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用技術(shù)參數(shù)選房

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 471 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
在選擇購(gòu)購(gòu)期房時(shí),除了對(duì)價(jià)格、位置、小區(qū)地點(diǎn)及開(kāi)發(fā)商實(shí)力進(jìn)行初步判斷外,購(gòu)房者只能依賴圖紙、模型和售樓員的描述來(lái)進(jìn)行判斷。因此,了解并運(yùn)用設(shè)計(jì)圖紙中的技術(shù)參數(shù),有助于協(xié)助購(gòu)房者對(duì)期房作出合理、正確的判斷。

對(duì)住宅小區(qū)整體居住質(zhì)量來(lái)說(shuō),容積率、密度和間距系數(shù)是三個(gè)較為重要的參數(shù)。

容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值,這個(gè)比值越小,意味著小區(qū)容納的建筑總量越小,居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。一般來(lái)說(shuō),常見(jiàn)的以6層磚混多層住宅為主的小區(qū),應(yīng)盡可能選擇容積率較小的。密度是指小區(qū)內(nèi)建筑地面積占總面積的百分比,密度越低,小區(qū)綠地面積和活動(dòng)場(chǎng)地越大。在以高層為主的小區(qū),高容積率勢(shì)必配合低密度出現(xiàn),同等情況下應(yīng)選擇密度低的小區(qū)。住宅間距系數(shù)是指樓間距離與遮擋建筑擋線高度的比值,應(yīng)挑選間距比值較大的小區(qū)。

選擇了環(huán)境質(zhì)量好的小區(qū)后,還得巧用技術(shù)參數(shù)來(lái)挑選適當(dāng)?shù)姆啃汀?br>
決定房型質(zhì)量的參數(shù)主要是開(kāi)間、進(jìn)深、層高和出房率。開(kāi)間是指一套住宅占據(jù)樓長(zhǎng)邊方向的面闊尺寸,開(kāi)間越大,進(jìn)深越小,樓層越高的房型越好,因?yàn)榇箝_(kāi)間能夠獲得較大的采光窗,有更好的通風(fēng)效果,小進(jìn)深使窗地比(窗面積與居室面積的比值)更為合理,避免黑房間的出現(xiàn),居住更為舒適。 字串9

出房率是指住宅的凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓主為單位的,所以相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi),雖然使用面積相同但銷售面積會(huì)有所不同。選擇出房率高的住宅可以少花錢(qián)得實(shí)惠。

此外,商品房面積問(wèn)題成為當(dāng)今社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)話題,越來(lái)越多的人把目光投到了面積計(jì)算的方法上。有的人認(rèn)為分?jǐn)偟墓妹娣e是"隱形"的,并就此提出多種疑問(wèn),其一便是:一幢樓房怎么會(huì)有多個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)?其實(shí),一幢樓房有一個(gè)或更多的分?jǐn)傁禂?shù)是完全有可能的。因?yàn)樵谏唐贩棵娣e計(jì)算過(guò)程中,一幢樓房的分?jǐn)傁禂?shù)是由使用功能來(lái)決定的。

一般來(lái)說(shuō),單一使用功能的住宅樓,分?jǐn)傁禂?shù)只有一個(gè);但該樓為單一使用功能的商住樓時(shí),由于各層布局不同,公用建筑面積服務(wù)范圍不同,就可能出現(xiàn)多個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)的;而當(dāng)該樓為多種使用功能的綜合商住樓,出現(xiàn)多個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)的可能性更大。具體計(jì)算,為全樓服務(wù)的公用建筑面積由全樓分?jǐn)?,為商?chǎng)服務(wù)的公用建筑面積由商場(chǎng)分?jǐn)?,而為住戶服?wù)的公用建筑面積就由住宅分?jǐn)偭恕?br>
例如,一幢建筑,底層為商鋪,樓上為住宅,但商鋪的入口獨(dú)立,則商鋪原則上就不分?jǐn)傋≌褂玫臉翘蓍g,而只分?jǐn)傁嗷ブg的分隔墻以及外墻,這樣就會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)不同的分?jǐn)傁禂?shù)了。

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選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)

1.工程質(zhì)量較重要:房屋作為一種有著長(zhǎng)期使用價(jià)值的產(chǎn)品,它的工程質(zhì)量是所有組成要素中較為重要的一個(gè)。一棟房子設(shè)計(jì)再漂亮、配套再完善、服務(wù)再杰出,施工質(zhì)量不好,時(shí)時(shí)危及人們的正常生活,就完全談不上投資價(jià)值了。

2.與居住生活息息相關(guān)的設(shè)計(jì)及配套:在保證房屋質(zhì)量的前提下,戶型設(shè)計(jì)應(yīng)該是便于生活,不違背人們生活習(xí)慣的;社區(qū)居住配套設(shè)施應(yīng)齊全,影響舒適度的涉及或配套將直接影響房屋的租售。

3.物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)也會(huì)影響物業(yè)價(jià)值:物業(yè)管理公司除了日常的維修維護(hù)外還應(yīng)提供相關(guān)的服務(wù),但服務(wù)的內(nèi)容與社區(qū)的檔次也有關(guān)系,高端社區(qū)內(nèi)一般都會(huì)選擇業(yè)績(jī)好的物業(yè)管理公司提供酒店式服務(wù)。

因此,在公用建筑面積服務(wù)對(duì)象為復(fù)雜的情況下,出現(xiàn)更多的分?jǐn)傁禂?shù)也就不足為奇了。
好戶型的基本要素

熱銷的樓盤(pán)是其綜合素質(zhì)與組合優(yōu)勢(shì)造就的,好戶型也同樣是綜合因素使然,沒(méi)有完全的"好"戶型,只有適應(yīng)各類購(gòu)家不同居住實(shí)態(tài)與居住愿望,符合個(gè)人生活與居住行為模式的戶型。戶型設(shè)計(jì)有其需要遵循的設(shè)計(jì)通則原則,同時(shí)戶型也具有不同氣質(zhì)與個(gè)性內(nèi)涵,了解其構(gòu)成要素及細(xì)節(jié),有助于購(gòu)家甄別戶型、判斷是否適合自己,同時(shí)也能從更深層次提高自身的建筑審美意識(shí)。戶型的基本要素除了良好通風(fēng)、充足采光、平面合理等內(nèi)容,還應(yīng)仔細(xì)考量戶型設(shè)計(jì)的深度及細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì): 字串8

各功能空間有明確的分工,"公私分離、動(dòng)靜分離、清污分離",戶型內(nèi)部空間的組織和布局,決定了居住環(huán)境的質(zhì)量,而功能的設(shè)計(jì)頭先要符合人們的居住行為方式。居住生活分為共同性和私密性的、文化的和生活的不同方面,各種居住生活行為應(yīng)當(dāng)有其特定的空間環(huán)境。功能空間的專用程度越高,功能使用質(zhì)量相對(duì)就越高,功能空間的逐步分離過(guò)程,也就是功能質(zhì)量不斷提高的過(guò)程。

合理分配空間規(guī)模及妥善處理各功能空間的聯(lián)系,對(duì)于戶型設(shè)計(jì)尤為重要。選擇大戶型時(shí),要注意是否增加了相應(yīng)的功能空間及過(guò)渡空間,如:工人房、儲(chǔ)物間、家務(wù)操作空間、休閑運(yùn)動(dòng)空間等,而不是單純的面積擴(kuò)大,同時(shí),各功能空間之間存在著合理的過(guò)渡空間。選擇小戶型時(shí),要注意是否具備了必要的功能空間,同時(shí)某些功能空間在使用上的靈活性、適應(yīng)性要求較高,具有使用功能的多元化。設(shè)置一定的儲(chǔ)藏空間,儲(chǔ)藏空間也存在著污潔之分、功能區(qū)分,實(shí)踐證明,儲(chǔ)藏空間、臥室壁柜、更衣柜等的設(shè)計(jì),對(duì)改善室內(nèi)居住環(huán)境具有重要的意義。

起居室與主臥室的舒適性與實(shí)用性,更是購(gòu)家極為注重的,其跨度與縱深尺度的設(shè)計(jì)不容忽視,同時(shí)也是與購(gòu)家的居住實(shí)態(tài)相關(guān)。

戶型除了基本的結(jié)構(gòu)要素外,還存在著更深層次的因素,戶型設(shè)計(jì)要具有時(shí)代感,從人性的角度看戶型,考慮到人的內(nèi)在需求,不同的戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)造出不同的心理環(huán)境與感受。從三維角度看戶型,室內(nèi)空間便產(chǎn)生不同的層次及空間的流動(dòng)感。新經(jīng)濟(jì)下工作空間回歸生活空間,重新審視空間的公共性與私密性。因此,戶型設(shè)計(jì)的個(gè)性化與多元化,存在一個(gè)不斷發(fā)展的過(guò)程。

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