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簽訂購房合同步:防御不平等條約

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 751 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
標準格式的購房合同文本并非不能增刪、也不能更改。消費者在簽購房合同時有權利仔細琢磨合同的條款細節(jié),對其中不滿意處提出改動要求。同時,購房者還應注意格式合同中的空白待填處,要懂得把許多保障自己權益的細節(jié)填上,并規(guī)定達不到條件應承擔的后果。

  根據(jù)《商品房購賣合同》格式文本,下面將合同中可能出現(xiàn)“不公平條款”之處一一列出,對照此程序,消費者見招拆招,便可做到明明白白簽約。

  ★驗明發(fā)展商正身

  可從以下六方面查驗出賣人的主體資格。

 ?。?、開發(fā)單位、銷售單位、所有權人是否一致。

  2、賣房者與所賣之房的產(chǎn)權所有人是否相同。

  3、前期工程和后期工程是否都具備預售資格。

  4、總公司與分公司都擁有合法銷售權。

5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。

  6、合同簽約人是否具備簽字資格。◎防御招式消費者在簽訂商品房購賣合同時,頭先要看開發(fā)商是否具備“五證”,即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預)售許可證。其次,要簽訂規(guī)范的商品房購賣合同,較好請律師代理或介入。

  ★列明商品房情況

  “購受人所購商品房的基本情況”是標準合同第三條的內(nèi)容,消費者應留心其中填空處所填的條款,其中特別注意列明自然層數(shù)和層高幾米。此外,新版合同中提出“購受人在簽訂本購賣合同時,應與出賣人或其委托的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務協(xié)議》”,業(yè)主還可就物業(yè)管理方面的具體問題與發(fā)展商協(xié)商,保證購家入住的前期物業(yè)管理。

  ◎防御招式有法律界人士指出,對于預售商品房,許多開發(fā)商尚未確定物業(yè)管理公司及相應的維修、管理標準,就讓消費者在沒有見到任何書面材料的情況下,在簽約時接受有關物業(yè)管理事宜及費用的條款,這顯然是不符合法律原則的。建議另設條款約定物業(yè)管理的費用標準。

  ★房屋面積計價方式

  房屋的合同價款一般按實際建筑面積或使用面積計算,但在有些商品房購賣合同中卻有這樣的條款:“若因設計原因造成房屋面積增加3%或減少3%,合同價款不變。”

  ◎防御招式合同中應列明面積出現(xiàn)變化時,樓價的變更及退房的條件。

  ★違約責任的約定

  大多數(shù)發(fā)展商在制訂購受人和出賣人違約責任條款時多數(shù)是權責不對等的。

  ◎防御招式根據(jù)相關規(guī)定,當格式合同出現(xiàn)不公平、不合理的內(nèi)容時可被視為無效。因此,購房者可以在行為作出之日起一年內(nèi)向當?shù)厝嗣穹ㄔ赫埱笞兏虺蜂N該合同或合同中顯失公平的條款。

  ★交付期限

  1、交房日期條款因建設資金不足而延期交房是常有的事,開發(fā)商為逃避自己的責任,常常在交房上大做文章:一是只注明竣工日期,沒有交付使用日期;二是交房日期極其含糊;三是既沒有竣工日期,也沒有交房日期。

  ◎防御招式對此,購房者在簽訂購房合同時,一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“×年×月×日”,同時,還要注明開發(fā)商不能按時交房需承擔的責任。

 ?。病⒔桓稐l件的確定合同中列出“經(jīng)驗收合格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格”三種交樓條件供購賣雙方選擇,大部分發(fā)展商會選擇較簡單的“驗收合格”作為交樓條件。

  ◎防御招式為保護自己的權益,購家還可提出列明收樓時要求發(fā)展商出具幾項主要的證明:如質(zhì)檢站出具的《建筑工程質(zhì)量認定書》;規(guī)劃局出具的《建設工程規(guī)劃驗收合格證》;消防局出具的《消防驗收合格意見書》;以及小區(qū)內(nèi)使用恒久水電的有關證明等。發(fā)展商未取得竣工驗收合格證明的,或者拿出自行聘請“××研究所”、“××機構”出具的驗收證明,購房者可拒絕收樓。

  ★關于裝飾、設備標準、基礎設施和公共配套的承諾

  現(xiàn)在有不少房地產(chǎn)糾紛都是由于貨不對板而引起的。

  ◎防御招式1、把交樓標準詳細寫進合同。雙方應在合同中用明確的條款來加以規(guī)范和界定交樓的標準,如裝修、家電、櫥柜等的,應注明的品牌和數(shù)量或加“不能低于樣板房的標準”的字樣,避免使用某些開發(fā)商在售樓廣告中所用的高端、豪華、進口等詞語。

  2、將規(guī)劃寫進合同。如游泳池和會所不得向外營業(yè)、泳池的面積等都應訂得清清楚楚,尤其是要求發(fā)展商不得主動提出要求把原規(guī)劃的花園改變用途。

 ?。场⑵渌兄Z的配套如學校等也應列明。

  ★關于產(chǎn)權登記

  取得房產(chǎn)證是購家較關注的焦點。◎防御招式在簽訂合同時,建議購家勿接受發(fā)展商“若不能在規(guī)定時間內(nèi)辦理房產(chǎn)證,不退房,只支付××違約金”的類似約定;較好在合同中約定,如因開發(fā)商的原因造成購房者不能在雙方約定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書,購房者有權提出退房,開發(fā)商應在雙方約定的期限內(nèi)退還房款,并賠償經(jīng)濟損失。

  ★保修責任

  應注明“保修期限不能少于法律規(guī)定的期限”。

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