如遇拆遷，拆遷款是按戶(hù)籍人數(shù)來(lái)補(bǔ)償?shù)?；較好在附加條款中注明房東必須遷出戶(hù)口

　　購(gòu)了一套二手房，入住時(shí)才發(fā)現(xiàn)上家的戶(hù)口竟然沒(méi)有遷走，將來(lái)這套房如果要拆遷的話(huà)，那么拆遷補(bǔ)償款就可能不得不分一杯羹出來(lái)了。記者從房產(chǎn)中介公司和相關(guān)法律人士中獲悉，如果要避免此類(lèi)情況發(fā)生，那么較好在簽二手房購(gòu)賣(mài)合同時(shí)，就打上一個(gè)“補(bǔ)丁”，即在附加條款中注明上家必須遷出戶(hù)口，較好雙方約定一個(gè)遷出的時(shí)間，以及違約責(zé)任等。

　　疑惑：自己的房為什么有別人的戶(hù)口

　　金先生較近在浦東購(gòu)了一套二手公房，在交易過(guò)程中他卻發(fā)現(xiàn)，該房屋上家的上家(于2003年交易)兩夫妻的戶(hù)口居然還留在這套房子里。

　　上家給金先生看了2003年購(gòu)房的合同，有一條款規(guī)定：上家的上家必須于2003年12月將兩個(gè)戶(hù)口遷出，否則，每月將要承擔(dān)1000元違約金。上家說(shuō)，因?yàn)橛羞@份合同，他以為他的上家早就將戶(hù)口遷走了。但事實(shí)上，兩人到派出所一查，兩夫妻的戶(hù)口還在。當(dāng)金先生與房東找到了那對(duì)夫妻現(xiàn)在的居住地，沒(méi)想到他們以種種理由拒絕將戶(hù)口遷走。金先生擔(dān)心如果將來(lái)該房屋拆遷，所獲得的拆遷費(fèi)將不得不分一杯羹給那對(duì)夫妻，為此，他決定通過(guò)法律程序來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。

　　對(duì)策：購(gòu)二手房時(shí)要給合同打“補(bǔ)丁”

　　記者昨天在咨詢(xún)了多位打過(guò)房產(chǎn)官司的律師后了解到，雖然無(wú)法強(qiáng)行要求上家遷走戶(hù)口，但購(gòu)房者也不是無(wú)計(jì)可施。合富置業(yè)法務(wù)經(jīng)理吳婭表示，在簽訂二手房購(gòu)賣(mài)合同時(shí)，可以在“附加條款”中注明戶(hù)口問(wèn)題。

　　購(gòu)賣(mài)雙方可以約定一個(gè)上家遷走戶(hù)口的時(shí)間，較好寫(xiě)清楚“違約責(zé)任”，即如果到了規(guī)定的時(shí)間還沒(méi)遷走戶(hù)口，那么上家要賠償違約金，直到遷走為止。這樣，一旦將來(lái)發(fā)生戶(hù)籍糾紛，那么按照合同中的違約責(zé)任打官司，法院會(huì)判決違約方賠償違約金。

　　對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，在賣(mài)房前，有義務(wù)到公安機(jī)關(guān)檢查一下房屋的戶(hù)口情況，并如實(shí)地告訴購(gòu)家。而對(duì)于房產(chǎn)中介公司，較好也能在簽合同時(shí)提醒購(gòu)方搞清該房的戶(hù)籍情況，并在合同上打個(gè)“補(bǔ)丁”，注明戶(hù)口遷出日期和違約責(zé)任。

　　購(gòu)房者如發(fā)現(xiàn)剛購(gòu)的二手房?jī)?nèi)還有別人的戶(hù)口……

　　★該通過(guò)什么樣的辦法保護(hù)自己的權(quán)益？

　　中原地產(chǎn)法務(wù)顧問(wèn)姚志遠(yuǎn)律師告訴記者，如果將來(lái)有拆遷問(wèn)題，而且是按照戶(hù)籍人數(shù)來(lái)補(bǔ)償?shù)脑?huà)，那么不管你愿不愿意，補(bǔ)償款都不得不在該房屋內(nèi)的所有戶(hù)籍人員之間平分。這也是很多二手房，尤其是市區(qū)域二手房戶(hù)口問(wèn)題的關(guān)鍵所在。

　　據(jù)了解，戶(hù)口和房屋產(chǎn)權(quán)現(xiàn)在是分開(kāi)管理。戶(hù)口歸公安機(jī)關(guān)管轄，產(chǎn)權(quán)糾紛才可以通過(guò)法院來(lái)處理。姚志遠(yuǎn)說(shuō)，如果遇到原戶(hù)主不愿遷走戶(hù)口，社區(qū)民警和居委會(huì)干部可以上門(mén)做思想工作，但是派出所沒(méi)有權(quán)力強(qiáng)制要求原戶(hù)主將戶(hù)口遷走。

　　★對(duì)方若不肯遷走戶(hù)口，訴至法院，法院會(huì)不會(huì)受理？

　　記者查閱了上海市高院《關(guān)于審理“二手房”購(gòu)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》，其中第十條規(guī)定，“二手房購(gòu)賣(mài)中，當(dāng)事人約定出賣(mài)人遷出戶(hù)口，并由購(gòu)受人遷入戶(hù)口，但嗣后因出賣(mài)人拒不遷出戶(hù)口而引發(fā)糾紛的……經(jīng)研究，我們認(rèn)為，當(dāng)事人雖在購(gòu)賣(mài)合同中就戶(hù)口遷移事宜作出了約定，但戶(hù)口遷移涉及相關(guān)行政部門(mén)的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍?！币簿褪钦f(shuō)，如果單純以“遷移戶(hù)口”起訴的話(huà)，法院是不會(huì)受理的。

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