向何處，未來(lái)的投資策略一定是趨向保守的。”在較初的限購(gòu)令出來(lái)后，許多民間資本都轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市。

　　不僅是房地產(chǎn)調(diào)控影響民間資本的投資熱情，目前我國(guó)對(duì)非法金融活動(dòng)的整肅，也成為民間資本另一個(gè)觀望的理由。

　　蘇鑫表示，此次對(duì)民間資本進(jìn)行調(diào)研的幾個(gè)區(qū)域，都有大量的地下錢(qián)莊，也都出現(xiàn)過(guò)問(wèn)題，未來(lái)應(yīng)該也會(huì)有問(wèn)題出現(xiàn)。

　　而近期關(guān)注度較高的，莫過(guò)于江蘇泗洪縣轄內(nèi)的地區(qū)出現(xiàn)大批通過(guò)非法集資方式籌集資金進(jìn)行高息放貸的情況，該地甚至出現(xiàn)了“寶馬鄉(xiāng)”。

　　資金去哪兒

　　不管是打擊非法金融還是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，蘇鑫表示，都會(huì)打擊投資者的信心。由于傳統(tǒng)投資渠道都出現(xiàn)了問(wèn)題，因此這些民間資本可能轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托，或者以私募股權(quán)基金、政府發(fā)債、REITs方式等途徑，未來(lái)民間資本以新型金融業(yè)態(tài)參與房地產(chǎn)業(yè)將漸成趨勢(shì)。不過(guò)蘇鑫也表示，這是一個(gè)樂(lè)觀的判斷，目前只有很小一部分人參與其中。

　　大和資本大中華區(qū)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春22日發(fā)布研究報(bào)告稱，開(kāi)發(fā)商正在通過(guò)私募和信托的杠桿來(lái)調(diào)動(dòng)中國(guó)龐大的私人資本，因?yàn)橄拶?gòu)令和更高的房產(chǎn)持有與交易成本，中國(guó)的富裕群體也發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)私募基金或者信托貸款比直接購(gòu)房更好。

　　但是，對(duì)于這一輪抑制投機(jī)和投資的房地產(chǎn)調(diào)控而言，民間資本以新型金融業(yè)態(tài)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，是否會(huì)繼續(xù)推高房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)投資需求，從而加大調(diào)控的壓力？

　　孫明春表示，從開(kāi)發(fā)商反饋的信息來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)做好了糾偏的準(zhǔn)備，包括價(jià)格和銷量。但是，這種糾偏作用可能很有限，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商看上去準(zhǔn)備充分，而且有大量社會(huì)資本(私人資本)去彌補(bǔ)銀行信貸緊縮的缺口。

　　不過(guò)，蘇鑫表示，民間資本進(jìn)入信托、基金，有利于將房地產(chǎn)投資從需求端轉(zhuǎn)向供給端，也會(huì)增加供應(yīng)。“如果沒(méi)有資金支持，開(kāi)發(fā)商不增加新開(kāi)工，不拿地，當(dāng)需求放開(kāi)的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)跟不上的情況。”

　　但事實(shí)上，房地產(chǎn)信托已經(jīng)出現(xiàn)了收緊的跡象。蘇鑫表示，還是應(yīng)該允許這些投資渠道暢通。“現(xiàn)在大家認(rèn)為只要是給房地產(chǎn)提供投資平臺(tái)都是錯(cuò)的，但關(guān)鍵是這些資金沒(méi)地方可去。”
 

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