開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決不讓簽補(bǔ)充協(xié)議；

　　主客觀情況有變，幾萬(wàn)元定金一分錢不退；

　　銷售人員滿口承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商以合同沒(méi)有約定為由不承擔(dān)責(zé)任；

　　凈得部分減少，公攤部分增多，可交房面積恰巧在誤差范圍內(nèi)；

　　樓間距剛剛卡在規(guī)范范圍內(nèi)，但小區(qū)密得喘不過(guò)氣。

　　前些年，“五證”不全等“初級(jí)”投訴占據(jù)了讀者投訴的主體，可近期以來(lái)，類似本文引言中所列舉的“高端”投訴卻越來(lái)越多。而且，與“初級(jí)”投訴往往還能得到法律支持相比，這種“高端”投訴，購(gòu)房人往往只能認(rèn)倒霉，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的行為并不違反相關(guān)法律法規(guī)，打的是擦邊球，我們姑且稱之為“合法不合理”行徑。現(xiàn)將本報(bào)物業(yè)編輯室近期所接到的這種投訴歸納如下，對(duì)于尚未購(gòu)房的人，無(wú)疑會(huì)是個(gè)警醒；對(duì)于吃過(guò)啞巴虧的人，也是種慰藉。

　　合法不合理有幾種表現(xiàn)方式？

　　開(kāi)發(fā)商拒不讓簽補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)該講，這是典型的對(duì)客戶不尊重。

　　現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人所簽訂的都是由北京市國(guó)土資源與房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一頒發(fā)的《北京市商品房預(yù)（銷）售契約》，因各個(gè)項(xiàng)目的具體情況不同，所以此合同為標(biāo)準(zhǔn)合同，只約定面積、交房日期等主要內(nèi)容，但其第十五條明確規(guī)定：“本契約未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。本契約的附件和雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為本契約不可分割的組成部分，具有同等法律效力?！?從道理上講，簽訂補(bǔ)充協(xié)議也是購(gòu)房的權(quán)利。但在某些熱銷樓盤，開(kāi)發(fā)商拒不接受補(bǔ)充協(xié)議的現(xiàn)象卻是非常普遍。他們的解釋是——《北京市商品房預(yù)（銷）售契約》是說(shuō)雙方“可簽訂”補(bǔ)充協(xié)議，并未規(guī)定“必須簽訂”。

　　經(jīng)過(guò)反復(fù)考察，終于看上一處各方面還算滿意的房子?？傻搅撕灪贤臅r(shí)候，銷售人員卻堅(jiān)決不讓簽補(bǔ)充協(xié)議。退房吧，真是舍不得，而且銷售人員也不會(huì)向你表示過(guò)多的“留戀”，后面排隊(duì)的人還多著呢；不退吧，撮火——花幾十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元，在合同中連自己的意愿都不能表達(dá)！別說(shuō)普通購(gòu)房人，甚至一些自身就從事律師或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)內(nèi)人士購(gòu)房時(shí)，也不得不無(wú)奈地接受這種事實(shí)。

　　因主客觀情況變化，幾萬(wàn)元定金一分不退

　　簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)要求購(gòu)房人交納從幾千元至幾萬(wàn)元數(shù)量不等的定金，其作用是約定雙方的權(quán)利義務(wù)——購(gòu)房人要承諾購(gòu)這套房子，開(kāi)發(fā)商要保證在一定期限內(nèi)不賣這套房子給別人。雖然不是正式合同，但按照“約定優(yōu)先”的原則，認(rèn)購(gòu)書同樣也具有法律效力。從法理上講，如果不存在開(kāi)發(fā)商欺詐或雙方就主要條款達(dá)不成一致的情況，定金原則上是不能退的。

　　而且，斷定開(kāi)發(fā)商是否欺詐也要有充分的證據(jù)，原則上是書面、經(jīng)雙方認(rèn)同的證據(jù)，樓書、廣告、銷售人員的口頭承諾作為證據(jù)的力度都非常小，即使購(gòu)房人滿懷心計(jì)做的錄音原則上都不能作為證據(jù)?？刹簧儋?gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，往往對(duì)項(xiàng)目并不十分了解或聽(tīng)信了銷售人員的口頭承諾，便匆匆簽了認(rèn)購(gòu)書。也許出了門就后悔了，或者因自己資金等情況發(fā)生突然變化，但這種情況下，開(kāi)發(fā)商一般都不會(huì)退定金。當(dāng)然，在收樓后，發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，而銷售人員早已跳槽或開(kāi)發(fā)商表示對(duì)此不負(fù)責(zé)任，從法律上講，你的反駁力度也非常小。

　　面積室內(nèi)縮水公攤增加

　　在《北京市商品房預(yù)（銷）售契約》中，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商會(huì)就房屋的面積誤差進(jìn)行約定，通常情況下為3％。在雙方就此未能在補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)一步約定的情況下，從法理上講，只要房子的戶內(nèi)建筑面積與國(guó)家準(zhǔn)許公攤的建筑面積之和與合同約定的面積值在誤差范圍內(nèi)，購(gòu)房人都要無(wú)條件接受。

　　可較近一些購(gòu)房人卻向我們反映，所購(gòu)房產(chǎn)的戶內(nèi)面積不變甚至減小，而公攤面積卻加大了，但并不超過(guò)3％的誤差范圍，而且，所分?jǐn)偟拿娣e在法規(guī)允許之列，也并不違反塔樓 70％—73％、多層78％—80％的行業(yè)習(xí)慣，遇到這種情況的購(gòu)房人在一個(gè)樓座中的比例還不在少數(shù)。

　　也許，開(kāi)發(fā)商在核算面積中有惡意行為，也許，這本身只是建設(shè)過(guò)程中的一種正常誤差，但事實(shí)是，購(gòu)房人要為自己無(wú)法私用的面積干掏出幾千元甚至上萬(wàn)元。當(dāng)然，在要求簽署誤差值為5％的情況下，購(gòu)房人所受的損失會(huì)更大。

　　設(shè)計(jì)不違規(guī)，但卻完全不是“以人為本”

　　這方面的典型，當(dāng)屬北三環(huán)某熱銷樓盤，其樓間距剛剛卡在了北京市相關(guān)規(guī)范要求的范圍內(nèi)，但人居住在其中，卻總覺(jué)得憋得慌。

　　還有本來(lái)樓前是一塊綠地，購(gòu)房人也就是看上了這塊綠地才購(gòu)的這套房子，可建完后，綠地變小了，建了一個(gè)變電室，向開(kāi)發(fā)商質(zhì)詢，他們解釋說(shuō)，已重新申請(qǐng)了規(guī)劃并被批準(zhǔn)。

　　滿心歡喜收了樓，可卻發(fā)現(xiàn)有裂縫等小的瑕疵，房子也有《質(zhì)量合格證》，質(zhì)檢站也說(shuō)主體沒(méi)毛?。徽f(shuō)的是外窗是雙層玻璃，可陽(yáng)臺(tái)從建筑學(xué)原理上講，并不是外窗，想打掉廳與陽(yáng)臺(tái)之間的墻，將陽(yáng)臺(tái)窗做外窗，可陽(yáng)臺(tái)窗卻只是單層玻璃，保溫、隔音、隔塵性能較差。

　　再有設(shè)在樓前樓后、導(dǎo)致噪音、空氣污染嚴(yán)重的停車場(chǎng)，從法規(guī)上也并無(wú)明確約定。

　　這些，也都是典型的合法不合理現(xiàn)象。

　　合法不合理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的正?，F(xiàn)象

　　雖然也為購(gòu)房人鳴不平，但在與眾多業(yè)內(nèi)人士探討后，我們不得不這樣承認(rèn)：這是市場(chǎng)中的正?，F(xiàn)象與必經(jīng)階段。

　　好房子太少長(zhǎng)了熱銷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的脾氣

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較基本的原則是供求關(guān)系決定市場(chǎng)。從傳統(tǒng)的福利分房中剛剛走出的北京市場(chǎng)好房子太少了。從整個(gè)樓市講，已從賣方市場(chǎng)過(guò)渡為購(gòu)方市場(chǎng)；但從好房子的供求關(guān)系看，又是一個(gè)賣方市場(chǎng)。

　　做一個(gè)假設(shè)，對(duì)于一個(gè)拒不讓簽補(bǔ)充協(xié)議的熱銷樓盤，哪怕23以上的購(gòu)房人能結(jié)成攻守同盟，不讓簽補(bǔ)充協(xié)議就不購(gòu)，老總一定會(huì)做調(diào)整?？涩F(xiàn)在的情況恰恰是，購(gòu)房人沒(méi)有這份骨氣，不購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)闆](méi)有什么好房子備選。而且，一些熱銷項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人也表示，由于購(gòu)方人過(guò)多，而且補(bǔ)充協(xié)議又各不相同，有些客戶還極其苛刻，會(huì)降低工作效率，所以才采取干脆不讓簽的辦法。

　　不合理而合法終究還是社會(huì)法制化的表現(xiàn)

　　與前兩年投訴“五證”不全時(shí)相比，應(yīng)該講，房地產(chǎn)市場(chǎng)的正規(guī)化程度提升了許多。一些高端次投訴占了主流正說(shuō)明這個(gè)道理，雖然打的是擦邊球，但開(kāi)發(fā)商追求的是法規(guī)法律范圍內(nèi)的利潤(rùn)，這不正是社會(huì)法制化的一種體現(xiàn)嗎？國(guó)外及香港、臺(tái)灣地區(qū)包括南方部分城市，也都經(jīng)過(guò)這個(gè)過(guò)程并且永遠(yuǎn)無(wú)法避免，因?yàn)榉煞ㄒ?guī)永遠(yuǎn)會(huì)滯后于現(xiàn)實(shí)。

　　另外，由這種“高明經(jīng)營(yíng)”而形成的名聲肯定會(huì)影響該企業(yè)的形象，市場(chǎng)會(huì)給予其懲罰，這不也正是市場(chǎng)公平的體現(xiàn)嗎？

　　不合理的設(shè)計(jì)遲早會(huì)被市場(chǎng)淘汰

　　從誰(shuí)出的面積多誰(shuí)是英雄到的綠地，從地面車位到人車分流，北京住宅的設(shè)計(jì)近一年來(lái)發(fā)生了本質(zhì)的變化。面對(duì)數(shù)百個(gè)項(xiàng)目、以設(shè)計(jì)為的市場(chǎng)，不能以人為本的項(xiàng)目會(huì)被慢慢淘汰。

　　購(gòu)房是一種投資，投資就有風(fēng)險(xiǎn)

　　無(wú)論是自住還是出租，希望房產(chǎn)保值增值肯定是99％以上購(gòu)房人的初衷。之所以對(duì)一些熱銷樓盤難以割舍，也正是由于其價(jià)格或其他方面的優(yōu)勢(shì)讓您非常有信心。就像購(gòu)股票，既然是投資，注定就是風(fēng)險(xiǎn)與收益并存。

　　行政辦事效率太低，開(kāi)發(fā)商無(wú)法承諾

　　在記者與一些熱銷樓盤負(fù)責(zé)人接觸中，除了熱銷而倍增的信心與架子外，他們也表達(dá)了不讓簽補(bǔ)充協(xié)議的苦衷：購(gòu)房人在補(bǔ)充協(xié)議中經(jīng)常會(huì)特別關(guān)注房產(chǎn)證及天然氣等大市政配套，可其決定權(quán)并不在開(kāi)發(fā)商。有關(guān)政府主管部門的辦事效率與工作作風(fēng)讓他們不敢做出這種承諾。其實(shí)，這又何止是房地產(chǎn)一個(gè)領(lǐng)域遇到的問(wèn)題呢？

　　怎樣規(guī)避“合法不合理”？

　　應(yīng)該講，這種“合法不合理”現(xiàn)象，是市場(chǎng)與消費(fèi)者不成熟的環(huán)境下而產(chǎn)生的。從消費(fèi)者角度看，應(yīng)該從以下幾點(diǎn)注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：

　　熱銷房慎購(gòu)

　　不少人覺(jué)得扎堆購(gòu)房放心，但對(duì)于熱銷房也要學(xué)會(huì)分析其火爆的真實(shí)性，而且它到底是不是真正適合你。對(duì)于不讓簽補(bǔ)充協(xié)議的項(xiàng)目，你愿意購(gòu)購(gòu)本身就注定了你要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，如果明晰了這點(diǎn)還去賭，出了問(wèn)題就不能怨天尤人了，好的服務(wù)本身也要值錢的。

　　口說(shuō)無(wú)憑白紙黑字較管用

　　我們并不是要否定所有銷售人員。從經(jīng)營(yíng)角度上講，不僅僅是“王婆”，任何一個(gè)銷售人員對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行夸張介紹是每一種行業(yè)都有的習(xí)慣。但從法律上講，只有落實(shí)在合同中的才具有法律效力。把你在意的任何一個(gè)細(xì)節(jié)都簽在補(bǔ)充協(xié)議中，并制定相應(yīng)懲罰措施。如超過(guò)誤差范圍的面積要以什么樣的優(yōu)惠價(jià)出售、樓前綠地必須保證、定金在承諾無(wú)法兌現(xiàn)或無(wú)法申請(qǐng)貸款時(shí)要無(wú)條件退還，等等。

　　請(qǐng)個(gè)律師較省心

　　我并不是在給律師做廣告，但比較一下打官司要高達(dá)萬(wàn)元左右的費(fèi)用與僅僅三、四千元的代理購(gòu)房費(fèi)用，孰輕孰重自不必多說(shuō)。省小錢吃大虧——如果未發(fā)生意外，似乎幾千元有些白花之嫌，但有豐富從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的律師會(huì)通過(guò)條款的制定限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而且，出了問(wèn)題，還可以向律師事務(wù)所討個(gè)說(shuō)法。本報(bào)記者佟崢

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