開發(fā)商堅決不讓簽補充協(xié)議；

　　主客觀情況有變，幾萬元定金一分錢不退；

　　銷售人員滿口承諾沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商以合同沒有約定為由不承擔責任；

　　凈得部分減少，公攤部分增多，可交房面積恰巧在誤差范圍內；

　　樓間距剛剛卡在規(guī)范范圍內，但小區(qū)密得喘不過氣。

　　前些年，“五證”不全等“初級”投訴占據(jù)了讀者投訴的主體，可近期以來，類似本文引言中所列舉的“高端”投訴卻越來越多。而且，與“初級”投訴往往還能得到法律支持相比，這種“高端”投訴，購房人往往只能認倒霉，因為開發(fā)商的行為并不違反相關法律法規(guī)，打的是擦邊球，我們姑且稱之為“合法不合理”行徑?，F(xiàn)將本報物業(yè)編輯室近期所接到的這種投訴歸納如下，對于尚未購房的人，無疑會是個警醒；對于吃過啞巴虧的人，也是種慰藉。

　　合法不合理有幾種表現(xiàn)方式？

　　開發(fā)商拒不讓簽補充協(xié)議，應該講，這是典型的對客戶不尊重。

　　現(xiàn)在，開發(fā)商與購房人所簽訂的都是由北京市國土資源與房地產管理局統(tǒng)一頒發(fā)的《北京市商品房預（銷）售契約》，因各個項目的具體情況不同，所以此合同為標準合同，只約定面積、交房日期等主要內容，但其第十五條明確規(guī)定：“本契約未盡事宜，雙方可簽訂補充協(xié)議。本契約的附件和雙方簽訂的補充協(xié)議為本契約不可分割的組成部分，具有同等法律效力?！?從道理上講，簽訂補充協(xié)議也是購房的權利。但在某些熱銷樓盤，開發(fā)商拒不接受補充協(xié)議的現(xiàn)象卻是非常普遍。他們的解釋是——《北京市商品房預（銷）售契約》是說雙方“可簽訂”補充協(xié)議，并未規(guī)定“必須簽訂”。

　　經過反復考察，終于看上一處各方面還算滿意的房子?？傻搅撕灪贤臅r候，銷售人員卻堅決不讓簽補充協(xié)議。退房吧，真是舍不得，而且銷售人員也不會向你表示過多的“留戀”，后面排隊的人還多著呢；不退吧，撮火——花幾十萬元甚至上百萬元，在合同中連自己的意愿都不能表達！別說普通購房人，甚至一些自身就從事律師或房地產開發(fā)的業(yè)內人士購房時，也不得不無奈地接受這種事實。

　　因主客觀情況變化，幾萬元定金一分不退

　　簽訂認購書時，開發(fā)商一般都會要求購房人交納從幾千元至幾萬元數(shù)量不等的定金，其作用是約定雙方的權利義務——購房人要承諾購這套房子，開發(fā)商要保證在一定期限內不賣這套房子給別人。雖然不是正式合同，但按照“約定優(yōu)先”的原則，認購書同樣也具有法律效力。從法理上講，如果不存在開發(fā)商欺詐或雙方就主要條款達不成一致的情況，定金原則上是不能退的。

　　而且，斷定開發(fā)商是否欺詐也要有充分的證據(jù)，原則上是書面、經雙方認同的證據(jù)，樓書、廣告、銷售人員的口頭承諾作為證據(jù)的力度都非常小，即使購房人滿懷心計做的錄音原則上都不能作為證據(jù)?？刹簧儋彿咳嗽诤炗喺J購書時，往往對項目并不十分了解或聽信了銷售人員的口頭承諾，便匆匆簽了認購書。也許出了門就后悔了，或者因自己資金等情況發(fā)生突然變化，但這種情況下，開發(fā)商一般都不會退定金。當然，在收樓后，發(fā)現(xiàn)當初的承諾沒有兌現(xiàn)，而銷售人員早已跳槽或開發(fā)商表示對此不負責任，從法律上講，你的反駁力度也非常小。

　　面積室內縮水公攤增加

　　在《北京市商品房預（銷）售契約》中，購房人與開發(fā)商會就房屋的面積誤差進行約定，通常情況下為3％。在雙方就此未能在補充協(xié)議中進一步約定的情況下，從法理上講，只要房子的戶內建筑面積與國家準許公攤的建筑面積之和與合同約定的面積值在誤差范圍內，購房人都要無條件接受。

　　可較近一些購房人卻向我們反映，所購房產的戶內面積不變甚至減小，而公攤面積卻加大了，但并不超過3％的誤差范圍，而且，所分攤的面積在法規(guī)允許之列，也并不違反塔樓 70％—73％、多層78％—80％的行業(yè)習慣，遇到這種情況的購房人在一個樓座中的比例還不在少數(shù)。

　　也許，開發(fā)商在核算面積中有惡意行為，也許，這本身只是建設過程中的一種正常誤差，但事實是，購房人要為自己無法私用的面積干掏出幾千元甚至上萬元。當然，在要求簽署誤差值為5％的情況下，購房人所受的損失會更大。

　　設計不違規(guī)，但卻完全不是“以人為本”

　　這方面的典型，當屬北三環(huán)某熱銷樓盤，其樓間距剛剛卡在了北京市相關規(guī)范要求的范圍內，但人居住在其中，卻總覺得憋得慌。

　　還有本來樓前是一塊綠地，購房人也就是看上了這塊綠地才購的這套房子，可建完后，綠地變小了，建了一個變電室，向開發(fā)商質詢，他們解釋說，已重新申請了規(guī)劃并被批準。

　　滿心歡喜收了樓，可卻發(fā)現(xiàn)有裂縫等小的瑕疵，房子也有《質量合格證》，質檢站也說主體沒毛??；說的是外窗是雙層玻璃，可陽臺從建筑學原理上講，并不是外窗，想打掉廳與陽臺之間的墻，將陽臺窗做外窗，可陽臺窗卻只是單層玻璃，保溫、隔音、隔塵性能較差。

　　再有設在樓前樓后、導致噪音、空氣污染嚴重的停車場，從法規(guī)上也并無明確約定。

　　這些，也都是典型的合法不合理現(xiàn)象。

　　合法不合理是市場經濟發(fā)展中的正?，F(xiàn)象

　　雖然也為購房人鳴不平，但在與眾多業(yè)內人士探討后，我們不得不這樣承認：這是市場中的正常現(xiàn)象與必經階段。

　　好房子太少長了熱銷項目開發(fā)商的脾氣

　　市場經濟較基本的原則是供求關系決定市場。從傳統(tǒng)的福利分房中剛剛走出的北京市場好房子太少了。從整個樓市講，已從賣方市場過渡為購方市場；但從好房子的供求關系看，又是一個賣方市場。

　　做一個假設，對于一個拒不讓簽補充協(xié)議的熱銷樓盤，哪怕23以上的購房人能結成攻守同盟，不讓簽補充協(xié)議就不購，老總一定會做調整?？涩F(xiàn)在的情況恰恰是，購房人沒有這份骨氣，不購這個項目，因為沒有什么好房子備選。而且，一些熱銷項目的負責人也表示，由于購方人過多，而且補充協(xié)議又各不相同，有些客戶還極其苛刻，會降低工作效率，所以才采取干脆不讓簽的辦法。

　　不合理而合法終究還是社會法制化的表現(xiàn)

　　與前兩年投訴“五證”不全時相比，應該講，房地產市場的正規(guī)化程度提升了許多。一些高端次投訴占了主流正說明這個道理，雖然打的是擦邊球，但開發(fā)商追求的是法規(guī)法律范圍內的利潤，這不正是社會法制化的一種體現(xiàn)嗎？國外及香港、臺灣地區(qū)包括南方部分城市，也都經過這個過程并且永遠無法避免，因為法律法規(guī)永遠會滯后于現(xiàn)實。

　　另外，由這種“高明經營”而形成的名聲肯定會影響該企業(yè)的形象，市場會給予其懲罰，這不也正是市場公平的體現(xiàn)嗎？

　　不合理的設計遲早會被市場淘汰

　　從誰出的面積多誰是英雄到的綠地，從地面車位到人車分流，北京住宅的設計近一年來發(fā)生了本質的變化。面對數(shù)百個項目、以設計為的市場，不能以人為本的項目會被慢慢淘汰。

　　購房是一種投資，投資就有風險

　　無論是自住還是出租，希望房產保值增值肯定是99％以上購房人的初衷。之所以對一些熱銷樓盤難以割舍，也正是由于其價格或其他方面的優(yōu)勢讓您非常有信心。就像購股票，既然是投資，注定就是風險與收益并存。

　　行政辦事效率太低，開發(fā)商無法承諾

　　在記者與一些熱銷樓盤負責人接觸中，除了熱銷而倍增的信心與架子外，他們也表達了不讓簽補充協(xié)議的苦衷：購房人在補充協(xié)議中經常會特別關注房產證及天然氣等大市政配套，可其決定權并不在開發(fā)商。有關政府主管部門的辦事效率與工作作風讓他們不敢做出這種承諾。其實，這又何止是房地產一個領域遇到的問題呢？

　　怎樣規(guī)避“合法不合理”？

　　應該講，這種“合法不合理”現(xiàn)象，是市場與消費者不成熟的環(huán)境下而產生的。從消費者角度看，應該從以下幾點注意規(guī)避風險：

　　熱銷房慎購

　　不少人覺得扎堆購房放心，但對于熱銷房也要學會分析其火爆的真實性，而且它到底是不是真正適合你。對于不讓簽補充協(xié)議的項目，你愿意購購本身就注定了你要承擔風險，如果明晰了這點還去賭，出了問題就不能怨天尤人了，好的服務本身也要值錢的。

　　口說無憑白紙黑字較管用

　　我們并不是要否定所有銷售人員。從經營角度上講，不僅僅是“王婆”，任何一個銷售人員對產品進行夸張介紹是每一種行業(yè)都有的習慣。但從法律上講，只有落實在合同中的才具有法律效力。把你在意的任何一個細節(jié)都簽在補充協(xié)議中，并制定相應懲罰措施。如超過誤差范圍的面積要以什么樣的優(yōu)惠價出售、樓前綠地必須保證、定金在承諾無法兌現(xiàn)或無法申請貸款時要無條件退還，等等。

　　請個律師較省心

　　我并不是在給律師做廣告，但比較一下打官司要高達萬元左右的費用與僅僅三、四千元的代理購房費用，孰輕孰重自不必多說。省小錢吃大虧——如果未發(fā)生意外，似乎幾千元有些白花之嫌，但有豐富從業(yè)經驗的律師會通過條款的制定限度地規(guī)避風險，而且，出了問題，還可以向律師事務所討個說法。本報記者佟崢

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