招式1警惕靜止型高回報率

　　實際回報須刨去雜費讀者林小姐問，多個高端地產(chǎn)項目在銷售時宣傳高回報率，其回報率是否準確？一位不愿透露姓名的開發(fā)商說，一些項目在計算率時是用一年（甚至五年）的租金收入除以頭付款項。中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)徐成峰認為，目前開發(fā)商提供的率的算法各異，基本都是一種比較靜止的計算方式，這種算法通常要比實際收益的率要高?？茖W(xué)的率是動態(tài)的。動態(tài)的率除了投資者的購購?fù)度胪?，還包括稅費，貸款利率、物業(yè)管理費用、取暖費用、折舊費用，甚至還有通貨膨脹帶來的價格貶值等方面的因素，這些費用的支出也是一個不小的數(shù)額?；诒本┥唐贩渴袌霈F(xiàn)狀，即使不考慮通貨膨脹因素，不少投資性物業(yè)也需要20－30年才能收回投資。

　　招式2售后包租后續(xù)難保

　　要防租款攤?cè)敕績r李先生問，樓盤打出的售后包租的模式是否可以放心。記者發(fā)現(xiàn)，售后包租就是開發(fā)商委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司負責其銷售項目的包租，一般的售后包租期限為5年，這5年內(nèi)委托開發(fā)商認定的經(jīng)紀公司出租的話，不論所購項目能否出租，開發(fā)商均要支付按照合同約定的租金，而且這個租金一般高于周邊項目。這容易使投資者也認為該區(qū)域的實際租賃價格水平也如此，造成一定的迷惑。

　　我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司策劃副總裁胡景暉分析，這些由開發(fā)商承諾的售后包租看似率高且比較穩(wěn)定，但是在包租期結(jié)束后，能否租出去卻是個大問題，不少出現(xiàn)了空置。此外，包租期限租金遠高于市場實際價格水平，5年以后實際的租賃價格肯定要回落，這樣率就會明顯出現(xiàn)變化。胡景暉舉例說，中關(guān)村有個售后包租的高端住宅項目，開發(fā)商委托的經(jīng)紀公司給出的租賃價格為4元/平方米。月，相當于寫字樓的租賃價格，而該區(qū)域的高端住宅的租賃價格一般為1.5－2元/平方米。月左右。

　　胡景暉還說，包租期間為購房者提供租賃服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，假如房地產(chǎn)經(jīng)紀公司在包租年限內(nèi)解散，投資者的風(fēng)險就非常大，此前就有類似的情況發(fā)生。而更有個別開發(fā)商把包租期間高于市場租賃價的租金總和轉(zhuǎn)移至銷售期間的房價之中，購房者一定要多加注意。

　　招式3越高端越可能空置

　　可選6000元/m2甲宅業(yè)內(nèi)人士指出，越是高端項目，其投資風(fēng)險越大，尤其是空置的風(fēng)險系數(shù)更大，因此在投資高端住宅的時候一定要慎重。徐成峰說，進行投資高端住宅的時候，不要被其中個案高率的項目所迷惑，而需要對區(qū)域整體的租務(wù)市場進行調(diào)查。同時還要注意區(qū)域內(nèi)寫字樓的建設(shè)情況、項目檔次、入住情況及周邊商業(yè)配套等，根據(jù)這些具體的情況來判斷投資方向。

　　胡景暉認為，目前一些6000元/平方米左右的住宅基本具備了高端住宅的24公里熱水、管家式物管服務(wù)等功能，這些項目的租賃價格較低，但也吸引了部分高端住宅的租賃客群，投資者也可以關(guān)注。

　　本報記者張學(xué)冬

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