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在購房時(shí)公攤面積怎么算出來? 算算這筆糊涂賬
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 685 次
“在購房時(shí)會(huì)多分擔(dān)其他人的公攤面積嗎?”“戶型大小差不多,為什么一期和二期的公攤面積會(huì)有那么大的出入呢?”“房子要拆遷,在計(jì)算拆遷費(fèi)時(shí)是否包括公攤面積?”
較近樓盤交房的多了,“公攤面積”倒成了較讓人糊涂的問題。對購房子的人來說,在同等單價(jià)的前提下,使用面積越大,就越合算,反之則虧,這筆賬誰都能算得明白。
而目前市面上房子的購賣,一般都是以建筑面積來說話。一般來說,房子的建筑面積由兩部分組成,即套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e(以下簡稱公攤面積)。套內(nèi)建筑面積由三部分組成,即套內(nèi)建筑面積等于套內(nèi)使用面積加套內(nèi)墻體面積再加陽臺(tái)建筑面積。
光聽這些名詞已經(jīng)頭暈,自己再去較真地計(jì)算一遍有多困難就可想而知。于是,有人說了,按使用面積來銷售不是省事多了嘛。爭議由此而起,有關(guān)人士認(rèn)為,如此算法,公攤面積也并非白!
1疑問:公攤面積怎么算出來的?
問題1:當(dāng)初所簽購房協(xié)議是112.84平方米的房子,現(xiàn)在拿到的住房通知書上的是112.86平方米。其中公攤面積是14.12平方米。這公攤面積是怎樣計(jì)算出來的?
解釋:公攤面積的計(jì)算有章可循。
(1)共有建筑面積的內(nèi)容包括:電梯井、管道井、樓梯井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等。以及為整幢服務(wù)的公共用房管理用房的建筑面積,以及水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分割墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。
(2)共有建筑面積的計(jì)算方法;整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和,并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室,車棚,車庫,為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室,管理用房,以及人防工程等建筑面積。即為整幢建筑物的共有建筑面積。
(3)共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱卧?,按以下?jì)算公式:
每套房的公攤面積=本幢樓的共有建筑面積÷本幢樓套內(nèi)總面積×每套房套內(nèi)面積。
問題2:雖然購的是小區(qū)期的房子,但戶型大小和后期其他戶型也差不多。公攤面積怎么會(huì)有較大出入呢?
解釋:出現(xiàn)同一小區(qū),不同期房公攤面積的不同。一般情況下是正常的。公攤面積計(jì)算因樓而異,住宅樓的公攤面積計(jì)算應(yīng)以幢為單元。國家有明確的條文規(guī)定。由于建筑的各異,不同幢的公攤面積會(huì)有較大不同。
問題3:在購房時(shí)會(huì)多分擔(dān)其他人的公攤面積嗎?會(huì)出現(xiàn)有的人和房地產(chǎn)商關(guān)系好而少分或不分?jǐn)偣珨偯娣e嗎?
解讀:公攤協(xié)議一視同仁,公攤協(xié)議必須遵守一視同仁原則。具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)商和某購房者達(dá)成的購房協(xié)議不得損害另一購房者的利益。不得把某購房者應(yīng)該分擔(dān)的公攤面積分?jǐn)偟狡渌M(fèi)者名下。
問題4:產(chǎn)權(quán)證上房屋的建筑面積是66平方米。公攤面積是9平方米?,F(xiàn)在房子面臨拆遷。在計(jì)算拆遷費(fèi)時(shí)是否包括公攤面積?
解釋:公攤面積屬于建筑面積范疇。拆遷補(bǔ)償在計(jì)算面積時(shí)是以房產(chǎn)證上的建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)的,而建筑面積包括室內(nèi)面積和公攤面積,因此拆遷補(bǔ)償包括公攤面積。
2爭議 按建筑面積還是按使用面積算?
有人建議用使用面積代替建筑面積
打算購套房在蘇州安家的章先生對購房時(shí)的計(jì)價(jià)方法提出了疑問。他說,前不久他看中了高新區(qū)一處樓盤,開發(fā)商是以120平方米的建筑面積來計(jì)算房價(jià)的。他當(dāng)時(shí)就對此提出疑問:“這個(gè)面積準(zhǔn)確嗎?”于是,開發(fā)商拿出房屋圖紙給他看,可是面對著如此專業(yè)的建筑構(gòu)圖,章先生實(shí)在是有點(diǎn)眼花繚亂。其實(shí),碰上這種問題的購房者還真不少。為此,章先生建議道,能否用使用面積計(jì)價(jià)來代替建筑面積計(jì)價(jià)。
章先生認(rèn)為,用使用面積計(jì)價(jià)的優(yōu)點(diǎn)在于便于購房者測量、核對,購房者一關(guān)上門就能用尺把房子的使用面積量個(gè)清楚。章先生介紹說,現(xiàn)在一些地方已經(jīng)實(shí)行使用面積計(jì)價(jià)的辦法,購房者能自個(gè)兒輕輕松松地把面積量個(gè)清楚,在購房時(shí),心里再不會(huì)是一筆糊涂賬了,購賣雙方都弄個(gè)明白,何樂而不為?而這也令一些不法房產(chǎn)商的“小動(dòng)作”無機(jī)可乘。
主管部門回答三種選擇具有可操作性
章先生的建議是否可行呢?記者采訪了市房屋局的有關(guān)負(fù)責(zé)人,該負(fù)責(zé)人表示:這種建議具有可操作性。
據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹,理論上來說,購房者可在3種計(jì)價(jià)辦法中任意選擇:以使用面積計(jì)價(jià)、以建筑面積計(jì)價(jià)、以成套房子計(jì)價(jià)。其中,套內(nèi)面積是指,把門關(guān)上后的這一整套房子的面積,包括過道、廚房和衛(wèi)生間等;使用面積是指,比套內(nèi)面積范圍小,不包括過道、廚房和衛(wèi)生間等,僅指臥室、客廳等;建筑面積是指,比套內(nèi)面積范圍大,包括門外走廊、共用部位等的測算面積。
專家認(rèn)為按建筑面積算更有保障
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,以建筑面積計(jì)價(jià)對消費(fèi)者可能更有保障?!胺孔拥膬r(jià)值其實(shí)是由整個(gè)建筑構(gòu)成的,它應(yīng)該包括公用部位的設(shè)施等等。一味追求使用面積而不顧及整棟建筑的情況,對購房者也有危害?!贝送?,對于“暗箱操作”的說法,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這一說法并不準(zhǔn)確,因?yàn)樗蟹慨a(chǎn)商的建筑面積并不是自己說了算的,都須經(jīng)過權(quán)威部門的檢測。所以從理論上來說,應(yīng)該是可信的。
3 揭秘公攤面積不會(huì)白
“總價(jià)其實(shí)不變,或者變化很小,只是用了一個(gè)概念,購房人并不實(shí)惠?!闭f起以使用面積銷售,一位來自上海的開發(fā)商道出了其中的奧妙。
這位開發(fā)商表示,如果現(xiàn)在將按建筑面積售房改為按使用面積售房,這種變化對于大多數(shù)開發(fā)商來說,僅僅是變換了“度量衡”的標(biāo)準(zhǔn),就像以前賣布按“米”計(jì)量,現(xiàn)在按“尺”計(jì)量了。兩種算法雖然在住宅單價(jià)計(jì)算上存在明顯差異,但是同一套住宅按使用面積計(jì)價(jià),計(jì)算出的總房款應(yīng)該相當(dāng)于按建筑面積計(jì)價(jià)得出的結(jié)果。舉個(gè)例子來說,一套商品住宅,以前單價(jià)計(jì)算辦法是按照建筑面積執(zhí)行,以建筑面積61平方米的戶型為例,售價(jià)是每平方米5300元,按原規(guī)定計(jì)算總價(jià)為32.33萬元,如果按使用面積來計(jì)算,只要適當(dāng)提高單價(jià),仍能得出總價(jià)32.33萬元。
“商品房銷售按使用建筑面積計(jì)算不等于白公攤面積?!币患覍I(yè)房地產(chǎn)代理公司負(fù)責(zé)人陳先生告訴記者,以使用面積計(jì)價(jià),并不意味著購房人放棄了共用建筑面積分?jǐn)?,而是將可以分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e計(jì)算隨著使用面積權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓。這樣從商品房單價(jià)上看,表面上是房價(jià)上漲了,但由于計(jì)價(jià)面積減少了,購房人實(shí)際承擔(dān)的總房款并沒有變化,實(shí)際上公攤面積的錢也已經(jīng)包含在房價(jià)之中。陳先生還特別強(qiáng)調(diào),在北京等地的操作經(jīng)驗(yàn)中,即使按使用面積售房,在購房合同中仍然要寫明公攤面積,因此,按使用建筑面積售房并不影響購房人對公共面積部分設(shè)施的使用。
采訪中,記者發(fā)現(xiàn),開發(fā)商不贊成按“使用面積”售房的理由還有如下幾點(diǎn):法律沒有規(guī)定按使用面積銷售;產(chǎn)權(quán)登記是按建筑面積進(jìn)行登記的;物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用也是按建筑面積收取的;標(biāo)準(zhǔn)合同沒有寫明;如果按使用面積購購房屋,則可能使開發(fā)商降低公攤面積的數(shù)量,使消費(fèi)者居住環(huán)境受到影響。
對此,一家律師事務(wù)所秦律師認(rèn)為,開發(fā)商的上述理由站不住腳,理由是:政府并沒有在面積選擇方式上有禁止性的規(guī)定;可將建筑面積用于產(chǎn)權(quán)登記,以符合政府規(guī)定;收取物業(yè)費(fèi)時(shí),可以測算一個(gè)成本,然后按使用面積分?jǐn)?;?biāo)準(zhǔn)合同雖只提供了一個(gè)范本,但沒有禁止大家簽訂補(bǔ)充合同,如果雙方按使用面積銷售,完全可以通過補(bǔ)充協(xié)議來完成;消費(fèi)者不光購購使用面積,還要考慮到環(huán)境因素,降低環(huán)境質(zhì)量與使用面積銷售之間沒有必然聯(lián)系。
對于開發(fā)商為了增加使用面積,會(huì)不會(huì)減少公共面積,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,理論上說確實(shí)存在這種可能。但隨著樓市競爭越來越激烈,購房人越來越成熟,社區(qū)配套服務(wù)和設(shè)施也已成為購房人的關(guān)注點(diǎn),配套和公共部分的品質(zhì)將是目前各個(gè)樓盤吸引購房人的新賣點(diǎn)。大多數(shù)開發(fā)商都不會(huì)為了增加使用面積,增加一點(diǎn)“小”利益,而砸了自己的牌子,失去“大”利益。
4 調(diào)查以使用面積計(jì)價(jià)弊多利少
目前樓盤銷售基本不按使用面積計(jì)價(jià),市房管部門認(rèn)為,主要基于以下幾個(gè)方面考慮:
1.便于和目前的產(chǎn)權(quán)登記制度銜接。目前產(chǎn)權(quán)登記中只有建筑面積,產(chǎn)權(quán)證及產(chǎn)權(quán)登記檔案中沒有使用面積。如果以使用面積計(jì)價(jià),勢必要調(diào)整房屋測量及產(chǎn)權(quán)管理的一系列規(guī)定。
2.以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了按使用面積計(jì)價(jià)希望達(dá)到的目的。購房者希望以使用面積計(jì)價(jià),主要目的就是希望自己拿到鑰匙后可以方便地丈量。根據(jù)規(guī)定,成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)面積三部分組成。從上述規(guī)定可以看出,套內(nèi)建筑面積與使用面積的區(qū)別只在于是否計(jì)算套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)面積。因此,如果使用面積可以丈量,只要增加陽臺(tái)面積和套內(nèi)墻體面積,同樣可以計(jì)算出套內(nèi)建筑面積。對輪廓線較規(guī)則的套型,在實(shí)際丈量中,套內(nèi)建筑面積的丈量也比使用面積的丈量更方便、更準(zhǔn)確。
3.盡管使用面積能表現(xiàn)房屋的功效,但消費(fèi)者購房更為關(guān)注的是自己的權(quán)益。而消費(fèi)者擁有的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)是由兩部分組成的:一部分是獨(dú)立產(chǎn)權(quán),以套內(nèi)建筑面積的形式表現(xiàn);一部分是共有產(chǎn)權(quán),以分權(quán)后的共有建筑面積的形式表現(xiàn),兩者不能分離。從長遠(yuǎn)來講,消費(fèi)者購購房屋,轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn),既會(huì)關(guān)心使用功能,也會(huì)關(guān)心資產(chǎn)的價(jià)值量。使<
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