會所，到底是誰的產(chǎn)業(yè)
　把入住的高潮玩兒成了糾紛的合唱，會所的權(quán)屬問題立了一“功”。
　會所糾紛何止一端
　自家的會所成為周邊城區(qū)的文化活動，服務(wù)生冷臉面對“低消費”的業(yè)主，笑臉恭迎“高消費”的外來戶，這都不算回事；
　上千平方米的會所，被小賣鋪、美容院、收費健身房“諸侯割據(jù)”，也就算普通問題；
　更“邪乎”的是功能龐雜、雕梁畫棟的“幻影”會所，玩兒成了“泡影”會所；
……
　　這些現(xiàn)象都發(fā)生了。
　緯衡律師事務(wù)所的蔡耀忠律師認(rèn)為，問題的根源在于會所物權(quán)歸屬的不明晰。
　會所是不是業(yè)主的
　在小區(qū)內(nèi)隨機問了幾位業(yè)主，會所到底是誰的產(chǎn)業(yè)？大部分的業(yè)主認(rèn)為：應(yīng)該是業(yè)主的吧。理由也很充分：
?。保l(fā)展商不是“活雷鋒”，會所雖然不能賣，但是，建設(shè)成本肯定都打到了房價里。業(yè)主既然掏了銀子了，所以會所就應(yīng)該是全體業(yè)主的；
?。玻畷幕竟δ芫褪菫樯鐓^(qū)居民服務(wù)，所以會所應(yīng)該是業(yè)主的；
?。常畼I(yè)主當(dāng)初購房子的時候，雖然沒有購會所，但是被描述得天花亂墜的會所是房產(chǎn)附加值的重要組成部分，就像樓梯一樣，雖然它不具體歸哪家所有，但卻是不可分割的一個構(gòu)件，所以會所是業(yè)主的。而且樓盤的宣傳、廣告可以作為證據(jù)，具有一定的約束力；
?。矗畷鶎儆谏鐓^(qū)的配套設(shè)施。按照相關(guān)規(guī)范，會所這些配套設(shè)施是任何一個發(fā)展商必須建造的，是全社區(qū)的財產(chǎn)。
　既然會所是全體業(yè)主的，所以，會所中的事就要由全體業(yè)主說了算。
　會所真的是業(yè)主的嗎
　蔡律師認(rèn)為，問題并不那么簡單。
　頭先，判斷房產(chǎn)的權(quán)屬較根本的證據(jù)是產(chǎn)權(quán)證等權(quán)屬證明。而目前，會所的產(chǎn)權(quán)一般是辦到了發(fā)展商的名下。
　其次，尤其是獨立于樓外的會所，一般是不參與面積分?jǐn)偟摹?
　第三，房價與成本分?jǐn)偙旧硎莾纱a事。房價雖取決于成本，但價格本身是隨行就市的，房價中是否分?jǐn)偭藭杀静灰捉缍?。而且，發(fā)展商也存在經(jīng)營會所收回會所建設(shè)成本的可能性。
　第四，在大多數(shù)合同中，關(guān)于會所的權(quán)屬問題也沒有什么具體的約定。
　總之，從具有法律效應(yīng)的權(quán)屬文件看，發(fā)展商對會所享有完全產(chǎn)權(quán)，發(fā)展商享有會所的所有權(quán)。所有權(quán)包括占有、處置、使用、受益四項基本內(nèi)涵。因此，發(fā)展商有權(quán)決定會所等配套建筑設(shè)施的轉(zhuǎn)讓、變更、處置、使用等等。
　職業(yè)道德有多大的影響力
　按照隨機采訪的操盤手的觀點，會所基本用途的維持關(guān)鍵取決于發(fā)展商的職業(yè)道德水準(zhǔn)。像朝陽園的發(fā)展商就屬于非常自律的一類。
　朝陽園的會所有７８００平方米，內(nèi)部僅體育設(shè)施就配備了游泳池、桑拿、健身房、韻律舞室、乒乓球室、斯諾克桌球室、美式落袋式桌球室、高爾夫球練習(xí)室、壁球室以及室外網(wǎng)球場等。據(jù)發(fā)展商利暉地產(chǎn)的工作人員馮雪飛介紹，雖然會所的投資非常大，但是公司的老總非常明確，會所屬于業(yè)主專用，非贏利性質(zhì)。在朝陽園，雖沒有哪一條明文規(guī)定開發(fā)商使用會所要交費，但是開發(fā)商依靠自覺、自律，一直和所有業(yè)主一樣遵守規(guī)定。開發(fā)商需要使用會所時，總是提前向物業(yè)管理公司發(fā)文預(yù)約；物業(yè)管理公司在不和業(yè)主利益相沖突的情況下同意借用，并會提前在大堂貼出通知；而開發(fā)商在使用會所之后，馬上就會同所有業(yè)主一樣按照規(guī)定與物業(yè)管理公司結(jié)清費用。當(dāng)然，對于有益于業(yè)主的活動需要借用會所的部分設(shè)施時，物業(yè)公司會給予開發(fā)商一定的優(yōu)惠。
　發(fā)展商使用會所需繳費，這事我們聽了都感到不可思議，不過，有多少家發(fā)展商能自覺做到這點？如果大家都如此自律的話，哪還會有會所糾紛。
　有沒有變通的解決方案
　蔡律師認(rèn)為，會所的問題存在變通的解決方案：
　頭先，在原則上，應(yīng)是誰受益，誰承擔(dān)維修、管理、運行等一系列費用，包括公共維修基金的分配；其次，會所可以考慮一下明確產(chǎn)權(quán)范圍，如社區(qū)共享的會所范圍、發(fā)展商保留權(quán)利的會所面積；第三，在銷售時，確定了面積的房價中是否包括會所的面積分?jǐn)倯?yīng)明確。在銷售過程中，應(yīng)統(tǒng)一按照含會所分?jǐn)們r格和不含會所分?jǐn)們r格統(tǒng)一執(zhí)行。當(dāng)然也有另一種變通方式，會所建筑干脆不要產(chǎn)權(quán)證，按照約定俗成的共識，由全體業(yè)主統(tǒng)一安排；或者將產(chǎn)權(quán)劃歸業(yè)主委員會所有。這樣，會所從有變無、功能變化、服務(wù)對象變化的問題就可以解決了。
　地面的使用權(quán)誰在使
　比會所問題更普遍的是涉及土地使用權(quán)的糾紛。規(guī)劃變更，樓區(qū)當(dāng)中出現(xiàn)了零散插建；綠地消失、馬路變成了停車場等問題都與此相關(guān)。
　按照國有土地使用證，７０年的土地使用權(quán)是發(fā)展商的，因此，發(fā)展商可以依法在授權(quán)的區(qū)域內(nèi)規(guī)劃、建設(shè)、改造，甚至土地轉(zhuǎn)讓；從商品房價格構(gòu)成上看，土地出讓金確實被列入了房價的基本要素，因此，可以說，紅線內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)被全體業(yè)主認(rèn)購了?？墒?，在現(xiàn)實中，有社區(qū)大產(chǎn)權(quán)過戶到業(yè)主的分散的小產(chǎn)權(quán)的程序，卻沒有將土地使用權(quán)的大使用權(quán)過戶到業(yè)主委員會的程序。而且，購房合同中，也沒有明確的約定。因此，業(yè)主眼睜睜地看著綠地沒了，視線沒了。鬧一鬧是必然的，但是能有多大功效，很難說。
本報記者曹又平
編后：
隨著個人購房的發(fā)展，社會對涉及房地產(chǎn)的物權(quán)界定提出了許多新的問題，除了會所、土地使用權(quán)等，諸如公共屋頂?shù)氖褂?、樓房立面的使用等也非常類似。法律的相對滯后，?dǎo)致很多糾紛難有明確的答案。

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