1、按總建筑面積計(jì)算

這是商品房銷售中較常用的計(jì)算方式，由于其包含了分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，所以引起的爭(zhēng)議也較多，如果選擇這種結(jié)算方式，一定要把握好分?jǐn)偯娣e的問題。

2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算

這種計(jì)算方式的好處是回避了分?jǐn)偯娣e問題，即分?jǐn)偯娣e與您購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)無(wú)直接關(guān)聯(lián)，但其單價(jià)將會(huì)提高，因?yàn)闊o(wú)論按何種方式結(jié)算，同一套房產(chǎn)的總價(jià)應(yīng)該是相同的。

這種計(jì)算方式其實(shí)對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較大、需分期開發(fā)的開發(fā)商來(lái)說，也是比較有益的，因?yàn)楹笃谏形撮_工或尚未竣工、但需參加分?jǐn)偟墓ê蜕唐贩?，有可能?huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)調(diào)整的情況，其分?jǐn)傆?jì)算將難以把握得很準(zhǔn)，而合同中又約定面積誤差完全值超過3％，購(gòu)房者即可退房，這樣因面積誤差而退房的可能性加大了，如果按此方式結(jié)算，會(huì)降低退房的可能性。

3、按套（單位）計(jì)算

用這種方式結(jié)算，在合同中只有總價(jià)，沒有單價(jià)，而且根據(jù)《商品房購(gòu)賣合同》的約定，這種計(jì)價(jià)方式不進(jìn)行面積差異結(jié)算，即今后產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積是否有差異，雙方均不再結(jié)算。這種方式比較適合集團(tuán)購(gòu)購(gòu)，因?yàn)楦鶕?jù)《分?jǐn)倳盒幸?guī)定》，“商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)?；其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)偂！边@樣，在計(jì)算分?jǐn)偯娣e時(shí)比較方便。

當(dāng)然，如果個(gè)人確實(shí)看好了某套房子，而開發(fā)商和施工單位的信譽(yù)又比較好，同時(shí)個(gè)人決定無(wú)論面積是否發(fā)生差異、差異有多大均不退房，那么，個(gè)人也可以選擇這種計(jì)價(jià)方式，一旦產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積，個(gè)人還可以額外省下一筆錢，個(gè)人省錢的概率是50％。

4、按使用面積結(jié)算

按這種計(jì)價(jià)方式計(jì)算，對(duì)于比較在乎面積差異的購(gòu)房者來(lái)說，應(yīng)該是較省心的，因?yàn)檫B套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積的計(jì)算，都與購(gòu)房人無(wú)關(guān)了，只是這樣計(jì)價(jià)，單價(jià)會(huì)更高。

同時(shí)較主要的問題是，目前測(cè)繪部門對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)量時(shí)，較終一般只提供總建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e三組數(shù)字，而不會(huì)提供使用面積的數(shù)字，這樣購(gòu)房人在入住驗(yàn)收時(shí)，將缺乏客觀的面積衡量依據(jù)，如果單獨(dú)委托測(cè)繪部門測(cè)量，又會(huì)比較麻煩。

反過來(lái)，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說，用這種計(jì)算方式，購(gòu)房者因面積誤差而退房的可能性就更低了。綜上所述，在目前情況下，還是按照種方式，即按套內(nèi)建筑面積計(jì)算比較合適。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說，防止面積受損的方法有四：

1、看房時(shí)注意施工進(jìn)度。一個(gè)樓盤如果總體開發(fā)規(guī)模不是很大，而且施工進(jìn)度比較快（如主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂），那么面積出現(xiàn)較大差異的可能性就會(huì)大大減少。

2、入住時(shí)別忘了向開發(fā)商索要測(cè)繪部門的實(shí)測(cè)報(bào)告。

3、特殊約定寫進(jìn)合同。如果選擇了比較特殊的計(jì)價(jià)和結(jié)算方式（如按使用面積計(jì)算），那么后面對(duì)于面積差異的處理，一定要相應(yīng)做出約定，并寫進(jìn)合同。

4、注意有關(guān)面積計(jì)算的特別規(guī)定?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各個(gè)項(xiàng)目的外立面、結(jié)構(gòu)和戶型上，也不斷推陳出新，但萬(wàn)變不離其宗，凡事總有其規(guī)矩，如《建筑面積計(jì)算規(guī)則》中規(guī)定：建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過2.2米的，應(yīng)計(jì)算建筑面積，層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層（如地下室）、坡地建筑物吊腳架空層（如閣樓），不計(jì)算建筑面積；而用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面的一半計(jì)算建筑面積。

（中國(guó)證券報(bào)王建文）

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