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購(gòu)二手房斗智斗勇 銷費(fèi)者留意上有政策下有對(duì)策

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 697 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
10月1日起,房產(chǎn)中介實(shí)行新的傭金標(biāo)準(zhǔn),房屋購(gòu)賣的中介費(fèi)由原來(lái)的較高2.5%下調(diào)至2%,上下家各承擔(dān)一半,且服務(wù)項(xiàng)目也要求菜單式公開(kāi),按質(zhì)論價(jià),違規(guī)者將受嚴(yán)處。

  兩周來(lái),二手房交易平穩(wěn)如常。但業(yè)內(nèi)人士提醒,傭金下調(diào)使房產(chǎn)中介的收益下降,對(duì)小中介的影響更為明顯,銷費(fèi)者更得留意“上有政策下有對(duì)策”的暗箱操作。

  凡人購(gòu)房A

  比魄力瞅準(zhǔn)機(jī)會(huì)就下手

  婆婆的房子動(dòng)遷了,Hana為婆婆購(gòu)房忙活了幾個(gè)月依然未果。

  婆婆指定了要浦東的某小區(qū)(Hana特意關(guān)照不能公開(kāi)小區(qū)的名稱,不然“全世界的人都去那里購(gòu)房,房?jī)r(jià)漲得更快!”),因?yàn)閹啄昵霸缫慌紕?dòng)遷的鄰居分到了那兒,有老鄰居相伴,可以減少寂寞。

  起初Hana不領(lǐng)行情,找到一套1房1廳的要19.8萬(wàn)元,折算成每平方要近4000元,她一聽(tīng)就來(lái)了氣,想自己住在定西路的20層公寓,當(dāng)初的購(gòu)價(jià)才5200元,這里這么偏遠(yuǎn),房型又不好,不干。

  相隔不到3個(gè)星期,在同一小區(qū)找到一套房型略好的1房1廳,開(kāi)價(jià)漲到了21.8萬(wàn)元。Hana當(dāng)然想把價(jià)格壓低點(diǎn),還掉3000元湊個(gè)21.5萬(wàn)元的整數(shù)吧。幾個(gè)回合,惹毛了房東,不賣了!

  此后幾個(gè)月就再也找不到1房的,只能增加幾個(gè)平方求個(gè)2房1廳,價(jià)格漲到25.5萬(wàn)元。這個(gè)小區(qū)環(huán)境挺好,物業(yè)管理也挺好,就是產(chǎn)權(quán)形式比較復(fù)雜,有商品房也有動(dòng)遷房。這套2房的就屬于動(dòng)遷房,到目前連大產(chǎn)證都沒(méi)有,只有租賃證,總得產(chǎn)權(quán)清晰了才購(gòu)吧?

  Hana說(shuō),按目前的勢(shì)頭指望房?jī)r(jià)跌是不現(xiàn)實(shí)的,如果確實(shí)想購(gòu)房,看準(zhǔn)了還是要果斷下單,不然很可能會(huì)步步踏空。

  實(shí)戰(zhàn)心得

  不讓中介掏漿糊

  ■購(gòu)環(huán)境好的毛坯房

  Hana認(rèn)為即使是購(gòu)低價(jià)房也要有投資概念,房齡較好在6年以內(nèi),小區(qū)環(huán)境得比較好,畢竟今后的人們會(huì)越來(lái)越重視居住環(huán)境,否則將來(lái)會(huì)難以出手。

  購(gòu)毛坯房,建筑質(zhì)量的隱患比較容易發(fā)現(xiàn),以前的單位分房或動(dòng)遷房中會(huì)有不少長(zhǎng)期空置的毛坯房。用過(guò)五六年的裝修已很顯陳舊,而鏟除舊裝潢還須加付人工費(fèi),劃不來(lái)。

  ■別讓中介賺差價(jià)

很多中介公司業(yè)務(wù)員的業(yè)務(wù)水準(zhǔn)不怎么樣,所以自己先要懂行,中介就難以淘漿糊。比如,一開(kāi)始就應(yīng)要求查看產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件,別光聽(tīng)業(yè)務(wù)員說(shuō)有產(chǎn)權(quán),到頭來(lái)只是使用權(quán);要明確交易價(jià)是購(gòu)購(gòu)產(chǎn)權(quán)房的,由使用權(quán)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生的費(fèi)用當(dāng)由賣家承擔(dān)。要直接與賣家簽約,一起去交易辦手續(xù);這很方便,不必讓中介包辦,以免背后賺取差價(jià)。

  凡人購(gòu)房B

  比耐力不夠中意就不購(gòu)

  George突然起意想購(gòu)房了,可是睜眼一看,房?jī)r(jià)已經(jīng)高得離譜;偏又屬他眼光刁鉆,一般的高價(jià)房他還看不上。選來(lái)選去,他把眼光鎖定于在建中的萬(wàn)科。他喜歡那里的社區(qū)氛圍,目前6000元以內(nèi)的房子已屬中低價(jià)房,他相信等小區(qū)全面建成后沒(méi)有不漲的道理。

  套看的是2房2廳,新裝修,61萬(wàn)元,帶租約銷售,如果成交且中止租約,3個(gè)月過(guò)渡期每月3500元的租金收入就轉(zhuǎn)到了自己名下。正要成交,有哥們提醒:你除了臥室、書房,還得為現(xiàn)在一屋子的藏書準(zhǔn)備一個(gè)書庫(kù)。

  想想也是,于是找3房的。因?yàn)橐?jiàn)過(guò)端頭的轉(zhuǎn)角窗,就不再喜歡中間的普通凸窗;因?yàn)橐?jiàn)過(guò)餐廳接陽(yáng)臺(tái)的,則接北廚房的餐廳就明顯變暗;采光通風(fēng)全滿意的,陽(yáng)臺(tái)前的花園又不如前一處的……唉,購(gòu)期房全瞧不見(jiàn)的瑕疵,這會(huì)兒全都一覽無(wú)遺了。

  較后,他看中了三期臨湖軒的04室,樓層別太高,南面是生態(tài)湖,北面是湛藍(lán)的游泳池和碧綠的網(wǎng)球場(chǎng),全都畫一樣地從窗戶映入室內(nèi)。但房子早就賣完了。

  George較新的盤算是,購(gòu)一套2房作為過(guò)渡吧,等04室有人拋了再購(gòu),把2房的出租。

  實(shí)戰(zhàn)心得

  迂回地逼對(duì)方讓步

  George是個(gè)急性子,一想到購(gòu)房,恨不得天就能搬新家??稍谥薪楣荆憩F(xiàn)出平時(shí)難得一見(jiàn)的氣定神閑,不緊不慢。他說(shuō),自己住的,就是要購(gòu)個(gè)稱心;你往瘋里漲,我就偏不購(gòu),反正錢拽在我手里,你能拿我怎么著?

  至于討價(jià)還價(jià),他采取迂回戰(zhàn)術(shù):

  如果一套房子自己還不是太稱心,不管中介公司盯得如何緊,說(shuō)有多少多少人追著想購(gòu),他都只管繼續(xù)“考慮考慮”——但會(huì)注意分寸,如果讓人覺(jué)得他沒(méi)有誠(chéng)意,那就真可能賣給別人了。如果這套房子晾了一兩個(gè)月仍沒(méi)賣掉,那就可以“談?wù)剝r(jià)格”了。

  如果看中的房子中介公司說(shuō)房東咬定價(jià)格不放(其實(shí)房東的真正報(bào)價(jià),購(gòu)家是很難直接了解的),則可以去附近的其它中介公司看看,因?yàn)榉繓|很可能會(huì)多家代理,而在別處或許能得到更優(yōu)惠的價(jià)格。另一種方法,也可以試試“賄賂”中介:如果中介愿意幫忙說(shuō)動(dòng)房東砍下價(jià)來(lái),他就可以得到額外的回報(bào),比如差價(jià)的10%以資獎(jiǎng)勵(lì)。但這么做必須先確切了解房東的報(bào)價(jià),不然中介原本就是虛報(bào)價(jià)格賺差價(jià),你再付中介回扣,那就冤大了。

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