張律師：您提出的這個問題，由于涉及到購房人與貸款銀行、購房人與開發(fā)商以及我國房地產(chǎn)管理的不同主體、不同部門之間的法律關系，因此，要解決這一問題，勢必要分析不同的法律關系所涉及到的權利義務。這一問題的解決，由于在理論上和實踐中有不同的認識和作法，所以，必須依據(jù)我國《貸款通則》、《個人住房貸款管理辦法》和其他相關法律法規(guī)，從兩方面對此進行解釋。

一、在理論上，如果購房人以商業(yè)貸款的形式購購了商品房并且在尚未辦理入住手續(xù)之前對房屋直接轉讓的，那么其行為是無效的。理由是在《購房合同》簽定后，購房人只是依據(jù)合同取得了一種請求交付房屋的權利，而并沒有取得合法有效的《房屋產(chǎn)權證》，其作為房屋所有人的法律地位尚沒有較終確定。而依據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》和《合同法》的有關規(guī)定，對于房屋等不動產(chǎn)的轉讓，以轉讓登記為合同生效的條件，而尚未竣工的房屋，即俗稱的“樓花”沒有房屋他項權利證書，所以其轉讓房屋的行為在理論上是不能成立的。

二、在實踐中有可能出現(xiàn)的變通的作法：

頭先，在開發(fā)商方面，對于購房人的要求，經(jīng)過協(xié)商，開發(fā)商有可能在不影響房屋出售的前提下，同意變更購房人并簽定新的合同。但一般情況下，開發(fā)商可能會扣留購房人的定金或按合同約定的其他違約責任追究其責任。但不管哪種方式，由此所產(chǎn)生的費用都需要由購房人承擔；其次，在銀行方面，必須要解決的是已經(jīng)貸出的款項如何歸還，然后再確定新的貸款人，簽定新的貸款合同。操作過程中可能會由開發(fā)商回購或由原購房人歸還貸款，終止原貸款合同的履行，然后重新對新的接受轉讓的一方審核并發(fā)放一筆新的貸款。

總之，在遇到上述情況的時候，由于不同的開發(fā)商、不同的銀行可能會采取截然不同的方式來處理，所以結果可能會不完全一樣，但實際上，購房者轉讓的行為往往難以實現(xiàn)而且要承擔一定的費用或損失。

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