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三招式防時下高端住宅投資“跳水”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 506 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
本報于6月24日報道了《高端住宅率已跌至5%左右》后,不少讀者打來電話咨詢?nèi)绾斡嬎懵剩瑴蕚浠蛞奄忂M高端住宅用于出租的又應(yīng)如何避免市場上的陷阱。本報記者為此采訪了相關(guān)人士。

  招式1警惕靜止型高回報率

  實際回報須刨去雜費讀者林小姐問,多個高端地產(chǎn)項目在銷售時宣傳高回報率,其回報率是否準確?一位不愿透露姓名的開發(fā)商說,一些項目在計算率時是用一年(甚至五年)的租金收入除以頭付款項。中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)徐成峰認為,目前開發(fā)商提供的率的算法各異,基本都是一種比較靜止的計算方式,這種算法通常要比實際收益的率要高??茖W(xué)的率是動態(tài)的。動態(tài)的率除了投資者的購購?fù)度胪?,還包括稅費,貸款利率、物業(yè)管理費用、取暖費用、折舊費用,甚至還有通貨膨脹帶來的價格貶值等方面的因素,這些費用的支出也是一個不小的數(shù)額?;诒本┥唐贩渴袌霈F(xiàn)狀,即使不考慮通貨膨脹因素,不少投資性物業(yè)也需要20-30年才能收回投資。

  招式2售后包租后續(xù)難保

  要防租款攤?cè)敕績r李先生問,樓盤打出的售后包租的模式是否可以放心。記者發(fā)現(xiàn),售后包租就是開發(fā)商委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司負責其銷售項目的包租,一般的售后包租期限為5年,這5年內(nèi)委托開發(fā)商認定的經(jīng)紀公司出租的話,不論所購項目能否出租,開發(fā)商均要支付按照合同約定的租金,而且這個租金一般高于周邊項目。這容易使投資者也認為該區(qū)域的實際租賃價格水平也如此,造成一定的迷惑。

  我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司策劃副總裁胡景暉分析,這些由開發(fā)商承諾的售后包租看似率高且比較穩(wěn)定,但是在包租期結(jié)束后,能否租出去卻是個大問題,不少出現(xiàn)了空置。此外,包租期限租金遠高于市場實際價格水平,5年以后實際的租賃價格肯定要回落,這樣率就會明顯出現(xiàn)變化。胡景暉舉例說,中關(guān)村有個售后包租的高端住宅項目,開發(fā)商委托的經(jīng)紀公司給出的租賃價格為4元/平方米。月,相當于寫字樓的租賃價格,而該區(qū)域的高端住宅的租賃價格一般為1.5-2元/平方米。月左右。

  胡景暉還說,包租期間為購房者提供租賃服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀公司,假如房地產(chǎn)經(jīng)紀公司在包租年限內(nèi)解散,投資者的風(fēng)險就非常大,此前就有類似的情況發(fā)生。而更有個別開發(fā)商把包租期間高于市場租賃價的租金總和轉(zhuǎn)移至銷售期間的房價之中,購房者一定要多加注意。

  招式3越高端越可能空置

  可選6000元/m2甲宅業(yè)內(nèi)人士指出,越是高端項目,其投資風(fēng)險越大,尤其是空置的風(fēng)險系數(shù)更大,因此在投資高端住宅的時候一定要慎重。徐成峰說,進行投資高端住宅的時候,不要被其中個案高率的項目所迷惑,而需要對區(qū)域整體的租務(wù)市場進行調(diào)查。同時還要注意區(qū)域內(nèi)寫字樓的建設(shè)情況、項目檔次、入住情況及周邊商業(yè)配套等,根據(jù)這些具體的情況來判斷投資方向。

  胡景暉認為,目前一些6000元/平方米左右的住宅基本具備了高端住宅的24公里熱水、管家式物管服務(wù)等功能,這些項目的租賃價格較低,但也吸引了部分高端住宅的租賃客群,投資者也可以關(guān)注。

  本報記者張學(xué)冬

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