在選擇購購期房時，除了對價格、位置、小區(qū)地點及開發(fā)商實力進行初步判斷外，購房者只能依賴圖紙、模型和售樓員的描述來進行判斷。因此，了解并運用設計圖紙中的技術(shù)參數(shù)，有助于協(xié)助購房者對期房作出合理、正確的判斷。

對住宅小區(qū)整體居住質(zhì)量來說，容積率、密度和間距系數(shù)是三個較為重要的參數(shù)。

容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值，這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。一般來說，常見的以６層磚混多層住宅為主的小區(qū)，應盡可能選擇容積率較小的。密度是指小區(qū)內(nèi)建筑地面積占總面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動場地越大。在以高層為主的小區(qū)，高容積率勢必配合低密度出現(xiàn)，同等情況下應選擇密度低的小區(qū)。住宅間距系數(shù)是指樓間距離與遮擋建筑擋線高度的比值，應挑選間距比值較大的小區(qū)。

選擇了環(huán)境質(zhì)量好的小區(qū)后，還得巧用技術(shù)參數(shù)來挑選適當?shù)姆啃汀?p>決定房型質(zhì)量的參數(shù)主要是開間、進深、層高和出房率。開間是指一套住宅占據(jù)樓長邊方向的面闊尺寸，開間越大，進深越小，樓層越高的房型越好，因為大開間能夠獲得較大的采光窗，有更好的通風效果，小進深使窗地比（窗面積與居室面積的比值）更為合理，避免黑房間的出現(xiàn)，居住更為舒適。

出房率是指住宅的凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓主為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同但銷售面積會有所不同。選擇出房率高的住宅可以少花錢得實惠。

此外，商品房面積問題成為當今社會關(guān)注的熱點話題，越來越多的人把目光投到了面積計算的方法上。有的人認為分攤的公用面積是“隱形”的，并就此提出多種疑問，其一便是：一幢樓房怎么會有多個分攤系數(shù)？

其實，一幢樓房有一個或更多的分攤系數(shù)是完全有可能的。因為在商品房面積計算過程中，一幢樓房的分攤系數(shù)是由使用功能來決定的。

一般來說，單一使用功能的住宅樓，分攤系數(shù)只有一個；但該樓為單一使用功能的商住樓時，由于各層布局不同，公用建筑面積服務范圍不同，就可能出現(xiàn)多個分攤系數(shù)的；而當該樓為多種使用功能的綜合商住樓，出現(xiàn)多個分攤系數(shù)的可能性更大。具體計算，為全樓服務的公用建筑面積由全樓分攤，為商場服務的公用建筑面積由商場分攤，而為住戶服務的公用建筑面積就由住宅分攤了。

例如，一幢建筑，底層為商鋪，樓上為住宅，但商鋪的入口獨立，則商鋪原則上就不分攤住宅使用的樓梯間，而只分攤相互之間的分隔墻以及外墻，這樣就會出現(xiàn)兩個不同的分攤系數(shù)了。

因此，在公用建筑面積服務對象為復雜的情況下，出現(xiàn)更多的分攤系數(shù)也就不足為奇了。

汪清

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