案例：

　　常老師用多年積蓄購(gòu)購(gòu)了一套商品房。在簽訂《商品房購(gòu)賣合同》補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，常老師提出開發(fā)商應(yīng)在合同中承諾，在約定期限內(nèi)必須辦理完產(chǎn)權(quán)手續(xù)，否則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但銷售人員說，開發(fā)商只能盡力而為，難以承諾。常老師感覺銷售人員明顯是在敷衍自己，不過轉(zhuǎn)念一想，還是先咨詢一下律師，產(chǎn)權(quán)手續(xù)到底該誰辦，然后再依照法律、據(jù)理力爭(zhēng)會(huì)更有利。

　　律師分析：

　　常老師的問題很帶有普遍性。長(zhǎng)期以來，很多項(xiàng)目由于開發(fā)商不能及時(shí)交納土地出讓金或未向有關(guān)部門提交相關(guān)的文件、材料，致使購(gòu)房人長(zhǎng)時(shí)間無法辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，所以，很多購(gòu)房人簽約時(shí)均提出了類似常老師的想法——要求開發(fā)商在一兩年內(nèi)將產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦妥。但是，根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬登記的申請(qǐng)人和義務(wù)人應(yīng)當(dāng)是購(gòu)房人，開發(fā)商承擔(dān)的角色只是協(xié)助辦理。

　　1　購(gòu)房人是辦理房屋權(quán)屬登記的申請(qǐng)人和義務(wù)人

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人是辦理房屋權(quán)屬登記的申請(qǐng)人和義務(wù)人。因?yàn)榧热皇琴?gòu)房人購(gòu)購(gòu)了有關(guān)房屋，那么對(duì)有關(guān)房屋所有權(quán)提出確權(quán)申請(qǐng)的當(dāng)然應(yīng)該是購(gòu)房人。如果有關(guān)房屋需要辦理抵押登記（如按揭購(gòu)房），那么也只有由房屋權(quán)利申請(qǐng)人（購(gòu)房人）提出申請(qǐng)，方能辦理。

　　此外，購(gòu)房人在購(gòu)房并辦理權(quán)屬登記時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，還要交納契稅、住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金、一半的房屋購(gòu)賣手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)等各項(xiàng)稅費(fèi)和雜費(fèi)，如果購(gòu)房人不交納有關(guān)費(fèi)用，即使開發(fā)商備齊了應(yīng)由其提供的文件、資料，有關(guān)部門也將不予辦理立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。目前，部分開發(fā)商也會(huì)為購(gòu)房人 有關(guān)手續(xù)，但其作為購(gòu)賣合同的一方當(dāng)事人，又代為履行合同另一方的義務(wù)，本身在法律上也不是很妥當(dāng)，所以從操作上，房屋權(quán)屬登記的具體手續(xù)，還是應(yīng)當(dāng)由購(gòu)房人來辦理。

　　2　開發(fā)商的義務(wù)是提供相關(guān)資料、文件并協(xié)助辦理權(quán)屬登記

　　既然辦理房屋權(quán)屬登記的義務(wù)人應(yīng)該是購(gòu)房人，那么開發(fā)商在這個(gè)問題上就沒有任何義務(wù)了嗎？如果發(fā)生了前述的情況，比如開發(fā)商不能及時(shí)交納土地出讓金或未提供有關(guān)的文件、資料，致使購(gòu)房人長(zhǎng)時(shí)間無法辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，又如何處理呢？

　　同時(shí)，今年1月1日啟用的《商品房購(gòu)賣合同》示范文本提出，如開發(fā)商不盡協(xié)助義務(wù)，導(dǎo)致購(gòu)房人不能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，購(gòu)房人可以選擇退房或要求開發(fā)商支付違約金。

　　此外要說明的是，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售登記備案手續(xù)，則完全是應(yīng)由開發(fā)商履行的義務(wù)，而不是協(xié)助辦理了，開發(fā)商必須在簽約之日起30日內(nèi)辦理。

　　律師提示：

　　一、房屋權(quán)屬登記一定要辦理

　　有些購(gòu)房人可能會(huì)覺得，既然辦理房屋權(quán)屬登記是自己的義務(wù)，而自己又要交納很多稅費(fèi)，如果所購(gòu)房屋只是自用，那么是不是索性就不去辦理房屋權(quán)屬登記了？結(jié)論當(dāng)然是否定的。

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證?！敝挥幸婪ǖ怯浀姆课輽?quán)利才受國(guó)家法律保護(hù)。因此，購(gòu)房人如果不辦理房屋權(quán)屬登記，那么將無法證明自己對(duì)所購(gòu)的房屋擁有所有權(quán)，更無法行使轉(zhuǎn)讓、抵押、出租和繼承等權(quán)利。對(duì)于按揭的購(gòu)房人來說，由于你是以所購(gòu)房產(chǎn)向銀行抵押而貸的款，如果不辦理房屋權(quán)屬登記，將無法辦理抵押登記，銀行將對(duì)你的這種行為視為嚴(yán)重違約行為，會(huì)追究你的違約責(zé)任。

　　二、辦理房屋權(quán)屬登記的程序

　　將房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序?yàn)槿缦缕邆€(gè)步驟：受理→初審→復(fù)審→審批→繕證→收費(fèi)→發(fā)證→歸檔。

　　由于辦理程度比較麻煩，很多購(gòu)購(gòu)?fù)粯潜P的購(gòu)房人，一般均委托一家律師事務(wù)所或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一去 有關(guān)權(quán)屬登記手續(xù)。

　　較后需要提醒的是，由于辦理房屋權(quán)屬登記的周期比較長(zhǎng)，有關(guān)的稅費(fèi)（金額一般大致達(dá)到房?jī)r(jià)款的3％至5％）也要交給這家機(jī)構(gòu)向有關(guān)部門代繳，所以在選擇被委托機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意兩點(diǎn)：一是信譽(yù)要比較好，別拿了錢一走了之或倒閉了，反而給自己平添煩惱；二是較好得到開發(fā)商的認(rèn)可，這樣便于在售樓處提供服務(wù)，同時(shí)有利于開發(fā)商協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。

（北京晚報(bào)）

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