經公證的合同也有問題？

　　日籍華人大野洋子于２００３年４月１８日與香港居民歐文偉簽訂了一份房地產購賣合同，約定由歐文偉將上海市定西路某弄１１Ｃ室房屋（以下稱１１Ｃ室）出售給大野洋子。雙方確認，自合同簽訂之日起１４日內（５月２日以前），委托歐文偉一方向房地產交易申請辦理轉讓過戶手續(xù)。合同簽訂后，洋子小姐為避免日后橫生枝節(jié)，委托上海市公證處對該房地產購賣合同進行公證。公證書證明：“該房屋２００３年４月２２日在上海市房地產登記處查無銷售、抵押及其他權利受限制的登記記錄，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定，該房屋可依法轉讓?！?p>　　然而，洋子小姐萬萬沒有想到，已經過公證的房屋購賣合同卻仍然不能使房屋順利過戶。房地產交易工作人員告知，該房屋銀行方面有債務，換句話說，房屋已經抵押給銀行，因而不同意辦理房屋過戶手續(xù)。洋子小姐當即拒付購房余款。而令洋子小姐萬萬沒有想到的是，歐文偉卻以洋子小姐不辦理過戶手續(xù)、不按期支付余款為由，向法院起訴洋子小姐違約。明明是對方將不能過戶的房屋賣給自己，卻反過來告自己違約，洋子小姐著實想不通，便向法院提起反訴。

　　產權轉讓暗渡陳倉

　　經洋子小姐的代理律師調查發(fā)現(xiàn)：該房屋確已抵押，抵押人是香港居民康美琳，抵押權人為上海市城市合作銀行（現(xiàn)上海銀行）南西支行。

　　康美琳是該房屋的前手產權人，她于１９９６年７月５日，將當時產權證上還是自己名字的包括１１Ｃ室在內的總共４套房產，向該銀行抵押借款，借款人是上海欣星房地產實業(yè)公司（經查實該房地產公司已經倒閉，不復存在）。且該借款至今尚未歸還。

　　那么已經設定銀行抵押的房產，康美琳是怎樣過戶給歐文偉的呢？歐文偉所持有的房產證上怎么沒有已設定抵押的記錄呢？

　　經調查，原來康美琳１９９６年７月為上海欣星房地產實業(yè)公司辦理抵押貸款后，該公司沒過多久即宣告倒閉，當然也就沒有能力歸還銀行貸款。作為擔保人的康美琳為了逃避銀行的追索，搶在銀行向法院申請執(zhí)行抵押房產前采取了一系列事先經過精心策劃的行動。她先是向上海市房地產交易謊報遺失４套房屋的產權證，并要求補辦，利用當時（１９９６年）市房地產交易與長寧區(qū)房地產交易之間沒有聯(lián)網(wǎng)，信息溝通不及時的漏洞，重新辦理了沒有抵押權屬記錄的“干凈產證”。接著，康美琳將４套房屋（其中就包括轉讓給歐文偉的那套１１Ｃ室）悉數(shù)迅速轉讓給他人套取房款，然后攜款離境。

　　從康美琳將１１Ｃ室的房屋轉讓給歐文偉的具體操作中，可以依稀看清她的“操作手段”：

　　其一，康美琳先是存心讓自己成為欠債不還的被告。香港居民歐文偉于２００２年２月４日向長寧區(qū)人民法院起訴康美琳，要求康美琳歸還欠款人民幣８０萬元及利息人民幣２０萬元（實際是否欠款，不得而知。有人傳言，康美琳與歐文偉為母子關系，是否屬實尚未調查清楚）。康美琳辯稱，同意歸還欠款，但由于目前沒有現(xiàn)金，愿意以房抵債，將其所有的１１Ｃ室房屋產權轉讓給歐文偉。于是通過法院調解方式，雙方自愿達成借貸糾紛調解協(xié)議。這樣她就可以在某種程度上通過法院的公信力，給自己的非法轉讓房屋行為披上“合法”的外衣。

　　其二，利用市房地產交易與區(qū)房地產交易沒有聯(lián)網(wǎng)的管理漏洞?？得懒罩溃鹤约褐e報遺失而補辦的房產證是由市房地產交易辦理的，上面沒有抵押記錄，說明市房地產交易并不知悉房屋已經抵押。而長寧區(qū)房地產交易則一定有自己房屋抵押擔保的記錄，因為自己的貸款擔保手續(xù)是在房屋所在地的長寧區(qū)房產交易辦理的。

　　其三，利用涉外房產購賣要到市房地產交易辦理的規(guī)定（２００３年５月１日前的規(guī)定?，F(xiàn)已經改為：無論涉外與否一律在房屋所在地房地產交易辦理）。自己是香港居民，只要交易對象也是境外人士，那么產權轉讓手續(xù)就一定會在市房地產交易辦理。

　　其四，利用當時市公證處調查房屋權屬的方式也是直接從市房地產交易獲取信息，而不是到區(qū)房地產交易辦理的疏漏?？得懒丈暾埵泄C處公證，取得證明后，就等于間接知曉了市房地產交易的記錄并沒有改動，自己申請辦理轉讓不會存在風險。畢竟自己的行為是見不得光的欺詐行為。

　　就這樣在“萬無一失”的情況下，康美琳再與歐文偉一同到市房地產交易辦理了過戶手續(xù)。這樣，已經抵押的房產被她順利脫手。

　　違約責任難追究

　　本案中，無論歐文偉還是洋子小姐似乎都難以說對方違約。因為雙方事先共同申請對房屋購賣合同進行公證。洋子小姐由于交易不同意辦理過戶手續(xù)而不付余款，沒有任何過錯。而歐文偉也以同樣理由辯解：非由自己本身的原因無法履行合同，他對于該房屋被銀行抵押的事實毫不知情。那么該向誰究竟違約損失呢？

　　本案的關聯(lián)人：市公證處、市房地產交易、城市合作銀行南西支行似乎都有一定責任。市房地產交易在沒有調查清楚該房屋是否有抵押的情況下，為康美琳補辦了沒有抵押記錄的新產權證；而市公證處只根據(jù)市房地產交易的信息，沒有到房屋所在地交易調查，就做出了公證證明，導致公證不實；作為所爭房屋的抵押權人，城市合作銀行南西支行稀里糊涂，在貸款６年未收回的情況下沒有及時采取措施，從而讓康美琳有了可乘之機。而關聯(lián)人康美琳目前已經逃離大陸，要拘押到庭顯然有難度。因此，法院只能中止審理此案。

　　關注權利瑕疵

　　隨著我國房產市場和金融市場的不斷發(fā)展，以及人們對融資需求的增加，房產所有權與用益物權、擔保物權分離的現(xiàn)象越來越普遍，房屋產權的轉讓要事先查明權屬有無瑕疵，具體內容包括房屋是否存在抵押，是否存在他物權（是否有他人對該房屋的占有、使用、收益擁有權利）。本案的問題之一是交易房屋的產權存有抵押擔保的瑕疵，因沒有能及時發(fā)現(xiàn)，導致房屋產權無法轉讓，該房屋產權的歸屬問題也成了未斷的公案。所以廣大購房者在購房過程中一定要對房屋產權了解清楚，關注產權證的權利瑕疵。上海滬一律師事務所王乾恩律師

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